作為中國房地產的領軍企業(yè)，萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱萬科，000002）始終是房地產調控聲中輿論關注的焦點。

4月17日國務院發(fā)布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”）之后的百日間，萬科的銷售均價經歷了從“降價”到“上漲”的“過山車”。

與此同時，萬科的房子繼續(xù)熱賣。兩相對比，投資者備感困惑。

早報記者從接近萬科董事會的內部人士處獲悉，“4·17”樓市新政發(fā)布后萬科在房價并無明顯下調情況下得以持續(xù)熱銷，原因主要有三點：其一，在數量上，房地產市場在二季度仍處于供給不足，而萬科的庫存水平偏低。其二，在結構上，受頭次置業(yè)購房者青睞的小戶型在市場上供應比例較低，而萬科的小戶型供應比例在60%左右，具備競爭優(yōu)勢。第三，在資金鏈上，萬科年內銷售回款能滿足資金流需要，資金面較為寬裕。

被夸大的萬科“降價”

從萬科公布的5、6月已售房屋均價來看，萬科似乎在“降價”促銷。

公告顯示，萬科5月銷售均價10900元/平方米，環(huán)比（比上月）下降11.7%；6月銷售均價10233元/平方米，環(huán)比跌5.9%，較1月份下跌了15%。

這些數據讓分析師和媒體連篇累牘喊出“萬科已全國性降價”，但萬科從未公開承認。

時點來到7月。公告顯示，當月萬科銷售均價11135元/平方米，環(huán)比漲8.8%。面對“漲價”，卻鮮有分析人士批評萬科在調控之際“逆勢而動”。

萬科人士稱，5、6月銷售均價的下降，直接原因是可售資源中低價格的房源銷售速度更快，但從可比房源來說，并沒有一個明顯的價格下調。間接原因則是，上半年房地產市場仍面臨供給不足的情況，萬科在5、6月份同樣面臨庫存偏低的局面。

一方面，雖然5、6月份房地產市場整體成交下降，購房需求受政策影響大幅降低，但是市場仍沒有變成供過于求的局面，因此房價沒有明顯下降。

另一方面，在“4·17”政策出臺后，萬科從5月開始處于一個存貨偏低的局面，按照其1月至4月的銷售速度，只有不到2個月的銷售庫存。

早報記者從另一家房地產巨頭金地集團的一位高層人士處了解到了開發(fā)商對庫存水平的態(tài)度。該人士介紹，作為開發(fā)商，不希望存貨所剩無幾，出現(xiàn)無房可賣的情況，這將無法保證公司經營的連續(xù)性以及團隊的穩(wěn)定性；反過來，也不希望存貨過多，導致銷售時面對存貨壓力而在銷售上采取更為激進的做法。

“小戶型較多能占比60%”

7月下旬，近7000名購房者參加了萬科北京一郊區(qū)項目的搖號活動，該項目可售房源不足900套，開盤兩日，便告售罄。

有分析人士指出，這不僅受益于萬科“被降價”報道帶來的促銷效果，關鍵還是該項目主力戶型為80-90平方米的小兩居、小三居。

萬科人士稱，萬科以小戶型為主的產品結構受政策調控影響較小，同時也符合目前頭次購房人群的主流需要，在市場上占有競爭優(yōu)勢。

一方面，數據顯示，自“4·17”調控政策以來，萬科4、5、6月份三個月的銷售房源中，小戶型占比均高于調控前水平，穩(wěn)定在59%以上。

由于頭次購房者不受調控政策的影響，在4、5、6月的萬科購房客戶中，頭次購房者的比例均超過30%，投資性客戶明顯下降。

據了解，萬科對所有的客戶都進行過資料備案，并進行購房性質的分類，其中對于次購房的人群定義為改善需求。

另一方面，萬科人士透露，目前市場上小戶型比例仍偏少，截至6月，在中國房地產市場銷售套數中，小戶型占比大概略高于30%。

萬科人士分析，盡管萬科的小戶型銷售比例很高，但進一步大幅上升的可能性不大。從套數上來講，較多60%的比例是小戶型。未來小戶型銷售套數進一步明顯增加的比例不會很大。

“銷售回款能保證現(xiàn)金流”

萬科人士稱，今年銷售回款將能支持現(xiàn)金流的需要，資金面較為寬裕。

其中，在支出方面，全年工程支出約300億元；去年年末有160億元土地款項需要支付，今年上半年約有120億元新增土地款項。

收入方面，萬科希望今年超過2009年的銷售規(guī)模，再加上年初230億元的現(xiàn)金，預計全年凈負債率還會進一步降低。

萬科人士稱，今年855萬平方米的開工面積目標目前不會調整。該目標雖然較2009年增加了50%，但仍是一個較為審慎的目標。

經歷了2009年的市場環(huán)境，今年年初萬科內部曾考慮將新開工面積定位為1000萬平方米，但考慮到即使沒有嚴厲的調控政策，2010年整個市場銷售的規(guī)模會較2009年下降，萬科較終將今年新開工計劃定為855萬平方米。

萬科人士稱，今年竣工資源基本上均可提供預售，達到預售條件的，盡快推出銷售；并將依據不同城市不同銷售情況，靈活定價。

萬科人士稱，“相信在未來環(huán)境的調整中，萬科的市場表現(xiàn)能夠更好，因為萬科產品結構受政策調控的影響較小。未來根據不同城市、不同項目的情況，在產品結構上還將進一步增加小戶型比例?！?p>

“下半年必然調價”

萬科人士指出，2010年下半年房地產市場預計會出現(xiàn)一個供過于求的情況。從未來市場環(huán)境來看，價格調整是必然的結果。同時，萬科不會有一個統(tǒng)一的銷售和定價策略，但是在不同城市、不同項目上會采取更加靈活的定價。

銀河證券分析師丁文認為，2008年的房地產行業(yè)調整，導致商品房單月新開工面積連續(xù)11個月負增長，直至2009年6月才轉負為正。而商品房累計的新開工面積到2009年10月才實現(xiàn)了正增長。考慮到需要9到12個月的建設期，因此，在2010年的三季度，商品房的供應將會增長。

萬科人士表示，去年四季度新開工面積增加明顯，這些資源需要經過一段時間的建設才能變成可售資源。

王石在8月初的一次公開演講中也表示，今年房地產企業(yè)推盤時間大多集中在9、10、11月份。隨著房源大量增加，熱點城市的房價還一直堅挺下去是不現(xiàn)實的，“熱點城市肯定有回調空間”，“開發(fā)商死守房價是在與政策對賭?！?p>(作者：羅晟)