8月10日同日公布2010年中報的萬科和保利兩大地產(chǎn)商，都清晰地表達(dá)了近期要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的意圖。與萬科試探性的小幅度轉(zhuǎn)向不同的是，保利堅定地表示要穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資。而保利在這一領(lǐng)域多年來的布陣打拼，使得其形成了相對成熟的操作模式和階段性優(yōu)勢，或許在這條路上可以走得更為順?biāo)煲恍?p>

住宅老大萬科這回得“跟著跑”

沒有人會懷疑萬科在住宅領(lǐng)域的龍頭地位。8月10日，萬科發(fā)布年中報，上半年萬科共實現(xiàn)營業(yè)收入167.7億元，凈利潤28.1億元。其上半年的銷售數(shù)字則兇猛異常，前六個月累計實現(xiàn)銷售金額367.7億元，即便是在新一輪調(diào)控實施的嚴(yán)峻背景下依然達(dá)到了有史以來的較好水平。但是，面對住宅領(lǐng)域增量空間的放緩，以及利潤收入缺乏持續(xù)增長點，萬科也開始重新適應(yīng)市場，將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)。

只不過，這一觸角伸得十分謹(jǐn)慎。在8月11日的業(yè)績推介會上，萬科表示未來發(fā)展仍以普通住宅為主，近期商業(yè)地產(chǎn)不會超過10%，未來兩三年也較多不會超過20%。

而就在此前不久的7月11日，萬科集團(tuán)及各地分公司幾十位高管齊聚深圳，圍繞如何操作商業(yè)地產(chǎn)項目展開激烈討論。較終，與會高管統(tǒng)一了思路：萬科要在主流城市持續(xù)增長和領(lǐng)跑，必然要有多元化的轉(zhuǎn)型；在二三線等城市則依然可以通過住宅開發(fā)去發(fā)掘城市化的潛力。在具體的操作模式上，集團(tuán)總部授權(quán)各地先行試驗，在過程中總結(jié)適合萬科的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式。“萬科決心已定，并鼓勵分公司積極嘗試，試錯了也會容忍?！币晃幌嚓P(guān)人士介紹說。

事實上，回歸的信號去年年底便已釋放。2009年11月16日，萬科總裁郁亮對全國眾媒體高調(diào)宣布新戰(zhàn)略：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。2009年8月，商業(yè)名家凱德置地的毛大慶跳槽萬科，坐鎮(zhèn)華北，惹人遐想。

萬科今年也確實在商業(yè)地產(chǎn)上作出了諸多嘗試：一是今年4至5月間，萬科開始在北京、西安、東莞和武漢，全力營造3個體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項目以及一個高端商務(wù)酒店項目，總投資額高達(dá)百億元；二是6月9日，在大本營深圳，萬科對外發(fā)布新產(chǎn)品策略，宣稱深圳萬科將從單一的住宅產(chǎn)品升級為多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營；三是6月22日，萬科的頭個城市綜合體項目萬科國際廣場在蘇州舉辦了商業(yè)發(fā)布會……

由于此前多年專注住宅、回避商業(yè)，萬科積累下頗具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目儲備，為轉(zhuǎn)型提供了廣闊的平臺。但遲到的萬科同時也缺少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、運營管理經(jīng)驗，在先行的競爭對手面前，不得不采取“跟著跑”策略。萬科的商業(yè)地產(chǎn)之路，還有很長的路要走。

保利加大商業(yè)地產(chǎn)土地儲備

與萬科的謹(jǐn)慎相對應(yīng)的是，保利地產(chǎn)的態(tài)度更為堅決。保利打算將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%，在未來的3年內(nèi)，將持有型商用物業(yè)面積增加到300萬平方米。事實上，保利地產(chǎn)做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有很多年，商業(yè)地產(chǎn)一直是其發(fā)展戰(zhàn)略之一。經(jīng)過從2002年至今的建設(shè)規(guī)劃，近一兩年，保利的商業(yè)地產(chǎn)項目已進(jìn)入運營階段。

對于萬科總裁郁亮“并不認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的盈利會好于普通住宅”的觀點，保利地產(chǎn)的一位證券部工作人士強(qiáng)調(diào)：“不是說商業(yè)項目收益就差，這比較片面，比如保利的會展項目收益就非常好”。

該人士稱，保利地產(chǎn)的會展項目，也就是廣州保利世界貿(mào)易，往期2年收益就達(dá)到了2個億。保利地產(chǎn)在半年報中也稱：上半年，保利的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)步提升，經(jīng)營面積約55萬平方米，實現(xiàn)經(jīng)營收入約2億元；4月10日佛山保利洲際酒店正式開業(yè)，成為洲際品牌頭家開業(yè)三個月即實現(xiàn)了正現(xiàn)金流的酒店。

對土地儲備決定市場占有份額的房地產(chǎn)市場而言，保利的目標(biāo)是所在市場占有率應(yīng)該進(jìn)入該城市的前三。保利同時認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，因此必要的商業(yè)地產(chǎn)土地儲備同樣重要。2010年，保利在商業(yè)地產(chǎn)上的土地儲備力度有所加大。

公告顯示，2010年上半年，保利新增土地儲備（占地面積）約359萬平方米，總土地儲備花費約227億元。26宗土地當(dāng)中，僅4幅為純住宅用地，其余22宗地塊為商住兩用地及純商業(yè)地塊，支付的地價約173億元。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一大門檻是持有物業(yè)需要壓占大量的資金，保利地產(chǎn)同樣面臨這一巨大的壓力：大型寫字樓、酒店之類的商業(yè)物業(yè)，在大量占用資金上尤甚。保利地產(chǎn)年中報顯示，115個在建擬建項目中，包括綜合體、寫字樓、商住、商業(yè)等類別在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目，不下15個。15個項目在115個項目中，數(shù)量占比雖然還不到15%，但是對商業(yè)地產(chǎn)投入的總資金卻很驚人。比如廣州保利、廣州保利中環(huán)廣場、南海水城、成都保利國際廣場和廣州保利世界貿(mào)易這幾個項目加起來，計劃總投資就接近100億元（按權(quán)益比算）。而保利地產(chǎn)自2006年上市以來，到2010年6月，四年半的凈利潤合計也才95億元。

仲量聯(lián)行投資部經(jīng)理劉裕通分析稱：“房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一方面是因為住宅市場受樓市調(diào)控政策的影響頗大，另一方面是因為當(dāng)下開發(fā)商拿地成本增加，住宅未來預(yù)期利潤開始攤薄?！彼赋?，像萬科、保利這樣資產(chǎn)上億的企業(yè)，持有一定數(shù)量的商用物業(yè)，對穩(wěn)定企業(yè)資金有一定作用。如果經(jīng)營得好，會給企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長。同時他認(rèn)為，當(dāng)下房企通過增加商業(yè)項目比重來平衡發(fā)展風(fēng)險，需要評估自身資金抗風(fēng)險能力以及人力物力上的配置，預(yù)計未來1-2年住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型的趨勢將更加明顯。