不同的指標(biāo)，我們可以找到不同的""，這也是我國(guó)房企多元發(fā)展的較好體現(xiàn)。而這些個(gè)""，也并不代表企業(yè)就在企業(yè)發(fā)展、治理以及社會(huì)效能上就真的達(dá)到。本期，我們從銷售面積、銷售金額、利潤(rùn)率、增長(zhǎng)速度、覆蓋城市和土地儲(chǔ)備六個(gè)指標(biāo)著手，詳解2009年房企生態(tài)以及它們的生存邏輯和發(fā)展趨勢(shì)，以饗讀者。（引言）

誰(shuí)賣的房子較多

還是萬(wàn)科！連年穩(wěn)坐銷售面積頭把交椅，全年663.6萬(wàn)平方米的銷售面積，萬(wàn)科的龍頭地位當(dāng)之無(wú)愧。在2009年銷售面積排行中，世紀(jì)金源和恒大地產(chǎn)則躋身前三。

在年報(bào)中，萬(wàn)科用"柳暗花明"來(lái)形容自己2009年的業(yè)績(jī)。除去年1月份銷量較為低迷外，其他各月均保持了50萬(wàn)~70萬(wàn)平方米銷量的均衡節(jié)奏。萬(wàn)科"賣房子"不僅在節(jié)奏上保持均衡，在區(qū)域分布上也保持均衡。2009年，萬(wàn)科在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和其他區(qū)域?qū)崿F(xiàn)的銷售面積與前兩年基本保持一致，分別占總量的26.3%、28.5%、30.4%和14.8%，即在三大經(jīng)濟(jì)區(qū)均衡發(fā)展的前提下，深挖其他區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。這種強(qiáng)大的均衡能力，是推動(dòng)和保障萬(wàn)科穩(wěn)定、持續(xù)擴(kuò)張的重要力量。

如果說(shuō)萬(wàn)科擁有穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營(yíng)銷策略，登上銷售狀元的寶座不足為奇。但緊隨其后的是一家既非國(guó)企也非上市公司的民營(yíng)企業(yè)世紀(jì)金源，全年610萬(wàn)平方米的銷售面積讓絕大多數(shù)的房企難以望其項(xiàng)背。

世紀(jì)金源的秘籍在于其位于二線城市的4個(gè)超級(jí)大盤(pán)。該企業(yè)以二線城市為戰(zhàn)略陣地，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，投資開(kāi)發(fā)的每個(gè)"世紀(jì)城"總建筑面積都在400萬(wàn)平方米以上。據(jù)資料顯示，目前世紀(jì)金源在貴陽(yáng)、合肥和長(zhǎng)沙的三個(gè)項(xiàng)目總建筑面積高達(dá)1480萬(wàn)平方米，"造城"之說(shuō)并非虛名。

銷售面積排名第三的恒大地產(chǎn)同樣是深耕二三線城市的典型代表。2009年，恒大地產(chǎn)銷售面積為563.7萬(wàn)平方米，較2008年大幅增長(zhǎng)396.5%。資料顯示，恒大地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模多在50萬(wàn)~200萬(wàn)平方米之間，此類項(xiàng)目較適宜規(guī)模開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。由于其項(xiàng)目一般處于大、住房需求激增的城市發(fā)展區(qū)域，自然愈發(fā)"賣座"。

事實(shí)上，在整個(gè)市場(chǎng)向好的大背景下，大多數(shù)房企都在2009年實(shí)現(xiàn)了銷售面積的激增，座次排名的基本門(mén)檻也提高不少。這一年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積526.69萬(wàn)平方米，而突破500萬(wàn)平方米銷售面積的還有綠地集團(tuán)；此外，中國(guó)海外和碧桂園的銷售面積超過(guò)400萬(wàn)平方米，綠城集團(tuán)達(dá)到351萬(wàn)平方米，富力、世茂、雅居樂(lè)、華潤(rùn)置地、福建融僑等五家房地產(chǎn)企業(yè)也跨入200萬(wàn)平方米的門(mén)檻。

可以看到，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了"得二線城市者得天下"的格局。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年銷售面積前20位的房地產(chǎn)企業(yè)在二線城市實(shí)現(xiàn)的銷售面積占總銷售面積的60%以上。有專家指出，未來(lái)幾年我國(guó)二三線城市將進(jìn)入高速城市化階段，由此將帶來(lái)巨大的住房需求，勢(shì)必成為下一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

誰(shuí)在彎道超車

2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏落差，也讓許多房企抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)了銷售面積和銷售金額的全面增長(zhǎng)。但是，這兩個(gè)指標(biāo)都屬于靜態(tài)描述，難以看出企業(yè)的成長(zhǎng)速度。那么，誰(shuí)又在本輪市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)了彎道超車呢？

不得不提到的是恒大地產(chǎn)。2009年，恒大地產(chǎn)不僅完成了超過(guò)5497.6萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其銷售金額與銷售面積也分別激增402.3%和396.5%，完成了銷售業(yè)績(jī)的"大躍進(jìn)"，成為目前各項(xiàng)指標(biāo)中綜合增長(zhǎng)較快的企業(yè)之一。恒大地產(chǎn)多年來(lái)深耕二三線城市，雖然銷售均價(jià)稍顯遜色，但盤(pán)子越做越大，光從今年增長(zhǎng)的"加速度"便不難看出其"野心"。加上去年年底如愿上市，未來(lái)在資本市場(chǎng)有更大可為空間的恒大地產(chǎn)勢(shì)必要在未來(lái)兩三年駛?cè)朐鲩L(zhǎng)快車道。

爭(zhēng)前恐后向前沖的還有中信地產(chǎn)，雖然規(guī)模與業(yè)績(jī)均不如恒大，但激增400%達(dá)到180億元的銷售金額足以傲視群雄。2009年，中信地產(chǎn)還實(shí)現(xiàn)了銷售面積175萬(wàn)平方米，較2008年增長(zhǎng)257%，增長(zhǎng)速度緊隨恒大之后。

受益于2009年下半年中高端樓盤(pán)成交量的持續(xù)攀升，綠城在增長(zhǎng)率方面表現(xiàn)也十分搶眼，實(shí)現(xiàn)銷售金額的"大躍進(jìn)"，較2008年增長(zhǎng)241%，以第三增長(zhǎng)速度爬至銷售榜眼的位置。

從2008年到2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從茫然到驚喜的巨變，在這期間央企強(qiáng)勢(shì)崛起。華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)和中國(guó)海外依靠其強(qiáng)大的央企資源優(yōu)勢(shì)，在此輪"房企競(jìng)賽"中實(shí)現(xiàn)跨越。華潤(rùn)置地同綠城一樣在中高端樓盤(pán)的銷售中表現(xiàn)積極，銷售金額與銷售面積較2008年分別增長(zhǎng)213.8%和207%；保利地產(chǎn)則較去年分別增長(zhǎng)141.38%和131.08%；中國(guó)海外也較去年分別增長(zhǎng)76%和81%。

崛起中的央企雖然暫時(shí)規(guī)模不如萬(wàn)科，增長(zhǎng)速度不如恒大，但其強(qiáng)大的資金實(shí)力與人脈關(guān)系足以支撐其實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展和規(guī)模的快速膨脹，同時(shí)雄厚的實(shí)力也加強(qiáng)了這些房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。有業(yè)內(nèi)人士分析，成長(zhǎng)性能良好、增長(zhǎng)迅猛的央企將成為未來(lái)中國(guó)房企的完全中堅(jiān)力量。

反觀萬(wàn)科雖然銷售面積與銷售金額實(shí)現(xiàn)了雙冠稱雄，但19.1%與32.5%的增長(zhǎng)率相比華潤(rùn)、保利等著實(shí)"落寞"許多，與恒大、中信更是差之甚遠(yuǎn)。當(dāng)然，由于基數(shù)大，萬(wàn)科的增長(zhǎng)速度相對(duì)受限。但其他企業(yè)來(lái)勢(shì)洶洶，萬(wàn)科的霸主地位不僅受到綠城、恒大等民企高速擴(kuò)張所帶來(lái)的威脅，中國(guó)海外、保利等央企的強(qiáng)勢(shì)崛起也在逐漸削弱其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

無(wú)論是475萬(wàn)平方米的銷售面積還是232億元的銷售金額，碧桂園均可躋身行業(yè)前列，但其40%與32%的銷售增長(zhǎng)率與恒大地產(chǎn)相比則相差甚遠(yuǎn)，與其手中握有大量低廉成本的土地儲(chǔ)備也不協(xié)調(diào)。

而據(jù)CRIC發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年銷售金額排名前20的房企與2008年相比平均增長(zhǎng)了2倍，有七家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了銷售金額100%以上的增長(zhǎng)，企業(yè)銷售面積也平均增長(zhǎng)2倍，半數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)100%以上的增長(zhǎng)速度。

誰(shuí)的營(yíng)業(yè)額較高

又是萬(wàn)科，當(dāng)仁不讓地成為銷售規(guī)模與金額的雙科狀元。萬(wàn)科2009年全年實(shí)現(xiàn)634.2億元的銷售金額，足足超過(guò)排在名的綠城120億元，而排在第三位的保利地產(chǎn)簽約金額為433.82億元，銷售金額達(dá)469.6億港元（約413億元人民幣）的中國(guó)海外緊隨其后。

萬(wàn)科也由此成為頭個(gè)銷售金額突破600億元門(mén)檻的房企。萬(wàn)科自己的解讀是：2009年的市場(chǎng)表現(xiàn)實(shí)際上疊加了2008年的部分購(gòu)購(gòu)力，因此銷售金額所創(chuàng)出的歷史新高不足為奇。

和均衡發(fā)展的銷售面積一樣，2009年萬(wàn)科銷售金額的時(shí)空分布亦十分勻稱：除1月份外，其他各月份的月銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)定在40~70億元，在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和中西部區(qū)域銷售額基本保持著3∶3∶3∶1的比例。

而更值得關(guān)注的是名綠城，其董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾于去年11月放言在銷售金額上3~5年趕超萬(wàn)科。2009年510億元（CRIC數(shù)據(jù)）的銷售金額，恐怕是宋衛(wèi)平自己也沒(méi)有料到的，因?yàn)榇饲熬G城給自己定的全年銷售目標(biāo)為380億元。隨著2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)超預(yù)期回暖，綠城這個(gè)"品質(zhì)主義者"迎來(lái)了"較好的時(shí)光"。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年綠城房子每平方米均價(jià)高達(dá)14530元，所以雖然銷售面積僅為351萬(wàn)平方米，但所創(chuàng)造的價(jià)值遠(yuǎn)超世紀(jì)金源、恒大、綠地、保利等五六百萬(wàn)平方米數(shù)量級(jí)所創(chuàng)造的價(jià)值。

雖然比不上萬(wàn)科的規(guī)模，也跟不上綠城的速度，但保利地產(chǎn)卻是2009年國(guó)內(nèi)惟一一家在北京、上海、廣州三大城市均排名銷售額前三位的房企。其中，上海保利葉上海、北京西山林語(yǔ)、杭州東灣、上海林語(yǔ)溪、佛山保利花園和成都公園198這6個(gè)項(xiàng)目的單盤(pán)簽約額便突破20億元，在一線城市的吸金能力還是非這個(gè)央企莫屬。

銷售金額的大小，取決于銷售面積和銷售均價(jià)兩個(gè)指標(biāo)。萬(wàn)科的龍頭位置頭先得益于它的銷售面積，當(dāng)然，其銷售均價(jià)也保持了每平方米近萬(wàn)元的水平線。但也有數(shù)家依靠高端樓盤(pán)發(fā)力的房企，上演了一場(chǎng)"以小搏大"的好戲。

綠城的銷售面積僅為萬(wàn)科的一半多，但是其銷售金額僅與萬(wàn)科相差百億元。

依賴均價(jià)躋身"吸金前列"的還有華潤(rùn)置地、星河灣、合生創(chuàng)展等。華潤(rùn)置地位于深圳和上海的中高端物業(yè)在2009年下半年表現(xiàn)良好，使其全年均價(jià)較上半年均價(jià)上漲32%達(dá)到每平方米11690元。

星河灣的表現(xiàn)則更為搶眼，以每平方米27637元的銷售均價(jià)名列全國(guó)均價(jià)位。所以，盡管星河灣銷售面積不足50萬(wàn)平方米，但130億元的銷售總額依然可以躋身"吸金榜"前20位。

相比之下，世紀(jì)金源與福建融僑能夠躋身銷售金額排名前列，則更多地依靠其大規(guī)模的面積銷售。世紀(jì)金源雖然擁有超600萬(wàn)平方米的銷售面積，但其每平方米低于4000元的銷售均價(jià)，整體規(guī)模難以與萬(wàn)科、綠城等比肩。

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。保利、中國(guó)海外、華潤(rùn)置地等央企毫無(wú)疑問(wèn)地扮演了中堅(jiān)力量，而綠城、恒大等民企也在加速擴(kuò)張，全面向好的市場(chǎng)造就了一個(gè)又一個(gè)"吸金大戶"。

誰(shuí)的覆蓋面較廣

隨著2009年年報(bào)逐漸披露，各大房企紛紛交出了一份漂亮的業(yè)績(jī)單。其中，覆蓋格局這一指標(biāo)頗引人注目，"不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里"的道理在這里得到了印證。

以綠城為例，2009年綠城已布局11個(gè)省市的34個(gè)城市，覆蓋面廣泛。但值得注意的是，這些城市大部分位于江浙一帶，其在浙江18個(gè)城市的土地儲(chǔ)備占其總量的55.7%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企一方面在進(jìn)行較為強(qiáng)勁的區(qū)域擴(kuò)張，以增加企業(yè)的品牌影響力，但另一方面也初步呈現(xiàn)出扎根區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)，這是地方企業(yè)擴(kuò)張發(fā)展中的必經(jīng)之路。

一向在項(xiàng)目獲取上較為謹(jǐn)慎的萬(wàn)科，2009年進(jìn)軍了27個(gè)城市，共計(jì)約179個(gè)項(xiàng)目。雖然其城市數(shù)量不及綠城，但是區(qū)域分布較廣，在珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域的發(fā)展比較均衡。其中，萬(wàn)科在深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的比重分別達(dá)到44.1%和44.5%。

但與此同時(shí)，萬(wàn)科進(jìn)軍二三線城市的動(dòng)作明顯。

2009年，萬(wàn)科新增的44個(gè)項(xiàng)目大多數(shù)位于房?jī)r(jià)上漲幅度較小、自住需求占

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