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謝國忠:中國房價已經(jīng)見頂 下跌將是漸進式的
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 482 次
可以看到美國、歐洲房地產(chǎn)的崩盤,在中國居然還有房價不會掉,這是一件非常驚人的事情,在美國幾年前相信這個事情,到了這樣,我們還信這些事。
我覺得反映了中國對資產(chǎn)價格的一個預期,認為什么東西每天都要漲的心態(tài)。但是這種心態(tài)是一個力量,這個力量是一個向上的力量,如果其他的沒有力量的話,跟它平衡的話,它就會向上。
我們看到了中國通脹起來以后,引起了貨幣政策需要緊縮。雖然美國在作QE2(搜狐財經(jīng)注:輪定量寬松政策),又增加貨幣供應量,這對我們影響有多大?中國自己的貨幣供應量央行是能夠控制,比如熱錢進來的話,像周小川行長早上說的所謂造一個池子,把它攢起來,這是發(fā)票對沖的概念,還是有一個工具的話是能夠控制貨幣供應量的。熱錢流進來的時候,也可以加強資本流入的控制,我們看到巴西也在做這個事,韓國也在做這個事,中國本來資本不開放,更有條件做這個事。我認為在美國貨幣供應量上升的情況下,并不代表中國的貨幣量也會失控,你如果相信政府的力量,貨幣供應量是可以得到控制的。
但是背后主要的驅(qū)動力就是通脹的問題。中國過去十年,從1996年開始進入通縮經(jīng)濟,其原因是國企改革,引起大量的勞動力過剩,勞動力的過剩引起了一連串的反映就是中國進入了通縮時代。所以,這種情況下,貨幣大幅度上升也沒有引起通脹,而且貨幣開始走進了土地市場。中國的通縮是一個實體經(jīng)濟的通縮,但在資產(chǎn)市場里面是一個非常通脹型的,而這個通脹是完全反映了貨幣供應量的上升,十年來中國貨幣供應量上升10.6倍。如果銀行的表外資產(chǎn)的擴張和民間的一些資產(chǎn)擴張,加起來是5倍以上。我們看到土地價格上升是反映了貨幣供應上升幅度。因為過去沒通脹可以放那么多貨幣,尤其是土地價格的上升?,F(xiàn)在有了通脹,所以它對土地市場應該是壓制型的。我們用通脹來說的話,對固定市場本身是利好的,因為以前是已經(jīng)漲起來了,所以現(xiàn)在貨幣的控制就對他有壓制的影響了。
房地產(chǎn)的調(diào)整,是由不同的形式的,一般股市的調(diào)整都是一下子倒下來,沒有慢慢的倒的。中國6000點到1600點,在其他市場也是類似的,但是房地產(chǎn)市場調(diào)整的話不一樣。香港1998年一年掉了50%,但這是特殊的,美國從2006年房地產(chǎn)見頂?shù)浆F(xiàn)在掉了大概1/3,這是花了3年多的時間。所以,房地產(chǎn)的調(diào)整有可能會漸進的,原來我以為中國現(xiàn)在房地產(chǎn)水平就像股市在5000點一樣,我原來以為在年底之前可能會放一放,放一放又會漲,暴漲到6000點的時候,然后就暴跌了?,F(xiàn)在政府的政策是壓制較后的爆發(fā)出來的上升,不讓它漲了。所以,形成了市場下滑,形式也會不一樣。
我覺得市場的下滑可能會漸進式的,會分好幾年。個概念,房地產(chǎn)已經(jīng)見頂了,為什么有這個說法呢?因為我們今年年是貨幣供應量低于GDP增長,今年可能是18%、19%,上半年名義經(jīng)濟漲了24%,下半年慢一些加起來也會有20%多??偟膩碚f,貨幣是偏緊的。在貨幣偏緊的情況下,對資產(chǎn)市場就會有影響,特別是房地產(chǎn)市場是一個新房的市場,去年銷售14%的GDP,需要很多新的錢。在貨幣供應量,如果低于GDP供應情況下,沒有多余的錢,去把資產(chǎn)價格拖高。這是一個比較容易理解的一個因果關系。所以,為什么只要有通脹,政府堅持把貨幣的供應量增加的速度低于GDP增加的速度,房地產(chǎn)價格要大幅度上升的可能性非常小。但是股市不一樣,股市需要的錢很少,股市一年融的錢非常有限,而且股市漲的時候股票賣給你,你再賣給我,不需要很多錢,就自己走上去。所以,對貨幣環(huán)境的敏感性不像房地產(chǎn)這么敏感。
現(xiàn)在如果同意見頂?shù)挠^點,掉的話不一定是很快,因為我們的利息還是很低的。通脹是比較高,利息比較低,所以大家對房地產(chǎn)的預期還是很正面的。但如果利息上了3個百分點的,觀點就會不一樣了,暫時還看不到利息快速上升的趨勢。明年利息也會慢慢的加,只有到了一個通脹,到了一個危機的感覺,一般的平民開始把銀行里的錢拿出來,去購日常用品,囤積了,才會引起利息比較高速的上升。是這樣一個關系。我們現(xiàn)在看到的是家庭的儲蓄和家庭的借款增加的速度差不多,家庭對銀行體系流通沒有什么貢獻。如果變成負了,家庭要借的錢超過要存款增加了,就是要把錢拿出來購大米、菜油,囤積了,這會引起利息大幅度的上升。這時候,樓市才會有比較明顯大幅度的下降,我覺得這可能是兩年以后的事。
(謝國忠,獨立經(jīng)濟學家、玫瑰石顧問公司董事)
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