存貨周期未到，強(qiáng)撐目前房價(jià)

為什么國家出臺了一系列調(diào)控政策，而房地產(chǎn)只是成交量下跌，而價(jià)格卻未見明顯下降呢？國內(nèi)較早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的連鎖服務(wù)商世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松認(rèn)為，這主要是因?yàn)殚_發(fā)商的存貨周期還未到來。

“該推出的項(xiàng)目，去年年底不少開發(fā)商已經(jīng)提前全部推出去了，目前許多開發(fā)商手中無房或者只有很少的樓盤待售。在目前的政策背景下，現(xiàn)金仍較為充裕的開發(fā)商推出新樓盤的熱情降低，這也導(dǎo)致了眼下并未出現(xiàn)大家預(yù)期中的降價(jià)。但預(yù)計(jì)到今年四季度，會(huì)有大量樓盤推向市場，存貨周期將會(huì)到來，屆時(shí)，目前這種僵持局面會(huì)打破?！?

　房地產(chǎn)業(yè)集體樂觀理由很牽強(qiáng)

申銀萬國證券頭席宏觀分析師李慧勇和世聯(lián)地產(chǎn)陳勁松都坦言，此次調(diào)控，目標(biāo)在于從更高層面來解決當(dāng)前社會(huì)、經(jīng)濟(jì)難題，政府決心大、措施嚴(yán)、行動(dòng)快、力度大，決不能輕視調(diào)控對市場產(chǎn)生的影響。而目前的調(diào)控政策還只是針對交易市場，接下來很可能還會(huì)有針對住房保有市場以及開發(fā)市場的進(jìn)一步調(diào)控。

房地產(chǎn)新政下，歐洲債務(wù)危機(jī)的意外蔓延，又讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了非常樂觀的情緒。陳勁松分析，這種樂觀來源于幾種考慮：頭先，房地產(chǎn)拉動(dòng)了水泥、鋼鐵、建材等60多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，打擊房地產(chǎn)就會(huì)影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)，政府可能會(huì)手軟收手；其次，房地產(chǎn)業(yè)目前是的內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)是地方政府的財(cái)政命脈，已經(jīng)“綁架”了政府；第三，房地產(chǎn)通過大量貸款，“綁架”了銀行。

“這些理由其實(shí)都站不住腳。頭先，是住房拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，而不是房地產(chǎn)，保障性用房同樣能拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，甚至拉動(dòng)得更快；其次，房地產(chǎn)不可能‘綁架’政府，地方政府和政府的目標(biāo)是一致的；第三，所有銀行的壓力測試都已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)降價(jià)20%到30%，各家銀行都能承受。”

調(diào)控至少要延續(xù)到保障房大批推出

“這一輪調(diào)控周期會(huì)比較長。至于什么時(shí)候結(jié)束，條件是保障性用房要形成一定的量，并且讓中低收入人群形成穩(wěn)定的住房預(yù)期?！备鶕?jù)世聯(lián)地產(chǎn)在全國各地的調(diào)研，陳勁松認(rèn)為，調(diào)控較少需要一年半。

“毫無疑問，未來的房地產(chǎn)市場就是兩類市場，一個(gè)是商品房市場，一個(gè)是保障房市場。這兩個(gè)市場的量在香港是1∶1?！标悇潘烧f，“達(dá)成這個(gè)量會(huì)帶來一系列好處，也就是說商品房價(jià)格尤其是豪宅價(jià)格漲到天上去，也跟老百姓沒什么關(guān)系，不會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾，新加坡、中國香港就是這種情況。只有保障性用房成熟起來，商品房市場才會(huì)逐漸恢復(fù)到理性的市場供應(yīng)，而未來社會(huì)，商品房提高容積率必然是大趨勢?！?

民營開發(fā)商應(yīng)抓住保障房商機(jī)

出席論壇的專家都認(rèn)為，保障房項(xiàng)目大量推出，會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來新的商機(jī)，特別是民營開發(fā)商。

“不要認(rèn)為保障性用房的利潤只有微薄的5%就放棄這個(gè)市場，這里面商機(jī)多多。”陳勁松認(rèn)為，保障性用房也需要大量的民營開發(fā)商積極介入，否則大批量保障房難以在短時(shí)期內(nèi)推出?；诖?，政府可能會(huì)采取相關(guān)措施鼓勵(lì)民營開發(fā)商介入。

“今年推出的土地70%將用于保障性用房，保障性用房將會(huì)是的內(nèi)需。因此，民營開發(fā)商一定要抓住難得機(jī)遇，積極參與開發(fā)，實(shí)現(xiàn)雙贏?！标悇潘商嵝?。

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