如此密集給開發(fā)商大派“紅包”，銀行似乎在以行動(dòng)證明銀根放松的事實(shí)。但是，獲得銀行授信的開發(fā)商們，顯然還不能高興得太早。CBN記者通過多方采訪獲悉，銀行授信更多的只是“畫餅充饑”式的姿態(tài)，獲得授信的公司往往難以獲得額度內(nèi)的全部貸款，且獲得貸款的限制條件較多。

“畫餅充饑”的授信　

僅3月份，就有SOHO中國、世茂集團(tuán)等獲得銀行大額授信。在與中國銀行北京分行簽署授信協(xié)議后，SOHO中國董事長潘石屹稱這份協(xié)議是他“目前為止簽過的金額、也是較重要的協(xié)議”。中國銀行北京市分行行長助理臧新軍公開表示，100億元的授信和融資金額利率將視收購的具體項(xiàng)目情況而定，一般來說將按照基準(zhǔn)利率下浮10%來執(zhí)行。

早在2月，瑞安集團(tuán)就與中國農(nóng)業(yè)銀行簽訂了130億元的三年期意向授信額度，其中80億元用于瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）的項(xiàng)目發(fā)展，另外50億元用于拉法基瑞安水泥以及中華匯的項(xiàng)目發(fā)展。同月，綠城地產(chǎn)也從國內(nèi)某家銀行獲得了200億元銀行授信。

如此密集的授信一度化解了市場對開發(fā)商資金鏈的質(zhì)疑。但事實(shí)上，銀行的授信額度是指銀行通過對客戶的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況及銀行融資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)，確定能夠和愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)總量。

上海萬科房地產(chǎn)有限公司一位管理層人士表示，多年以來，萬科A（000002.SZ）與各大銀行保持著密切的合作關(guān)系。需要明確的是，銀行授信與實(shí)際所能獲得的貸款之間不存在必然關(guān)聯(lián)，授信更多的是體現(xiàn)一種姿態(tài)，授信不等于貸款。在具體貸款之時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)客戶仍須申請，而銀行將考慮客戶的債務(wù)和還款等情況在授信額度內(nèi)決定是否發(fā)放。

比如單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)貸款，必須符合《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》“四證齊全”等相關(guān)硬性條件方可獲得。

值得注意的是，巨額的銀行授信就像是給開發(fā)商畫的一個(gè)誘人“大餅”，即便獲得了貸款仍將受到諸多條件的限制。路勁地產(chǎn)集團(tuán)（01098.HK）旗下上海雋翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳自力表示，授信所獲得的款項(xiàng)往往被限定只能用于現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)而不能用于購購新的土地。這是商業(yè)銀行在盈利壓力和控制貸款不良率意圖之下的心態(tài)折射。

一個(gè)可以佐證的例子是，綠城地產(chǎn)此前獲得的200億元銀行授信，據(jù)瑞銀證券的研究報(bào)告稱,該資金來自一家中國國內(nèi)銀行，該筆貸款只能用于建設(shè)成本方面，不能用于償還債務(wù)。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟在日前的一次公開演講中表示，據(jù)他所知，綠城地產(chǎn)所獲得的這筆銀行授信不可以用于購購新土地。

開發(fā)商遠(yuǎn)未解渴

在樓市一路狂奔的年代對地產(chǎn)商態(tài)度積極主動(dòng)的銀行，如今態(tài)度已然發(fā)生一百八十度大轉(zhuǎn)變。招商銀行上海某支行負(fù)責(zé)人表示，銀行對地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)頗為忌憚，控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、盡量壓低壞賬率依然是國內(nèi)銀行頭頂上高懸的一把“利劍”。即使信貸開閘，也只會(huì)向優(yōu)質(zhì)、大型品牌開發(fā)商傾斜。

陳自力稱，目前銀行面臨局部流動(dòng)性過剩，手頭資金寬裕，加之存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，存款利率下降，利差收窄，銀行通過加大投放、大幅擴(kuò)張，才能保證盈利能力的可持續(xù)性，于是，對一些大型房地產(chǎn)商的大額授信應(yīng)運(yùn)而生。從盈利壓力考慮，銀行傾向于圍繞效益而加大投放。

上述萬科內(nèi)部人士也表示，對于開發(fā)貸款，目前商業(yè)銀行的思路沒有什么根本變化。許多地產(chǎn)企業(yè)雖然拿到了數(shù)額不菲的授信額度，但如果不符合審批的硬性條件，依然拿不到貸款。

一家地產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴CBN記者，銀行一直緊緊繃著一根弦,即經(jīng)歷了長達(dá)一年多的持續(xù)調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)在2009年或許存在放大的可能，并集中出現(xiàn)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)、貸款抵押品價(jià)值下降等領(lǐng)域。因此，即便擁有大額的授信，如果地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率過高，銀行依然會(huì)“慎貸”。

“目前，銀行的心思是投鼠忌器、嫌貧棄富，中小開發(fā)商難以受到陽光的普照。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，一方面，在金融危機(jī)橫行全球之后，國內(nèi)的監(jiān)管層積極推動(dòng)資金流動(dòng)性，做好對有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組的融資支持和配套金融服務(wù)；另一方面，目前內(nèi)地樓市成交量的小陽春能夠走多遠(yuǎn)，依然是一個(gè)謎團(tuán)。對銀行而言，如果交易量不能保持穩(wěn)定而導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠速度慢，可能會(huì)影響開發(fā)商的正常還貸能力。

盡管目前披露年報(bào)的地產(chǎn)上市公司顯示的2008年業(yè)績并未讓人大跌眼鏡，然而積重難返的行業(yè)存貨劇增問題令人憂心。至3月底，已披露年報(bào)的46家房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的存貨總量達(dá)到3041億元，較上年同期上升將近27%。

(作者：葉國靖)