今年4月17日，新“國十條”提出，要加快研究制定“引導個人合理住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”，由此引發(fā)業(yè)界對于出臺房產(chǎn)稅的聯(lián)想。

5月31日出臺的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》中，確立了2010年十項改革任務(wù)，其中第四條指出，要深化財稅體制改革，逐步推進房產(chǎn)稅改革。

此后，由中國房協(xié)牽頭起草了一份有關(guān)開征房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅等問題的建議稿已上報至住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，建議將征收房產(chǎn)稅列入“十二五”規(guī)劃的議事日程中。近期財政部公布的今年工作要點也包括了要適時出臺資源稅改革方案，完善房產(chǎn)稅制度等重要內(nèi)容。特別是較近，上海、重慶的房產(chǎn)稅征收草案已經(jīng)上報和北京已經(jīng)開始對商業(yè)用房開征房產(chǎn)稅的消息，更是讓市場對于房產(chǎn)稅的關(guān)注度直線上升。

房產(chǎn)稅究竟要不要征？什么時候征？該怎么征？7月5日，在由揚子晚報主辦、世界華人不動產(chǎn)學會協(xié)辦、發(fā)現(xiàn)傳媒承辦的“經(jīng)濟學家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”上，中美十位知名經(jīng)濟學家針對新政下的房地產(chǎn)市場走向暢談己見，其中房產(chǎn)稅問題更是成為各方關(guān)注和爭論的焦點，不同觀點激情交鋒，將現(xiàn)場的熱烈氣氛推上了頂點。

爭論一

房產(chǎn)稅要不要開征？

調(diào)控已經(jīng)持續(xù)近3個月，市場各方力量陷入了博弈的關(guān)鍵時刻，房產(chǎn)稅就像一個將打破平衡的砝碼，備受矚目。過去幾個月，各種消息層出不窮，甚至有知名經(jīng)濟學家直言房產(chǎn)稅不合法，而即使是來自權(quán)威部門的聲音也大相徑庭。房產(chǎn)稅到底該不該征？在本報此次舉行的地產(chǎn)高峰論壇上，與會的經(jīng)濟學家大多數(shù)都表示，房產(chǎn)稅開征勢在必行。

保有環(huán)節(jié)

還沒有像樣的稅制

賈康指出，本輪調(diào)控已取得了一定成效，但還走在半途。從已經(jīng)出臺的政策來看，如銀根抽緊、土地供應(yīng)更嚴厲等政策，總體上都還只能歸結(jié)為“治標”，“治本”應(yīng)該把眼光放在樓市及中國經(jīng)濟中長期的發(fā)展上，涉及在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)我們應(yīng)該建立什么樣的稅制，完善房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度，從運動式的調(diào)控走向制度建設(shè)。

目前房地產(chǎn)業(yè)運行中有三個突出矛盾，一是政策理性不到位，二是房價信息存在誤導，第三就是房地產(chǎn)行業(yè)的制度缺失。交易環(huán)節(jié)有很多稅收，但保有環(huán)節(jié)卻沒有像樣的稅制。

現(xiàn)在成交量銳減只是調(diào)控過程中的過渡狀態(tài)，如果不加入必要的制度建設(shè)因素，本輪調(diào)控很可能只是力度上比過去的調(diào)控加大，但結(jié)果或許仍是陷入低水準的循環(huán)，我們應(yīng)該爭取新增有效供給，特別是政府應(yīng)該當仁不讓地牽頭組織好廉租房、長租房建設(shè)，共同打造更合理的制度環(huán)境和中長期發(fā)展，制度建設(shè)就包括了房產(chǎn)稅。

要把空著的房子

擠到市場上

王洪衛(wèi)表示，房產(chǎn)稅一定要收，一套房可以不收，二套、三套堅決收。我們應(yīng)當調(diào)整稅收制度，資源性稅收歸，比如賣地收入，而產(chǎn)業(yè)收入尤其是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)收入地方化，這樣才能改變地方對土地的貪婪。同時大力降低開發(fā)過程中的稅收和政府部門“搭便車”的收費，第三條，要加大持有領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收力度。

中國房地產(chǎn)業(yè)的問題在哪里？田國強認為并不是房價過高，而是效率和公平。北京、上海等大城市的商品住宅空置率都那么高，有的小區(qū)都達到30—40%了，造成資源的極大浪費。此外，有房沒房產(chǎn)生了巨大的貧富差距，房價的上漲，很大程度上是政府在建公共配套設(shè)施，不斷改善居住環(huán)境，帶來了房子的增值，所以要進行制度創(chuàng)新，稅收政策要到位。收了房產(chǎn)稅，就可以把空著的房子“擠”到市場中來，提高房子的使用效率。

通過稅收

降低房產(chǎn)投資收益

王訶表示，美國已開征的房產(chǎn)稅，也應(yīng)該在中國推廣。購了彩電搬回家以后，看節(jié)目還是要另外收費；購房子，物業(yè)公司幫你管理小區(qū)，也要交物業(yè)費；那么，政府幫你改善了交通，建起了學校，增加了配套，就像看電視購節(jié)目一樣，交稅不也是順理成章的事情？

賈生華則指出，調(diào)控是把需求冷凍起來了，但需求仍然客觀存在，并沒有被轉(zhuǎn)化、被分解，與此同時，供應(yīng)在減少，成交量急速萎縮。而一旦觀望結(jié)束，需求又復活了，在供給不足的情況下，供求再度失衡，往往就會導致一輪新政后，房價更快上漲。有什么辦法能避免這一惡性循環(huán)？供給方面應(yīng)該增加土地供應(yīng)，甚至開通集體土地入市，突破18億畝耕地紅線的魔咒，需求方面要把它分流掉，引導和轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換的途徑，一是通過物業(yè)稅或者說房產(chǎn)稅把房產(chǎn)投資的收益降低下來，二是增加供應(yīng)。

爭論二

房產(chǎn)稅什么時候征？

調(diào)控之后，樓市成交持續(xù)低迷，但降價潮卻遲遲不見，因此呼喚“更嚴厲調(diào)控”的聲音愈發(fā)洪亮。那么，房產(chǎn)稅離我們究竟還有多遠？什么時候會開征呢？

現(xiàn)在先從二套、三套收起

王洪衛(wèi)認為，房產(chǎn)稅收不收，爭論很多，地方政府不答應(yīng)，可能怕財政收入減少。如果看準了方向是對的，說現(xiàn)在條件不具備，我覺得那么10年以后、20年以后，條件仍然不具備，那就讓它收起來，先從二套房、三套房收起來，那么5年以后、10年以后再收套房的稅就不難了。

在一線城市先試點

賈康表示，物業(yè)稅和房產(chǎn)稅討論很久，如果房產(chǎn)稅可以在某些一線城市先試點開征的話，也會有效地讓住宅存量“變現(xiàn)”，大量的空置房會減少，租房市場也會有更多的房源，供應(yīng)會更加合理，出現(xiàn)更加健康的局面。

開征時機暫時還不成熟

與其他專家的觀點不同，高波認為房產(chǎn)稅開征的條件目前還不成熟。頭先，這是因為消費者在購房時已經(jīng)支付了30%—50%的土地款給政府，除了土地出讓金之外，還有各種規(guī)費、稅收。政府在房地產(chǎn)中已經(jīng)獲得了大量的收入，不需要再通過房產(chǎn)稅獲得更多的收益。其次，征稅的成本太高，契稅在辦證時可以當場收，計算方式也很簡單，征收成本很低，但房產(chǎn)稅就不一樣了，兩套看起來差不多的房子，稅收可能差很多，操作起來比較難。

如果北京、上海要征房產(chǎn)稅，市場至少調(diào)整三年，因為購漲不購跌是人之常情。對于擁有住房的中高收入家庭而言，如果房價下跌，可能引致經(jīng)濟下滑甚至經(jīng)濟蕭條，消費者信心受到打擊，家庭的消費將因為財富效應(yīng)而減少；對于沒有住房的中低收入家庭而言，房價上漲時，他們的購房負擔或居住成本將變大，導致消費減少。但如果出現(xiàn)房價下跌，他們的信心受到的打擊更大，更不敢入市購房。

目前中國城市化水平在46.6%，到70%還有大約20年的發(fā)展時間，有大量的農(nóng)村人口將要進城，這意味著中國的房地產(chǎn)開發(fā)還有15—20年的好時光，政府依然可以通過土地出讓獲得收益，沒有必要征收房產(chǎn)稅。而大規(guī)模開發(fā)結(jié)束后，土地市場成熟了，房屋產(chǎn)權(quán)明確了，此時征房產(chǎn)稅理由就很充分了。

購了彩電搬回家以后，看節(jié)目還是要另外收費。那么，政府幫你改善了交通，建起了學校，增加了配套，就像看電視購節(jié)目一樣，交稅不也是順理成章的事情？

房地產(chǎn)稅一定要收，一套房可以不收，二套、三套房堅決要收。如果看準了方向是對的，那就讓它收起來。

沒有房產(chǎn)稅，怎么解決房產(chǎn)配置的無效率？收了房產(chǎn)稅，就可以把空著的房子“擠”到市場中來，提高房子的使用效率。

從某種意義上來講，房地產(chǎn)市場是個“賭場”，沒有能力的人也熱衷擠進來。理由很簡單，在這個市場上輸?shù)娜说浆F(xiàn)在幾乎沒有。

中國經(jīng)濟的高速發(fā)展、社會的城市化進程，以及改革開放以后成長起來的中國新生代對生活品質(zhì)的追求，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期動力。

爭論三

房產(chǎn)稅應(yīng)該怎么收？

1986年國務(wù)院就正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，可以說房產(chǎn)稅已經(jīng)有法可依，只需重新調(diào)整就可以。對于房產(chǎn)稅的開征范圍、相應(yīng)的稅率等細節(jié)問題，中美兩地的經(jīng)濟學家也提出了各自的看法和建議。

按面積收，不應(yīng)按套數(shù)

田國強指出,美國每個城市都在收房產(chǎn)稅，而且也就幾個人在做，都沒有問題，全部是電腦化操作。做不做是原則問題，怎么做是技術(shù)問題，1%的稅率嫌多了，可以先從0.5%收起來，把制度建起來，這是較重要的。房產(chǎn)稅不應(yīng)按套數(shù)征收，而應(yīng)按照面積、價格等，如果頭套房就有1000平方米，也可以享受免征或優(yōu)惠，這并不公平。

二套、三套的稅率較好統(tǒng)一

Robert Edelstein建議，如果引入房產(chǎn)稅，不要設(shè)置太多的細節(jié)，比如對二套房、三套房設(shè)置不同的稅率，可能會讓操作更加復雜。同時，征收房產(chǎn)稅，也要考慮開發(fā)商的利益，進行稅種的合理設(shè)置。

還可以收增值稅和空置稅

王洪衛(wèi)表示，目前有很多房子的人不贊成收房產(chǎn)稅，那可以先從二套、甚至三套收起來，5年、10年以后再擴大到一套房。其次是征收增值稅，如韓國，就對二套住房增收50%的增值稅，對三套房收60%。必要時還要征收空置稅，上海差不多已經(jīng)有800萬套住宅，以一家三口計算，可以住2400萬人，供需已經(jīng)平衡了，其實這么多房子里有很大一部分是空關(guān)在那的，要通過空置稅把它們“趕”到市場上。政府可以貼息，幫助購不起房的市民在市場上租房，而不是造大量的保障房來解決低收入家庭的住房問題。

爭論四

房產(chǎn)稅能否抑制高房價？

可能改變市場預期

有經(jīng)濟學家認為，中國的股市是“賭場”，而吳柏均認為，房地產(chǎn)市場也是個“賭場”。理由很簡單，在這個市場上輸?shù)娜说浆F(xiàn)在幾乎沒有，而股市這兩年卻跌得慘不忍睹。目前這一狀況很難改變，因為涉及到中國人對財富的理解，社會保障制度的設(shè)計，私有財產(chǎn)很難有投資渠道，導致不具備投資能力的人也擠上購房投資的“獨木橋”。要解決這個問題，如果有嚴厲的稅收約束，會改變投資預期收益，使投資風險增加，或者有更好的投資品出現(xiàn)，否則是基本不會發(fā)生變化的。

對房價影響不大

高波指出，政府征收房產(chǎn)稅的目的是平抑房價，而實際上，房產(chǎn)稅與房價并無太多關(guān)系，從國外經(jīng)驗來看，美國、英國、日本等國家都征了房產(chǎn)稅，但房價仍然該漲時漲，該跌時跌。解決住房問題不能全靠市場，也要靠政府，住房保障是市場經(jīng)濟條件下政府的重要職能。而且，

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