就省會的情況來看，不少商業(yè)物業(yè)儼然仍舊沿用了住宅的開發(fā)模式，他們認為通過銷售回流了資金，這樣就完成了商業(yè)地產(chǎn)的使命。但這其實只是商業(yè)地產(chǎn)較初的一部分，我們說，商業(yè)地產(chǎn)的長線思維，是對商業(yè)地產(chǎn)未來的運營負責。

一個產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，其標志之一是這個產(chǎn)業(yè)不是從頭至尾由一個開發(fā)企業(yè)承載，而是其中的某個環(huán)節(jié)剝離出來，向更專業(yè)化的方面發(fā)展，也就是指行業(yè)的細分。但是省會專業(yè)的商業(yè)物業(yè)運營商是一個完全的空白。不僅是省會,專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營公司在全國都屬風毛麟角。從這一點來看，省會的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈并不成熟。依靠專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營商肯定是行不通的；而另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)理應(yīng)更多地承擔起商業(yè)物業(yè)未來的運營。這一點特別值得省會風起云涌的綜合體開發(fā)企業(yè)思考。

思考一

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對于中短期的財務(wù)模式和融資環(huán)境的沖擊

做住宅地產(chǎn)，無論是從銀行拿貸款還是抵押貸款等，融資渠道相較商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈是中短期貸款，融資環(huán)境與商業(yè)地產(chǎn)要求的資金鏈不吻合。上海的商業(yè)地產(chǎn)運營商，盈石投資公司CEO司徒文聰這樣解讀商業(yè)地產(chǎn)的運作模式：商業(yè)地產(chǎn)需要5-8年的資金鏈支撐。也就是說在前5年，你的資金是一直往里投入的。在商業(yè)地產(chǎn)上真正能獲得的利潤的是這個物業(yè)本身的增值，然而這個增值是不能套現(xiàn)的，頂多可以用租金來維持自己健康的現(xiàn)金流。對于項目整個價值的回收可能會更長的時間。

好的商業(yè)地產(chǎn)可能沒有住宅那么漂亮的利潤。但是伴隨著時間的推移，充分的現(xiàn)金流才會滾入資產(chǎn)，回報也會越來越豐厚。而如何解決目前融資環(huán)境和財務(wù)的短期模式與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的中長線回報的矛盾，是擺在開發(fā)企業(yè)面前的一個課題。

　思考二

　商業(yè)地產(chǎn)運營挑戰(zhàn)住宅開發(fā)資源整合模式

如果把住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)的運營都視為資源的整合。那么，同樣的整合資源，內(nèi)容則千差萬別。住宅領(lǐng)域的整合無外乎圍繞著建筑這個主體。而商業(yè)地產(chǎn)的運營卻是全方向的。比如：市場的研判、人們的消費習慣、潮流的趨勢等等，商業(yè)地產(chǎn)運營則更加人文化。運營一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，遠不是我們建設(shè)出一個商業(yè)建筑那么簡單。對于省會大多數(shù)由住宅領(lǐng)域轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，對這一點應(yīng)當有更清醒的認識。

商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)傳統(tǒng)思維。比如吸引一個好的品牌入駐，傳統(tǒng)思維是你給他較好的位置，或者租金上給予優(yōu)惠。但是實際上，一個好的品牌，也許除了上述優(yōu)惠，你還需要提供裝修的費用，哪怕這筆費用有可能上千萬。在傳統(tǒng)的思維中，這簡直不可理喻。但是實踐證明，這個你為之如此付出的品牌可能日后成為項目中的租金供應(yīng)者。歐洲ZARA入駐上海正大廣場正是這種模式。正因為有了ZARA，帶動了那些猶豫的品牌，也因為ZARA吸引了相當一批年輕的消費人群。五年后，正大廣場由原來高達40%空置率，一躍而成為浦東租金較高、人氣較旺的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的運營充滿著智慧。

從省會來看，建市場賣產(chǎn)權(quán)的地產(chǎn)開發(fā)商很多，但是建市場又管市場的企業(yè)卻并不多。招商瓶頸與同質(zhì)化，大量的商業(yè)物業(yè)的半閑置，是商業(yè)地產(chǎn)面臨的問題。

隨著商業(yè)地產(chǎn)投資力度的加大和持有型物業(yè)的增加，較終考驗的是公司之間的競爭水平和企業(yè)的運營能力。

(作者：劉崢)