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房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估業(yè)的主流
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 510 次
在市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,價(jià)格及其形成機(jī)制無疑是十分重要的。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,由于價(jià)格形成機(jī)制被嚴(yán)重扭曲,產(chǎn)品的價(jià)格高低不能反映其供求狀況,人們也不能根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)格來決定生產(chǎn)什么,不生產(chǎn)什么,因此,生產(chǎn)的積極性不高,生產(chǎn)的效率也難以改進(jìn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,人們從事各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng),所對(duì)應(yīng)的標(biāo)的物一般要求有明確的價(jià)格。從經(jīng)濟(jì)理論上來說,價(jià)格應(yīng)該是由供求雙方?jīng)Q定的,并不需要專業(yè)人員提供估價(jià)服務(wù),只有當(dāng)一種資產(chǎn)同時(shí)具有無獨(dú)有偶和價(jià)值量大兩大特性時(shí),才真正需要專業(yè)人員提供估價(jià)服務(wù)。
這是因?yàn)?,一種商品或資產(chǎn)如果不具有無獨(dú)有偶的特性,相同的很多,價(jià)格普遍存在或者常人依照通常方法容易確定,就不需要專業(yè)估價(jià)。例如彩電、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等家用電器,現(xiàn)實(shí)生活中就沒有被要求估價(jià)的。一種商品或資產(chǎn)雖然具有無獨(dú)有偶的特性,但是價(jià)值量不大,請(qǐng)人估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高,甚至高過資產(chǎn)本身的價(jià)值,就不值得請(qǐng)人估價(jià)。例如,一件翡翠手鐲,基本上也不會(huì)被要求估價(jià)。因此,真正需要專業(yè)估價(jià)的,主要是房地產(chǎn)、古董、名家藝術(shù)品,珠寶玉石、礦業(yè)權(quán),以及某些無形資產(chǎn)和企業(yè)整體資產(chǎn)。
具體就房地產(chǎn)來說,房地產(chǎn)除了具有不可移動(dòng)和無獨(dú)有偶的兩大特性外,還因?yàn)槠湮恢玫墓潭ㄐ?、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的復(fù)雜性以及房地產(chǎn)市場信息的不對(duì)稱,使得房地產(chǎn)的價(jià)格存在很大的差異,因此,一般人在涉及房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,對(duì)價(jià)格到底是多少,往往不能達(dá)成一致意見,從而阻礙了有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的進(jìn)行??朔@一障礙的有效方法就是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法,根據(jù)市場信息,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值做出客觀合理的評(píng)估。
房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估業(yè)中的主流,這是因?yàn)椋?p>頭先,房地產(chǎn)價(jià)值量巨大,在社會(huì)財(cái)富中占有較大比例。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在美國,房地產(chǎn)價(jià)值占社會(huì)總財(cái)富的60%多,在我國,房地產(chǎn)占社會(huì)總財(cái)富的比例也在不斷上升。一個(gè)需要估價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,例如一座綜合大樓,下面是商場,上面是寫字樓,其價(jià)值就可以高到幾十億人民幣;對(duì)于一套普通的住宅,其價(jià)值也可能達(dá)幾十萬人民幣。
其次,在很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,房地產(chǎn)估價(jià)是不可缺少的。政府出讓一宗土地,需要對(duì)出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià),為確定招標(biāo)標(biāo)的、拍賣保留價(jià)或掛牌底價(jià)等提供參考依據(jù)。購賣一套房地產(chǎn),特別是二手房的購賣,交易雙方往往對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格難以達(dá)成一致意見,需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)為交易雙方提供參考。在房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)稅收中,房地產(chǎn)估價(jià)也顯得尤為重要。債權(quán)人一般會(huì)要求債務(wù)人提供債權(quán)人信任的估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告,以作為放款限額的參考依據(jù)。在確定保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)事故發(fā)生后所遭受的損失,也需要估價(jià)報(bào)告提供相應(yīng)的參考依據(jù)。政府在征收有關(guān)房地產(chǎn)稅收時(shí),為防止偷漏稅和課稅的不公平,需要對(duì)作為稅基的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。在房地產(chǎn)征收和征用中,為了確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),更離不開房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估。另外,房地產(chǎn)損害賠償,房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和司法鑒定等經(jīng)濟(jì)行為中,也需要房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。
房地產(chǎn)評(píng)估作為評(píng)估行業(yè)中的主流,客觀上對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師都提出了較高的要求。與此同時(shí),政府部門和行業(yè)自律組織——中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)也應(yīng)積極制定相關(guān)政策和自律規(guī)則,營造誠信、有序的市場環(huán)境,力爭有效發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估的重要作用,為我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
(作者:唐琪 張勇 )
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