在投資需求下滑和全球金融危機等內(nèi)外因素交織作用下，曾經(jīng)火爆的中國樓市在2008年下半年徹底“退燒”并進入價格大幅下挫、銷售幾近停滯的“嚴冬”。步入2009年的中國房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)回暖，目前的房價能否成功撬動民眾積壓的投資需求，各方觀點大相徑庭。

樂觀派人士認為，中國樓市在“春暖”之后已經(jīng)觸底，理由是一季度全國一線城市住房交易量走出了一波顯著回升的“小陽春”行情。國家統(tǒng)計局4月13日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1～3月，全國商品房銷售面積同比增長8.2%。

筆者在北京春季房地產(chǎn)展示交易會現(xiàn)場看到了人流不息的場面，人潮中既有大量來給孩子看房或改善退休后居住條件的“銀發(fā)族”，也有尋找投資機會的中年“黑發(fā)族”，還有打算結(jié)婚使用或自住的青年“染發(fā)族”。

而在這一人氣上漲趨勢背后則是不易察覺的房價穩(wěn)中下行的趨勢，業(yè)內(nèi)人士認為棄價保量已是一些開發(fā)商不便言說的秘密。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%。一些持謹慎觀點者認為，量漲價跌的“剪刀差”背后是房地產(chǎn)商用各種促銷手段來消化存量和新房產(chǎn)項目開工下滑的局面，2009年樓市的主調(diào)應(yīng)該是房價的理性回歸。

我愛我家市場研究部高端研究員秦瑞表示，目前說樓市回暖為時尚早，但政府的各種樓市優(yōu)惠新政和近期市場回穩(wěn)刺激了去年民眾被壓抑的購購力釋放。

也有部分專家指出，與其說是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回暖或反彈，不如說是開發(fā)商的一些優(yōu)惠促銷措施吸引了部分按捺不住的購房人。

在高庫存的壓力下，開發(fā)商紛紛降價促銷。國內(nèi)業(yè)界龍頭萬科較新公布的一季度銷售金額同比增長了21.0%，但銷售均價卻同比下跌了9.2%。據(jù)悉，今年南京市春季房產(chǎn)交易會將向市民發(fā)放購房券，而在北京房交會上，樓盤價格優(yōu)惠幅度較高的接近15%，緊鄰京城的燕郊開發(fā)區(qū)一些樓盤項目還用購房戶口來吸引顧客。

住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至去年底，全國商品房空置面積達到1.64億平方米，同比增長21.8%。

在房地產(chǎn)市場較高“庫存”難以快速消化的背景下，房地產(chǎn)投資增速也在下滑。此外，各個樓盤的銷售情況差別也較大，與一些樓盤的銷售“小陽春”不同，一些樓盤則經(jīng)歷了“倒春寒”。

據(jù)悉，這些樓盤多為別墅項目、高端樓盤及部分性價比不高的中檔樓盤。筆者在北京春季房交會上留意到，一些別墅等高端項目展臺門可羅雀，與整場交易會人潮涌動的局面形成鮮明對比。

專家和開發(fā)商在關(guān)于房價的多次交鋒中似乎成了冤家。北京市社科院上月底發(fā)布的2009年度北京藍皮書指出，在房價沒有降到居民收入可承受的水平前，談不上剛性需求釋放。

報告出爐后馬上就引起了熱議，華遠集團總裁任志強在博客上撰文對這一報告的科學性表示質(zhì)疑，他認為中國房市的剛性需求不但存在，而且民眾有足夠的購購力，否則不會出現(xiàn)二、三月份住宅銷量的暴漲。

中國社科院較新公布的商業(yè)藍皮書指出，受國際金融危機影響，中國的消費增速會放緩，房地產(chǎn)業(yè)的蕭條在今年難以改觀。中國社科院曹建海研究員甚至預(yù)測，中國城鎮(zhèn)房價水平還有40%%到50%%的降價空間，谷底可能出現(xiàn)于兩年之后。

筆者在北京春季房交會上和數(shù)十位購房者交流發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了房市火爆的2007年和相對沉寂的2008年之后，購房者也在回歸理性消費。他們大多對今年房產(chǎn)價格的走勢還看不準，但回落的價格讓他們心動，部分受訪者表示如果價格合適會考慮近期出手。

因為北京等城市的房租價格近期有所回調(diào)，在一定程度上也抑制了投資型房產(chǎn)需求的釋放。在北京已經(jīng)擁有三套住房、正在尋找新投資機會的張小姐認為：“雖然一些樓盤的價格有回落，但往往離市比較遠，這些地段的發(fā)展還需要時間，暫時房租也不高。的租金高，但房價也相對堅挺，投資的收益率不夠理想?！?

秦瑞提供的較新數(shù)據(jù)顯示，我愛我家2、3月份成交的二手房項目中，大約68%屬于頭次置業(yè)的自住型人群。多個城市的新房成交數(shù)據(jù)也和這一趨勢吻合。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，今年房地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)來自于保持合理投資規(guī)模與消化存量之間的關(guān)系。他呼吁房地產(chǎn)企業(yè)樹立長遠發(fā)展計劃，盡快以合理的價格促銷存量樓盤，促進資金回籠，并利用市場調(diào)整期加緊土地儲備。 蔣旭峰 徐興堂