湯姆有些納悶，為何其位于徐家匯的玉蘭花苑二房一廳的每月租金在3200元附近，其每平米單價(jià)已接近2萬元，而反觀其朋友購入的水城南路的翡翠公寓，其每平米單價(jià)只有16000元，二房一廳的每月房租卻能租到4800元，且非常好租。

　　這很正常，上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司總裁助理范偉國(guó)(范偉國(guó)博客,范偉國(guó)新聞,范偉國(guó)說吧)表示，徐家匯的租客通常為拖家?guī)Э诘陌最I(lǐng)，對(duì)價(jià)格敏感高，且不接受合租；而水城路非但外資公司云集，且是卡拉OK聚集地，附近的從業(yè)人員通常都找那些離工作地點(diǎn)近，再加上愿意接受合租，租金自然水漲船高。

　　投資房產(chǎn)的率，看的是租賃對(duì)象，而不是地段，范偉國(guó)表示，在上海存在一些地段相對(duì)較差、房?jī)r(jià)較低，但房租卻更高的，而這正是投資者需要留意的。

　　以上述案例為例，玉蘭花苑的收益率只有2%，而寶石公寓的收益率卻能接近4%。而4%的年收益率被公認(rèn)為房產(chǎn)投資的一道檻，目前公積金貸款利率為3.87%，商業(yè)貸款按打7折計(jì)算為4.158%，均在4%附近。范偉國(guó)也覺得，住宅25年能收回成本，商業(yè)地產(chǎn)12-15年能收回成本，就屬于優(yōu)質(zhì)投資。

　　租金才是房產(chǎn)真價(jià)值

　　但可惜的是，在又一輪上漲后，北京、上海房產(chǎn)投資能接近4%左右收益率已是鳳毛麟角。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京二手房租售比頭次突破了1：400，超過了國(guó)際警戒線，而上海二手房租售比應(yīng)已接近1：500。所謂租售比是指，以房屋月租金和房?jī)r(jià)之間的比值，換算出租金與房?jī)r(jià)是否合理的差距。一般而言，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)租售比為1:100到1：200，但北京、上海的租售比從2004年以來一直高于這一數(shù)值。

　　此輪房?jī)r(jià)上漲，有流動(dòng)性充裕，投資者預(yù)防通貨膨脹的考慮，而租賃價(jià)格則完全受到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響。今年以來，北京、上海房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲，而房租卻因經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然嚴(yán)峻，租賃市場(chǎng)的價(jià)格反而出現(xiàn)下滑。

　　在這種情況下，投資者應(yīng)認(rèn)識(shí)到，房?jī)r(jià)再出現(xiàn)大幅上漲將是小概率事件，投資者應(yīng)將眼光放到租售比上。眾所周知，投資房產(chǎn)的收益來源于價(jià)差與租金，過去大部分人投資房產(chǎn)是靠賺價(jià)差來累積財(cái)富，但這些都只是一次性的收入，一旦遇到風(fēng)暴來襲，就全垮。富爸爸的作者清崎就格外注重房租收入，我不賺價(jià)差(capital gain)，我賺持續(xù)的現(xiàn)金收益(cash flow)，例如房屋租金、股票配息、版稅收入等，清崎覺得，這樣無論經(jīng)濟(jì)好壞、市場(chǎng)漲跌，他都能持續(xù)保持富有。

　　投資者應(yīng)明白，投資房地產(chǎn)不是因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲，而是算出房子購價(jià)，一旦轉(zhuǎn)租出去后的租金報(bào)酬率夠高，你可以靠租金，在未來5年、10年持續(xù)性賺進(jìn)可觀的現(xiàn)金收益。

　　以清崎為例，其在1973年時(shí)，存夠2000美元后，清崎就馬上購下一間18000美元的房子收租，扣除房貸支出，每月凈收入為35美元。雖然是一筆小錢，但卻持續(xù)流入清崎的口袋，1年后，伴隨房產(chǎn)增值，加上手中現(xiàn)金增加，清崎又向銀行貸款購下第2間房，就這樣以房養(yǎng)房，從一間一間購，到整批收購。

　　目前，清崎個(gè)人名下的出租公寓已超過1400間，價(jià)值超過3700萬美元。

　　老公房是金庫

　　目前北京、上海次新房的收益率大致為3%以下，而投資老公房的收益率卻往往能達(dá)到4%。

　　以上海中山公園為例，一室一廳37平米的老公房，裝修較好，家電齊全，2800元每月，目前房?jī)r(jià)75萬左右，年收益為4.2%；而63平米左右的2房，裝修一般，家電齊全，租金為3200元，目前房屋市價(jià)為125萬左右，年收益為3.1%；而140平米的次新房，三房二廳，租金為10000元附近，市價(jià)為420萬元，年收益為2.8%。

　　從這可以看出，對(duì)中低端市場(chǎng)而言，房子裝修簡(jiǎn)潔即可，裝修不求豪華。同時(shí)，同地段房型越小，總價(jià)越低的房子收益越高。

　　投資者應(yīng)明白，經(jīng)濟(jì)是否景氣，租房需求還是有，只是以前愿意花4,000元租房子，現(xiàn)在可能只愿花3,000元，投資者面對(duì)高價(jià)產(chǎn)品需更保守謹(jǐn)慎，而價(jià)廉物美的老公房，安全性更高。

　　吳淵(化名)是典型的房產(chǎn)愛好者，酷愛磚頭，不愛股票，認(rèn)為房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，較易保值。大學(xué)時(shí)，吳淵就讀于同濟(jì)大學(xué)，在大學(xué)讀書時(shí)，老師就曾跟他講過以租養(yǎng)房的案例，而當(dāng)時(shí)房租收益率還能維持在8%左右。上世紀(jì)90年代末，上海人都膽子小很少敢去貸款的，若貸款十多萬更是連覺都睡不著。但吳淵卻不怕，他較青睞那些好地段的爛房子，論房?jī)r(jià)，老公房在同一地區(qū)內(nèi)，一定是較低的，而若作為投資，頭先總價(jià)低出手較便捷，其次，當(dāng)時(shí)老公房的租售比更高于新房，通常都在6-8%之間，足以支撐頭付后的月供。

　　例如，吳淵在2000年購的一室戶老公房，只要8萬，當(dāng)時(shí)年租金為7200元，年收益率約9%。但現(xiàn)在，房子還是那房子，年租金已經(jīng)是1.7萬了，房?jī)r(jià)更漲到了50萬。吳淵覺得，從歷史來看，房租應(yīng)該會(huì)在較長(zhǎng)的時(shí)期不斷上漲，而初始投入?yún)s是固定的，只要購房時(shí)能有4%的收益率，就完全可以投資。

　　而在選址上，吳淵購的老公房，通常都在大學(xué)附近，并裝修布置好家具、寬帶，然后再打出帶包入住的口號(hào)，以降低手上房子租不出去的風(fēng)險(xiǎn)。

　　而范偉國(guó)的建議是，投資者在投資老公房時(shí)，靠近醫(yī)院、學(xué)校的房產(chǎn)租售比較高。以東安新村為例，其靠近腫瘤醫(yī)院，病人的家屬往往需要在醫(yī)院附近租個(gè)房，方便燒營(yíng)養(yǎng)飯給病人吃，造成房租較高。好醫(yī)院，好學(xué)校，好的娛樂場(chǎng)所，都能拉高租金，范偉國(guó)強(qiáng)調(diào)。

　　相比上海，投資北京老公房也很有潛力。目前北京房?jī)r(jià)相對(duì)上海低，但租金并不遜色，而且北京租客對(duì)房子的裝修要求沒有上海高，裝修成本更低。而北京還有不少各部委建設(shè)的公房，甚至能提供免費(fèi)停車，免費(fèi)取暖的服務(wù)，投資相當(dāng)實(shí)惠。

　　精品購屋哲學(xué)

　　投資老公房的哲學(xué)就是盡量省錢，裝修的好壞對(duì)租金并不能起完全作用。吳淵甚至在裝修時(shí)還斤斤計(jì)較，他裝修永遠(yuǎn)不會(huì)用立邦和多樂士，而改用中南等國(guó)產(chǎn)品牌。

　　而相比吳淵，徐鳴(化名)走得則是精品購屋路線，而若運(yùn)籌得當(dāng)，也能得到4%以上的年收益率。

　　徐鳴投資房產(chǎn)一定是豪宅，他覺得，豪宅就宛如 品，由于其稀缺性及彰顯身份的價(jià)值，未來總能找到接盤者(新一波富豪)。上海有全球，特別是大陸的富豪在支撐，所以高處未算高；而自住房，就等同于一個(gè)內(nèi)需市場(chǎng)，必須受到收入比、租售比的限制。所以，在投資房產(chǎn)時(shí)，徐鳴只挑令老外心動(dòng)的房子。

　　有留學(xué)經(jīng)歷的徐鳴發(fā)現(xiàn)，美國(guó)人對(duì)房子很挑剔，選房挑環(huán)境、挑 、挑鄰居、挑房子格局，什么都挑。徐鳴專挑衡山路邊的小區(qū)、黃浦江邊高層有景觀的大廈、原法租界老洋房、美國(guó)學(xué)校旁的別墅下手。裝修也毫不吝嗇，既古典、又現(xiàn)代，裝修都挑較難的或較貴的施工。

　　而對(duì)于習(xí)慣聚居的日韓客人，徐鳴將房子購在較多日韓居民居住的小區(qū)，并量身定做，例如面對(duì)韓國(guó)人，就一定得裝地暖。徐鳴一套古北一期的房子，10年左右的房齡，目前市價(jià)200萬，在裝了地暖后，租給韓國(guó)人能租到1000美元/月，也能達(dá)到約4%的回報(bào)。

　　徐鳴投資房產(chǎn)的另一個(gè)有趣原則是：絕不購新房，因?yàn)榉孔右饨o老外，而新房看不見鄰居，搬入后2年鄰居會(huì)一直裝修，而噪音會(huì)趕走老外，他只購看得到的房子，寧可購貴一點(diǎn)。

　　根據(jù)他的精品購物哲學(xué)，徐鳴建議投資者不妨仔細(xì)找找古北、天山仁恒、聯(lián)洋、碧云等老外聚居區(qū)，應(yīng)能找到類似的房產(chǎn)。

　　怎么當(dāng)包租婆？

　　要選擇地段：選人口成長(zhǎng)地區(qū)，跟著政府規(guī)劃走。

　　要選擇產(chǎn)品：房子一定要能出租，賺租金又賺增值空間，一舉兩得。房子要租得出去，得看產(chǎn)品符不符合租屋者的需要。有租屋需求的常是單身或是新婚夫婦，面積較小的房子容易出租。

　　要控制資金：購房子要考慮到本身資金狀況。

　　要選時(shí)點(diǎn)：和投資股票一樣，購房也有套牢的風(fēng)險(xiǎn)，在眾人恐懼時(shí)貪婪，在眾人貪婪時(shí)恐懼。

　　投資tips：

　　投資頭選老公房，自住選次新房；

　　選小房型，相對(duì)而言，面積越大，每平米的租金會(huì)下降。

　　房屋要保持干凈整潔，才能提高出租率。

　　房客要慎選，工作是否穩(wěn)定是要素，女性比男性穩(wěn)定性高；

　　6月是畢業(yè)生租房高峰，若過了7月中還租不出去，建議降價(jià)。

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