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盛宴背后 風(fēng)險猶存:迪斯尼對上海樓市的影響
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 563 次
4日上午,浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊開拍,上海象嶼置業(yè)有限公司較終以11.9億元拿下該地塊,溢價率達(dá)264%。該住宅地塊出讓面積56570平方米,容積率不大于1.5。如此折算,樓板價達(dá)每平方米1.4萬元。雖然該地塊和上海迪斯尼公園核心方位尚有距離,但自掛牌起就受"迪斯尼效應(yīng)""輻射"而備受關(guān)注,報價也次第抬高。
戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示,"迪斯尼可能落滬"的消息傳出后,浦東川沙的土地價格便直線上漲,房價也在兩三年間從每平方米2000元-3000元上漲到現(xiàn)在的每平方米13000元,漲幅在300%以上,遠(yuǎn)超同期上海全市不到80%的平均漲幅。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)則顯示,和"迪斯尼概念"相關(guān)或者沾邊的二手房房價,今年3月-10月間總體上漲超過30%。
易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說,迪斯尼對上海樓市的帶動主要體現(xiàn)在三方面:一是這一巨大的娛樂項目將對周邊產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)生聚積效應(yīng),帶動人口、消費增長,使區(qū)域房地產(chǎn)需求增加,檔次提高。其次,樂園建成后游客流量巨大,使周邊旅游的配套產(chǎn)業(yè)升級,將刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。再次,周邊市政配套、居住環(huán)境的改善,以及區(qū)域就業(yè)人群的顯著增加,都會促進(jìn)區(qū)域住宅市場的發(fā)展。
專家預(yù)計,百億元投資規(guī)模的上海迪斯尼樂園預(yù)計將會撬動千億元能級的相關(guān)產(chǎn)業(yè),建筑、賓館、交通、會展、創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)都將直接受惠于這一項目,同時這一項目將會與2010年上海世博園區(qū)形成"東西呼應(yīng)"之勢,直接助推上?,F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。
雖然上海迪斯尼樂園的具體規(guī)劃、具體投資規(guī)模包括土地動遷等關(guān)鍵性工作,目前仍在緊鑼密鼓地推進(jìn)之中,且從項目獲批到人們真正看到一座初具規(guī)模的主題樂園,至少還需要四五年的時間,但"迪斯尼效應(yīng)"已在樓市掀起了多輪"集體狂歡"。
但是風(fēng)險與機遇同在。比如,有的上市公司雖被許多機構(gòu)推薦為"迪斯尼的受益者",但其實際上只在迪斯尼待動遷區(qū)域有兩處房產(chǎn)。針對種種撩動人心的小道消息,在信息方面處于明顯弱勢的中小投資者面臨極大的投資風(fēng)險。
值得一提的是,4日"迪斯尼項目核準(zhǔn)"消息發(fā)布后,前期受益的各只股票不漲反跌,說明市場對迪斯尼的預(yù)期從想像空間進(jìn)入理性。這說明,投資者更應(yīng)擦亮眼睛。
對樓市本身來說,目前迪斯尼所在區(qū)域房價已在高位,而消息的公布或?qū)⑦M(jìn)一步推動當(dāng)?shù)氐貎r、房價進(jìn)入短期過熱的狀態(tài)。比如,上述出讓的川沙地塊樓板價已達(dá)每平方米1.4萬元,而目前當(dāng)?shù)卦谑蹣潜P的價位大多在每平方米12000元左右。"面粉"貴過"面包"的現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起足夠警惕。
戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏認(rèn)為,短期推高的地價、房價將透支未來的溢價空間。不過她認(rèn)為,"迪斯尼效應(yīng)"僅會對相關(guān)區(qū)域的房價有所助推,并不會直接推高整個上海市的房價。
(作者:季明 葉鋒)
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