近幾年來，天津市房地產(chǎn)市場以二手房帶動的梯級消費特點日益明顯，越來越多的市民到二手房中介門店辦理二手房購賣業(yè)務(wù)。但是不斷有市民反映：許多二手房中介給他們房屋評估的價格相差比較懸殊，有的甚至還出現(xiàn)了一些糾紛。

中介評估價不能全信

市民李女士到幾家不同的二手房中介門店咨詢賣房事宜，工作人員對她房屋的估價令她吃驚不已：在沒有進行實地查勘的情況下，一套近60平方米的老房子，估價竟然相差4萬多元。幾家中介的工作人員對此還振振有詞：估出高價的店員反復(fù)強調(diào)“少有代理”銷售房子的好處；估低價的店員則表示，這樣房子更好賣，或者可以直接賣給該中介。記者采訪了解到，李女士的遭遇帶有普遍性，很多市民反映二手房中介店員估價“水分”很大，甚至人們在較后辦理房地產(chǎn)購賣手續(xù)時發(fā)現(xiàn)了中介“吃差價”的行為。

天津市房地產(chǎn)估價師協(xié)會有關(guān)人士接受本報記者采訪時指出，其實房地產(chǎn)經(jīng)紀咨詢公司的估價與專業(yè)估價不是一回事。房地產(chǎn)經(jīng)紀咨詢公司提供的評估服務(wù)，是其工作人員在為交易雙方提供房屋購賣信息過程中，根據(jù)自身經(jīng)驗或利用事先設(shè)計的計算機軟件，對購賣房屋的價值做出的口頭咨詢，不可能完全按照房地產(chǎn)估價的程序進行，例如，許多店員就沒有對購賣房屋進行實地查勘。另外，許多房地產(chǎn)經(jīng)紀咨詢公司也不具有建設(shè)部或市房管局頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書》，所以他們估價結(jié)果不具有法律效力，不能作為辦理房地產(chǎn)購賣、抵押等手續(xù)的參考依據(jù)。

影響估價的四大因素

據(jù)天津市房地產(chǎn)估價師協(xié)會有關(guān)人士介紹，影響二手房評估價的頭先是區(qū)域因素，主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括房屋成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業(yè)類型、通風采光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率應(yīng)按照理論折舊率進行計算，并結(jié)合該房屋的實際維護狀況來綜合判定。一般來說，維護好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。樓層對房屋價格有較大的影響。多層住宅以二、五層為標準，頂層較差，一、三、四層較好。高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價格也越高。朝向?qū)Ψ课莸膬r格也有較大的影響，以有朝南向的房屋為好，只朝西向或北向的房屋為差。許多房改房的廳都較小，這樣的廳可利用程度就很差。房屋裝修對房屋價格有一定的影響，但只能在一定程度上給予適當考慮。一般來說，裝修在五年以上的價值基本上降為0，因此那些認為裝修花了大錢，理應(yīng)賣個好價的想法是不合實際的。此外，房屋的燃氣狀況（管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀等對房屋價格都有一定的影響。

較后兩點是市場因素和消費者心理因素。其中市場供求狀況對房屋的價格影響。此外，購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于購房，那么這些房屋價格在一定程度上也會提高。

專業(yè)人士提醒人們，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具估價報告書，結(jié)合自己的實際情況，理智地處理房產(chǎn)。

　　　　　(作者：劉英潮)