鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)了不算！

　　所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，是指購(gòu)購(gòu)在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。

　　大成律師事務(wù)所吳建中律師告訴記者，在農(nóng)村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒有交納土地出讓金等。如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國(guó)家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國(guó)家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)，建房后再出售給購(gòu)房人，然后國(guó)家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的形式確認(rèn)購(gòu)房人對(duì)該房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能購(gòu)賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。

　　購(gòu)了的趕緊退

　　吳律師強(qiáng)調(diào)，如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了此類房屋的購(gòu)房合同，這種合同實(shí)質(zhì)上是無效合同。根據(jù)《合同法》規(guī)定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。” 即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購(gòu)購(gòu)人的權(quán)利將無法得到保障。 而且，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不能合法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。更為嚴(yán)重的是，趕上這塊地國(guó)家規(guī)定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用，您購(gòu)的房子可就是“拆了沒商量”！

　　因此，無論是剛簽合同，還是已經(jīng)入住，購(gòu)了鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房還是趕快設(shè)法退出為好。

　　沒購(gòu)的網(wǎng)上“對(duì)”

　　賣房子的誰都說能辦房產(chǎn)證，作為消費(fèi)者，如何去辨別真假李逵呢？以前的確很難。作為一個(gè)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)混了N年的記者，我到現(xiàn)在也沒能把“五證”給背熟。即便知道，大多數(shù)售樓處拿出來的也不過是張復(fù)印件，還是真假難辨啊！

　　現(xiàn)在要查很簡(jiǎn)單，您只要登陸北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，把開發(fā)商提供的銷售證號(hào)輸入相應(yīng)的空格，就能查到這個(gè)樓盤的相關(guān)信息，如果查不出來或者有不符的信息，您就得小心了。

　　租房別超20年

　　如今有些人因?yàn)橹苣┏Ｈマr(nóng)村度假，索性就在經(jīng)常光顧的村里租個(gè)小院作為“據(jù)點(diǎn)”。其中很多是以簽訂幾十年租約的形式購(gòu)房。吳律師指出，租賃這種房子，目前國(guó)家雖沒有相應(yīng)的法律法規(guī)明令禁止，但必須要注意兩點(diǎn)：一是要了解這套房子是不是蓋在宅基地上的合法建筑，二是租賃年限別超過20年。前者是為了證明這套房子的合法性，后者是因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?

　　貼心提醒　　7種房子不能購(gòu)

　　千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的專業(yè)人士告訴記者，現(xiàn)在可以購(gòu)賣住房主要有已購(gòu)公房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、使用權(quán)房四種，其中已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房在轉(zhuǎn)賣時(shí)需要補(bǔ)交土地出讓金，商品房則不用。目前北京市有關(guān)文件規(guī)定使用權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，但還沒有出臺(tái)具體交易細(xì)則，要謹(jǐn)慎購(gòu)購(gòu)。另外，已購(gòu)公房的情況也比較復(fù)雜，建議購(gòu)此類二手房找正規(guī)的中介公司把把關(guān)。

　　千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的專業(yè)人士還提醒消費(fèi)者，以下7種房子都不能購(gòu)： 1.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的；2.使用權(quán)的房屋(暫時(shí)沒有上市細(xì)則，現(xiàn)階段只有東城和朝陽(yáng)區(qū)的個(gè)別房屋可上市)；3.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的；4.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；5.上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；6.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；7.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)益的。

來源：《北京樓市》雜志

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