近幾年來(lái)，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)以二手房帶動(dòng)的梯級(jí)消費(fèi)特點(diǎn)日益明顯，越來(lái)越多的市民到二手房中介門(mén)店辦理二手房購(gòu)賣(mài)業(yè)務(wù)。但是不斷有市民反映：許多二手房中介給他們房屋評(píng)估的價(jià)格相差比較懸殊，有的甚至還出現(xiàn)了一些糾紛。

中介評(píng)估價(jià)不能全信

市民李女士到幾家不同的二手房中介門(mén)店咨詢(xún)賣(mài)房事宜，工作人員對(duì)她房屋的估價(jià)令她吃驚不已：在沒(méi)有進(jìn)行實(shí)地查勘的情況下，一套近60平方米的老房子，估價(jià)竟然相差4萬(wàn)多元。幾家中介的工作人員對(duì)此還振振有詞：估出高價(jià)的店員反復(fù)強(qiáng)調(diào)“少有代理”銷(xiāo)售房子的好處；估低價(jià)的店員則表示，這樣房子更好賣(mài)，或者可以直接賣(mài)給該中介。記者采訪(fǎng)了解到，李女士的遭遇帶有普遍性，很多市民反映二手房中介店員估價(jià)“水分”很大，甚至人們?cè)谳^后辦理房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)了中介“吃差價(jià)”的行為。

天津市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)有關(guān)人士接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)指出，其實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢(xún)公司的估價(jià)與專(zhuān)業(yè)估價(jià)不是一回事。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢(xún)公司提供的評(píng)估服務(wù)，是其工作人員在為交易雙方提供房屋購(gòu)賣(mài)信息過(guò)程中，根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)或利用事先設(shè)計(jì)的計(jì)算機(jī)軟件，對(duì)購(gòu)賣(mài)房屋的價(jià)值做出的口頭咨詢(xún)，不可能完全按照房地產(chǎn)估價(jià)的程序進(jìn)行，例如，許多店員就沒(méi)有對(duì)購(gòu)賣(mài)房屋進(jìn)行實(shí)地查勘。另外，許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢(xún)公司也不具有建設(shè)部或市房管局頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》，所以他們估價(jià)結(jié)果不具有法律效力，不能作為辦理房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)、抵押等手續(xù)的參考依據(jù)。

影響估價(jià)的四大因素

據(jù)天津市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)有關(guān)人士介紹，影響二手房評(píng)估價(jià)的頭先是區(qū)域因素，主要包括地段等級(jí)、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來(lái)發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括房屋成新率、樓層、朝向、戶(hù)型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類(lèi)型、通風(fēng)采光、景觀(guān)等。其中對(duì)房屋價(jià)格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶(hù)型格局。房屋成新率應(yīng)按照理論折舊率進(jìn)行計(jì)算，并結(jié)合該房屋的實(shí)際維護(hù)狀況來(lái)綜合判定。一般來(lái)說(shuō)，維護(hù)好的能延長(zhǎng)房屋的使用壽命，從而提高房屋價(jià)值。樓層對(duì)房屋價(jià)格有較大的影響。多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層較差，一、三、四層較好。高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價(jià)格也越高。朝向?qū)Ψ课莸膬r(jià)格也有較大的影響，以有朝南向的房屋為好，只朝西向或北向的房屋為差。許多房改房的廳都較小，這樣的廳可利用程度就很差。房屋裝修對(duì)房屋價(jià)格有一定的影響，但只能在一定程度上給予適當(dāng)考慮。一般來(lái)說(shuō)，裝修在五年以上的價(jià)值基本上降為0，因此那些認(rèn)為裝修花了大錢(qián)，理應(yīng)賣(mài)個(gè)好價(jià)的想法是不合實(shí)際的。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r（管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類(lèi)型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀(guān)等對(duì)房屋價(jià)格都有一定的影響。

較后兩點(diǎn)是市場(chǎng)因素和消費(fèi)者心理因素。其中市場(chǎng)供求狀況對(duì)房屋的價(jià)格影響。此外，購(gòu)房者的偏好及交易心態(tài)對(duì)二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購(gòu)房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于購(gòu)房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會(huì)提高。

專(zhuān)業(yè)人士提醒人們，可以委托有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告書(shū)，結(jié)合自己的實(shí)際情況，理智地處理房產(chǎn)。

　　　　　(作者：劉英潮)