中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：4月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的出爐引起了眾多的爭(zhēng)議，你如何看待國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)？

汪濤：從目前的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍處于高位運(yùn)行階段，但從增速上來說已經(jīng)見底，從二季度開始增速會(huì)逐季回落。這主要是因?yàn)榻衲暾掷m(xù)地把貸款和投資保持在一個(gè)可控的范圍內(nèi)，前4個(gè)月的新增貸款額度和投資增速也證實(shí)了這點(diǎn)。而我們依然維持今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)10%的預(yù)測(cè)。

出乎市場(chǎng)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，可能是指房?jī)r(jià)繼續(xù)保持過快上漲和新增貸款額度達(dá)到7740億元，我認(rèn)為這主要是房地產(chǎn)活動(dòng)持續(xù)強(qiáng)勁，政策緊縮效果尚未體現(xiàn)的結(jié)果。雖然月度新增貸款超乎預(yù)期，但考慮到4月份為二季度第1個(gè)月，新增貸款額度仍符合年度新增貸款目標(biāo)。其實(shí)，剔除票據(jù)融資后，4月份新增的貸款額度為7270億元。

另外，CPI的同比升高，表明居住成本上升推高了非食品價(jià)格，內(nèi)在通脹壓力持續(xù)存在，而實(shí)際負(fù)利率的出現(xiàn)也使市場(chǎng)預(yù)期央行將會(huì)加息。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著諸多樂觀因素，但也隱含著一定風(fēng)險(xiǎn)，你認(rèn)為今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)因素是什么？在管理通脹預(yù)期方面，貨幣政策調(diào)整工具的次序和時(shí)間點(diǎn)會(huì)是怎樣？

汪濤：目前來看，通貨膨脹依然處于可控的范圍內(nèi)，而且年內(nèi)通脹的幅度也將保持溫和，并不會(huì)超出政策的目標(biāo)范圍之內(nèi)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)因素可能來自于兩方面：一方面是歐元區(qū)主權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大引起的全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，無論較新的7500億歐元救助計(jì)劃效果如何，都將使歐元區(qū)國(guó)家縮減財(cái)政赤字，放緩經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，而且歐元區(qū)不可能在美聯(lián)儲(chǔ)之前加息，將使歐元繼續(xù)走貶，這都會(huì)使中國(guó)的出口受到較大的影響；另一方面是國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)投資增速的影響，可能拉低投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。如果兩方面因素在時(shí)間上出現(xiàn)重合，將使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的局面面臨很大困難。

今年以來，央行已經(jīng)通過存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)和央票回收了一定流動(dòng)性，但隨著貿(mào)易順差轉(zhuǎn)正和通脹壓力加大，我認(rèn)為央行應(yīng)盡早啟動(dòng)加息周期，單純依靠行政手段和數(shù)量型工具，將不利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，預(yù)計(jì)6月份央行將頭次加息。同時(shí)，日益臨近的中美經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略對(duì)話，也將會(huì)使人民幣重啟匯改進(jìn)程，預(yù)計(jì)央行將通過擴(kuò)大外匯交易區(qū)間，重回一攬子貨幣政策，這個(gè)進(jìn)程會(huì)在2個(gè)月內(nèi)重啟。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：鑒于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大作用，你如何評(píng)估此次房地產(chǎn)新政的影響？

汪濤：要判斷房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成什么樣的影響，我覺得要從兩方面進(jìn)行分析：一方面房地產(chǎn)行業(yè)有沒有一個(gè)巨大的泡沫，另一方面要看政策出臺(tái)的主要目標(biāo)是什么。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫由于缺乏透明的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，業(yè)界還存在一定爭(zhēng)議。但據(jù)瑞銀證券的跟蹤數(shù)據(jù)，無論從房?jī)r(jià)增速、增幅，還是房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)來看，特別是去年居民負(fù)債比的過快上漲，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)都確實(shí)有泡沫化的趨勢(shì)。慶幸的是，這個(gè)趨勢(shì)出現(xiàn)的時(shí)間較短，泡沫還沒有積累到非常大的水平，往下調(diào)整的話擠壓空間也不會(huì)太大。

我們判斷政策的主要目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過快上漲，而不是打壓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)或整體經(jīng)濟(jì)，這與上一次調(diào)控為控制經(jīng)濟(jì)整體過熱有很大的區(qū)別。預(yù)計(jì)政策對(duì)成交量的影響將在5月份的數(shù)據(jù)中開始出現(xiàn)，而對(duì)開工量的影響較早也要到四季度才會(huì)顯現(xiàn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在有一種擔(dān)憂就是，樓市新政會(huì)使開發(fā)量上升的勢(shì)頭逆轉(zhuǎn)，進(jìn)而加劇市場(chǎng)的供需失衡，造成房?jī)r(jià)的新一輪報(bào)復(fù)性上漲，加之你提到的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，是否本輪調(diào)控有重演上一輪現(xiàn)象的可能？

汪濤：調(diào)控確實(shí)會(huì)對(duì)新增開工面積和竣工面積產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，但由于國(guó)家對(duì)保障性住房的建設(shè)規(guī)模加大力度以及推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，將對(duì)開發(fā)總量有一定程度的彌補(bǔ)。我們預(yù)測(cè)今年的房地產(chǎn)投資依然有10%～15%的增長(zhǎng)。

但令人擔(dān)憂的是，本輪調(diào)控依然采用了過多的行政手段，這會(huì)造成收緊的過程過嚴(yán)，放松的過程又過松，并沒有解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次問題，比如地方政府坐地生財(cái)?shù)臎_動(dòng)、保有環(huán)節(jié)成本過低、長(zhǎng)期負(fù)利率而缺乏其他投資渠道等。

短期來看，通過抑制投機(jī)需求，加之去年新開工形成的供應(yīng)，一定程度上緩解了供需失衡，可以從氣勢(shì)上穩(wěn)定住房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，但外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，很有可能使政策放松，或者集中于少數(shù)城市。

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