個(gè)人住房貸款依然強(qiáng)勢(shì)。

16家上市銀行已經(jīng)公布的中報(bào)顯示，上半年個(gè)人住房按揭貸款余額大幅增加，增幅的南京銀行達(dá)到70%，增幅較小的民生銀行為6.5%。

不斷增加的不良率則挑逗著市場(chǎng)的神經(jīng)。

銀監(jiān)會(huì)2009年年報(bào)稱(chēng)，2010年個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。今年上半年，大部分上市銀行的個(gè)人住房不良貸款都有不同程度的增加，比如興業(yè)銀行從1.94億元增加到2.26億元。

為了爭(zhēng)奪客戶(hù)，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)此前價(jià)格戰(zhàn)不斷。在重慶，頭套房至今在部分銀行可獲得7折優(yōu)惠。某股份制銀行重慶分行零售部總經(jīng)理透露，按7折優(yōu)惠做業(yè)務(wù)，銀行其實(shí)很難賺到錢(qián)。這在今年銀行中期業(yè)績(jī)報(bào)表上體現(xiàn)為，一直有優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)之稱(chēng)的個(gè)人類(lèi)貸款的收益率遠(yuǎn)低于公司類(lèi)貸款。

這已經(jīng)引起銀行的關(guān)注。比如，招商銀行已經(jīng)開(kāi)始發(fā)展非房貸個(gè)人業(yè)務(wù)，上半年其個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)率遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)平均水平，個(gè)人汽車(chē)消費(fèi)等貸款則強(qiáng)勁增長(zhǎng)。興業(yè)銀行也在采取類(lèi)似的做法。

半年七成較高增幅

北京銀行拔得上半年個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)率的頭籌。

中報(bào)顯示，北京銀行的個(gè)人住房按揭貸款從213億元增加到313億元，增加100億元或47%。同期北京銀行的一般公司貸款從2382億元增加到2686億元，增幅為13%，增速遠(yuǎn)低于個(gè)人住房按揭貸款。

此并非個(gè)案。

同期，深發(fā)展的個(gè)人住房按揭貸款從858億元增加到934億元，增速14%；浦發(fā)行從1390億元增至1642億元，增速18%；南京銀行、招行、民生銀行增速分別為70%、11.4%和6.5%。建設(shè)銀行則從8525億元增至10022億元，增加了17.5%，同期其公司類(lèi)貸款只增加了12%。

農(nóng)行“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的前提下，支持個(gè)人頭套房貸款”的策略，也使其個(gè)人住房貸款上半年增加了1437億元至6416億元，增長(zhǎng)了28.9%。

“現(xiàn)在很多銀行都提出向零售銀行轉(zhuǎn)型，重要表現(xiàn)就是大力發(fā)展個(gè)人住房貸款。這類(lèi)房貸款不良率也低于很多行業(yè)，算是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。”一家城商行信貸部人士分析。

2009年，全國(guó)個(gè)人房貸不良率為0.59%，僅高于水利與環(huán)境行業(yè)的0.37%及社會(huì)組織與公共管理的0.44%，在24類(lèi)貸款中列倒數(shù)第三。

各銀行為了爭(zhēng)奪個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，招數(shù)頻出，較多的是價(jià)格戰(zhàn)，盡可能的向客戶(hù)提供利率優(yōu)惠。價(jià)格戰(zhàn)之后，則在業(yè)務(wù)流程上做起了文章。以重慶為例，農(nóng)行重慶分行九龍坡支行就從2009年10月到2010年1月末，采取未辦結(jié)抵押手續(xù)方式發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款773筆，金額2.23億元；光大銀行重慶分行采取審批通過(guò)后即放款的方式發(fā)放超過(guò)6億元貸款。

盈利之憂(yōu)

上述背景下，銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)和盈利之憂(yōu)凸現(xiàn)。

某股份制銀行重慶分行零售部總經(jīng)理介紹，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)主要有三個(gè)。一是操作風(fēng)險(xiǎn)，比如沒(méi)有落實(shí)面簽。該人士說(shuō)，以前有開(kāi)發(fā)商給他打招呼，希望不要派人去現(xiàn)場(chǎng)面簽，盡量簡(jiǎn)化手續(xù)。其次，個(gè)人按揭貸款一般是20年，其間可能出現(xiàn)因客戶(hù)收入、工作變化等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。第三，國(guó)內(nèi)銀行的貸后管理較薄弱。管理人員非常少，比如某股份制銀行重慶分行，個(gè)人房貸約130億元，按每筆30萬(wàn)元計(jì)，客戶(hù)超過(guò)4萬(wàn)戶(hù)。然而，該分行貸后管理人員不到10人，根本沒(méi)有足夠的精力來(lái)進(jìn)行詳細(xì)檢查，將風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽狀態(tài)，只有在客戶(hù)發(fā)生逾期后催收。

上半年，個(gè)人房貸不良貸款增加已經(jīng)有所表現(xiàn)。中報(bào)顯示，興業(yè)銀行個(gè)人房款從年初的1491億元增加到中報(bào)的1737億元，雖然不良率從0.14%降為0.13%，但不良貸款完全額從1.94億元增加到2.26億元，增加了16%。建行的個(gè)人房貸不良也從36億元略增至36.39億元。

同期，浦發(fā)銀行已逾期但未減值的個(gè)人住房按揭貸款從7.9億元增加到9.5億元，增加了1.6億元或20%。農(nóng)行的個(gè)人房貸不良下降了4億元，不過(guò)總量依然高達(dá)50億元。

此外，價(jià)格戰(zhàn)背景下，個(gè)人房貸并未表現(xiàn)出強(qiáng)大的盈利能力，甚至不如公司類(lèi)貸款。由于各銀行未單獨(dú)列，只能通過(guò)以個(gè)人住房按揭貸款占據(jù)絕大比例的個(gè)人貸款的盈利情況大致反映。

上半年，農(nóng)行個(gè)貸平均收益率為5.1%，而公司類(lèi)貸款為5.32%。工行公司類(lèi)貸款收益率為5.21%，個(gè)人貸款平均收益率僅4.75%。

上半年，北京銀行公司貸款為2733億元，取得了37.2億元的利潤(rùn)總額，個(gè)貸業(yè)務(wù)總量369億元，只取得了3.7億元的利潤(rùn)總額，盈利能力遠(yuǎn)不如公司貸款；民生銀行2125億元的個(gè)人銀行業(yè)務(wù)資產(chǎn)取得了18億元的稅前利潤(rùn)，公司業(yè)務(wù)用7609億元的資產(chǎn)則取得了超過(guò)74億元的稅前利潤(rùn)。

同期華夏銀行個(gè)貸余額為550億元，利息收入為12.46億元，其同口徑的公司貸款余額為4340億元，利息收入為112億元 ，公司類(lèi)貸款生息能力也高于個(gè)人貸款。

倒逼零售結(jié)構(gòu)調(diào)整

“無(wú)論是主觀還是客觀，個(gè)人住房按揭貸款在今年下半年將有一個(gè)大的變化，將很難保持上半年的增速?！鄙鲜鲂刨J部人士說(shuō)。

客觀條件是，6月開(kāi)始，房產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸退燒。以重慶為例，7月以個(gè)人住房貸款為主的個(gè)人貸款環(huán)比下降了近20%。8月房產(chǎn)成交則連續(xù)三周呈環(huán)比下降態(tài)勢(shì)，這必然帶來(lái)個(gè)貸下降。

銀行也有主動(dòng)轉(zhuǎn)身的內(nèi)在需求。目前，多數(shù)銀行的個(gè)貸主要有三部分，個(gè)人房貸、信用卡，以及個(gè)人汽車(chē)消費(fèi)為主的其他業(yè)務(wù)。其中，大部分銀行的個(gè)人房貸的比重都超過(guò)75%。比如招商銀行2009年為71%，北京銀行為82%。

銀行開(kāi)始謀求調(diào)整個(gè)貸結(jié)構(gòu)。比如，興業(yè)銀行今年上半開(kāi)始加大了對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等非住房類(lèi)貸款的投放力度。

中報(bào)顯示，興業(yè)銀行個(gè)人房貸占個(gè)貸比重為85.96%，2009年此數(shù)據(jù)為88.21%，個(gè)人汽車(chē)消費(fèi)等貸款比重則從8%上升到10.43%，增加了2.43%。

調(diào)整結(jié)構(gòu)較為明顯的則是招行。

招行2010年上半年開(kāi)始推進(jìn)零售貸款多元化發(fā)展，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，保持零售貸款業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)。其在中報(bào)中表示，“在面對(duì)房產(chǎn)新政頻出，交易量不斷萎縮的市場(chǎng)形勢(shì)，在拓展個(gè)人住房貸款的同時(shí)，開(kāi)始積極發(fā)展個(gè)人汽車(chē)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款等業(yè)務(wù)。以降低房產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的不利影響?！?p>2010年中報(bào)顯示，個(gè)貸中，招行的個(gè)人房貸比重已經(jīng)從71%下降到68%，個(gè)人汽車(chē)消費(fèi)等貸款比重從18%增加到22%，信用卡業(yè)務(wù)繼續(xù)保持在10%左右。

這種調(diào)整或?qū)⒗^續(xù)?！吧习肽陰缀跬瓿闪藗€(gè)人住房按揭貸款全年的大部分的任務(wù)，這為下半年的結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造了條件?！鄙鲜鲂刨J部人士說(shuō)。

(作者：張友 劉靖堯)