國(guó)家統(tǒng)計(jì)局月度形勢(shì)報(bào)告顯示，1至2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅比去年同期大幅回落，開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比大幅下滑，商品房銷(xiāo)售面積降幅比去年全年略有縮小。專(zhuān)家認(rèn)為，一系列數(shù)字說(shuō)明，前期出臺(tái)的一系列政策效力正在顯現(xiàn)，但促進(jìn)銷(xiāo)售、交易仍是重中之重，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)投資較關(guān)鍵的就是要穩(wěn)定交易量。

開(kāi)發(fā)投資增幅回落

報(bào)告顯示，1至2月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2398億元，同比增長(zhǎng)1.0%，增幅比去年同期回落31.9個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積2288萬(wàn)平方米，同比下降30%，降幅比去年全年擴(kuò)大21.4個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開(kāi)發(fā)面積2647萬(wàn)平方米，同比下降15.5%。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌分析說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅下滑是一個(gè)值得重視的問(wèn)題，同比僅增長(zhǎng)1%幾乎是房改以來(lái)沒(méi)有看到過(guò)的，2007年以前房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度多數(shù)都高于固定資產(chǎn)的投資增長(zhǎng)速度，大概都維持在20%至30%之間。

顧云昌指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度反映了市場(chǎng)客觀、真實(shí)的狀況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑與房地產(chǎn)銷(xiāo)售息息相關(guān)，去年全國(guó)銷(xiāo)售速度下降了近20%，而北京、上海等城市降幅更高達(dá)40%至50%，銷(xiāo)售量的下降必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商開(kāi)竣工速度下降，而開(kāi)竣工速度的下降又導(dǎo)致房地產(chǎn)投資速度的下降。

“土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積的雙雙下降，意味著明年甚至后年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量會(huì)下降，這會(huì)導(dǎo)致投資進(jìn)一步萎縮，應(yīng)該引起足夠重視，促進(jìn)銷(xiāo)售、交易，這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較應(yīng)該做的，因?yàn)榉€(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資較主要的就是穩(wěn)定交易量?！鳖櫾撇a(bǔ)充說(shuō)，應(yīng)采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。

商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)回暖跡象

商品房銷(xiāo)售方面，1至2月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積5131萬(wàn)平方米，同比微降0.3%，降幅比去年全年縮小19.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.1%；辦公樓銷(xiāo)售面積下降29.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)3.5%。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰說(shuō)，降幅縮小銷(xiāo)售面積增加是正常情況，去年全面都是商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售的冰凍期，進(jìn)入今年1、2月份市場(chǎng)狀況開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，其中北京2月份的銷(xiāo)量較去年同期相比增加了近184%。

陳云峰告訴記者，商品房銷(xiāo)售回暖的原因不難想象。一是經(jīng)過(guò)一年多的需求壓抑，剛性需求開(kāi)始迸發(fā)出來(lái)；二是和各地出臺(tái)的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的政策起到了積極的作用；三是開(kāi)發(fā)商的資金壓力加大，各種降價(jià)措施被紛紛推出，價(jià)格與真實(shí)購(gòu)購(gòu)力之間的差距縮小，這也促成了成交量的上升。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示，雖然2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還處于相對(duì)低迷期，但在政府利好政策的影響下，1、2月份全國(guó)樓市整體出現(xiàn)緩慢回暖的勢(shì)頭。從數(shù)據(jù)上看，雖然銷(xiāo)售面積同比微降0.3%，但降幅已明顯縮小，而且商品住宅的銷(xiāo)售面積還略有增長(zhǎng)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，積極促銷(xiāo)的效果有一定的顯現(xiàn)。而辦公樓銷(xiāo)售面積下滑明顯的事實(shí)說(shuō)明，在國(guó)際金融危機(jī)的影響下，中國(guó)的企業(yè)尤其是中小企業(yè)受到了較大的影響，直接導(dǎo)致了購(gòu)購(gòu)力的下降。

房企外資利用大幅增加

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源方面，1至2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源6046億元，同比增長(zhǎng)6.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1674億元，增長(zhǎng)9%；利用外資69億元，增長(zhǎng)50.8%；企業(yè)自籌資金2215億元，增長(zhǎng)13.9%；其他資金2088億元，下降1.8%。在其他資金中，定金及預(yù)收款1190億元，下降4.3%；個(gè)人按揭貸款532億元，下降0.6%。

“從上述數(shù)據(jù)可以看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款增幅較小，而外資利用的增幅卻較大?！比螁Ⅵ畏治稣f(shuō)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商資金壓力很大，而金融機(jī)構(gòu)房貸又較為謹(jǐn)慎且有較多的條件限制，因此，我國(guó)大多數(shù)中小開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際獲得銀行支持的力度較小。而與此同時(shí)，外資對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)仍然較為看好。

任啟鑫說(shuō)，外資利用的大幅度提高與國(guó)內(nèi)部分地區(qū)限外政策松動(dòng)也有關(guān)系。以北京為例，限外政策松綁后，盤(pán)古大觀項(xiàng)目?jī)H2月份就認(rèn)購(gòu)了6套，認(rèn)購(gòu)額超過(guò)5億元，而這些客戶(hù)，多為港澳臺(tái)及外籍人士。他預(yù)測(cè)，隨著政府利好政策作用的日益顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的融資渠道將變得寬泛起來(lái)。

顧云昌也表示，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)9%，并不是很高，仍有較大提升空間。利用外資增長(zhǎng)了50.8%但總量仍然偏少，這說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)依然被看好。他認(rèn)為，銀行應(yīng)該加大對(duì)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)信貸支持，同時(shí)，房企應(yīng)開(kāi)辟更多的融資渠道。

(作者：李佳鵬)