銀行信貸緊縮、上市融資受阻，再加之調(diào)控下低迷的銷售市場，正讓開發(fā)商的資金鏈遭受著嚴峻的考驗，但這同時也催生信托融資、股權(quán)交易，甚至民間借貸等其他融資渠道的火熱。

業(yè)內(nèi)人士指出，近幾年的樓市調(diào)控，讓開發(fā)商有了很強的應(yīng)對能力，大開發(fā)商可以依靠貸款，而中小開發(fā)商則能通過調(diào)整市場策略來緩解資金問題。

　房企增發(fā)受阻

據(jù)*ST東碳公告顯示，接到大股東四川香鳳有關(guān)函件，鑒于截至2010年9月15日西安紫薇、湖南湘暉并未對公司進行有效重組，香鳳公司決定自即日起終止其與上述二公司于2009年3月25日及2010年3月15日簽訂的《合作協(xié)議》及《補充協(xié)議》。該公告正式宣告了紫薇地產(chǎn)重組的失敗。

借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)顯然不止紫薇地產(chǎn)一家，但成功的卻不多。到目前為止，包括國信地產(chǎn)借殼ST瓊花以及宋都集團借殼*ST百科等，都依舊在苦苦等待證監(jiān)會審批，但獲批的前景堪憂。

而在前幾日，萬科的百億增發(fā)方案也宣告無疾而終。不僅如此，更早公布增發(fā)方案的招商地產(chǎn)、世茂股份、華業(yè)地產(chǎn)以及蘇寧環(huán)球等上市房企，也被相繼叫停增發(fā)。

對于上述房企上市融資受阻的原因，市場人士分析認為，主要是證監(jiān)會配合國家調(diào)控樓市所致。國務(wù)院4月出臺的關(guān)于遏制房價過快上漲的通知，明確提出加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，嚴令禁止房企股東違規(guī)利用相關(guān)融資便利參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)，商業(yè)銀行不得開發(fā)新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

除了上市直接融資的渠道被封堵外，開發(fā)商較為倚重的銀行信貸、房屋預收款也在逐步收緊。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，8月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，國內(nèi)貸款、定金及預收款都呈環(huán)比下降的趨勢。近日更有媒體報道，住建部和銀監(jiān)會將對主要一線城市套住房貸款政策的執(zhí)行落實情況進行檢查，這被業(yè)內(nèi)解讀為可能為下一步的調(diào)控進行政策儲備。

多渠道籌資

此時，信托融資、股權(quán)交易甚至民間信貸成為眾多房企的“救命稻草”。

9月11日，福星股份、中國寶安兩家公司同時公布了新的信托融資計劃，分別計劃融資8億元和2億元。據(jù)用益信托工作室較新數(shù)據(jù)顯示，今年1—8月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模已超過1047億元，和去年房地產(chǎn)信托全年發(fā)行規(guī)模449億元相比，

翻了一倍多。其中8月發(fā)行規(guī)模為221億元，發(fā)行數(shù)量為50個。

“從房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的數(shù)量來看，雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場風險較大，但房地產(chǎn)領(lǐng)域仍然是信托公司發(fā)行的對象?！庇靡嫘磐型鯇W成表示。

除了信托融資外，進入9月，房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)交易也日趨活躍。

北京產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)顯示，9月10至9月16日一周里，房地產(chǎn)業(yè)居于國資成交項目的位，占據(jù)近20%的比例，而一些大宗產(chǎn)權(quán)板塊的成交額也大增，如河北昌黎黃金海岸房地產(chǎn)項目溢價率超過83%。無獨有偶，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)也顯示，房地產(chǎn)成為今年上海產(chǎn)權(quán)交易的熱點板塊，截至8月，今年房地產(chǎn)交易項目平均成交額同比增長88.07%，達到單宗1.17億元的規(guī)模，而且有多宗上億元的房地產(chǎn)項目形成了競價，溢價很多成交。9月19日之前的一周，房地產(chǎn)掛牌了4宗項目，掛牌的金額為5.24億元，成交的金額達到了2.42億元。

與此同時，民間借貸也是水漲船高。有業(yè)內(nèi)人士透露，像溫州當?shù)氐呢攧?wù)公司、典當行、擔保公司等，對于多數(shù)地產(chǎn)商的借貸利率有了很大幅度的提高，一般的利息都在三分以上，也就是年利率36%，甚至更高。

　應(yīng)對調(diào)控仍有辦法

政策日益趨緊，開發(fā)商急尋融資途徑，這是否意味著開發(fā)商的資金鏈正面臨斷裂的可能？

“經(jīng)過近幾年的樓市調(diào)控，開發(fā)商面對調(diào)控時的適應(yīng)能力已經(jīng)相當強了，只要不盲目擴張，企業(yè)的資金鏈不會表現(xiàn)的特別緊張。”全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存分析表示。他認為，目前信貸的政策主要針對的需求方，“那些有實力的開發(fā)商和央企，仍然可以從銀行拿到貸款。雖然8月份國內(nèi)貸款出現(xiàn)下降，但這只是信貸結(jié)構(gòu)投放節(jié)奏的調(diào)整，在第四季度信貸有可能會逐步上升?！?p>而從近期土地市場上也可以看出，部分開發(fā)商確實不缺錢。近日，保利地產(chǎn)正是以18億元的總價擊敗中鐵集團，奪得廣州芳村高爾夫球場等四塊土地。

“對于一些中小開發(fā)開發(fā)商，即使從銀行貸不到款，但可以通過調(diào)整市場策略來緩解資金緊張的情況，包括降價銷售回籠資金、放緩開發(fā)節(jié)奏等?！标悓毚姹硎?。

而華遠地產(chǎn)總裁任志強也曾表示，包括預售收入監(jiān)管等政策確實會讓那些三個蓋子扣五個鍋的開發(fā)商面臨周轉(zhuǎn)問題，但不會影響正常經(jīng)營的企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，反而降低了開發(fā)商的資金成本與利息支出?！鞍呀祪r的預期寄托于開發(fā)商的現(xiàn)金流斷裂并不現(xiàn)實，因為在過去價格的增長中，即使降價開發(fā)商仍保留了利潤空間?！?p>“實際上現(xiàn)在市場上并不缺資金，關(guān)鍵在于開發(fā)商與投資者怎么去合作，尤其表現(xiàn)在對項目的支配權(quán)上。”陳寶存認為。

(作者：石俊)