拍賣過程

　　房產(chǎn)拍賣目前對(duì)廣大老百姓來說還顯得比較陌生，現(xiàn)在我們先來了解一下這種房產(chǎn)交易方式的較基本流程。假如購拍賣的房子，需要以下幾個(gè)必要步驟：

　　1、閱讀拍賣品的目錄及圖錄資料；

　　2、根據(jù)所選擇的競購標(biāo)的意向查看標(biāo)的；

　　3、辦理參加競購的相關(guān)登記手續(xù)，并按規(guī)定交納競購保證金，保證金一般不超過標(biāo)的物價(jià)值的5%；

　　4、憑保證金收據(jù)及時(shí)領(lǐng)取號(hào)牌并按規(guī)定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)參加拍賣會(huì)；

　　5、拍賣會(huì)競拍成交，及時(shí)簽定拍賣成交確認(rèn)書，按規(guī)定在一定時(shí)間內(nèi)交納競購成交標(biāo)的全部價(jià)款和傭金，領(lǐng)取競拍成交標(biāo)的交割的相關(guān)法律文書并領(lǐng)取標(biāo)的物；

　　6、若拍賣會(huì)競拍未成交，拍賣人將退還全部競購保證金。

　　拍賣行接受客戶委托后，房產(chǎn)的所有人就作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。對(duì)拍賣房產(chǎn)進(jìn)行鑒定和估價(jià)是拍賣前的項(xiàng)準(zhǔn)備工作，核定房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估必須由房地產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行，并對(duì)評(píng)估結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。并以此來確定拍賣房產(chǎn)的底價(jià)，底價(jià)過高會(huì)導(dǎo)致拍賣失敗，過低又會(huì)使委托人受經(jīng)濟(jì)損失。底價(jià)確定后，當(dāng)事各方應(yīng)保守秘密。

　　此外還要確定拍賣日期，日期擬訂和拍賣房產(chǎn)的類別、用途和數(shù)量都有關(guān)。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時(shí)間不得少于２天。拍賣作為一種公開競購活動(dòng)，應(yīng)該發(fā)布拍賣公告，主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時(shí)期、拍賣地點(diǎn)及其它必要事項(xiàng)。

　　對(duì)競購人的資格也需要審查。參加房產(chǎn)拍賣的競購人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng)民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應(yīng)的證明文件。在拍賣程序中，競購人需要繳付保證金，競購人競價(jià)成功后，其保證金可轉(zhuǎn)為價(jià)金；競購未成功，保證金應(yīng)被如數(shù)退還。拍賣的房產(chǎn)一旦成交，較終購家應(yīng)及時(shí)付款，即完成了拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。購受人從拍賣行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。

　　注意事項(xiàng)

　　有些拍賣的房產(chǎn)是政府有關(guān)部門罰沒的房產(chǎn)，它們一般都經(jīng)過法院核準(zhǔn)后才進(jìn)入拍賣公司的，這樣的房產(chǎn)一般都很“干凈”，不但不會(huì)有產(chǎn)權(quán)糾紛，辦理手續(xù)也相對(duì)經(jīng)濟(jì)簡便，有時(shí)比購購二手房還要?jiǎng)澦恪?

　　至于質(zhì)量問題，正規(guī)的拍賣公司應(yīng)該事先對(duì)標(biāo)的做過詳細(xì)的了解，并應(yīng)該在預(yù)展時(shí)為有意參拍的人員提供相關(guān)資料作參考。您咨詢時(shí)不妨多問一些細(xì)節(jié)問題，拍賣公司有真實(shí)回答的義務(wù)。如果您準(zhǔn)備參拍，那么拍賣公司可依法收取保證金，雙方還要簽署《競購協(xié)議書》，里面條款除規(guī)范雙方權(quán)利義務(wù)外，也會(huì)明確規(guī)定何種情況、何時(shí)退款。按照行規(guī)，小筆金額的退款應(yīng)在拍賣結(jié)束后一周之內(nèi)完成，因此如果您沒有違規(guī)，對(duì)方卻扣留您的保證金，您可以持該文件提起訴訟。但是需要特別提醒您的是，相關(guān)文件上一定要加蓋公章。

　　業(yè)內(nèi)人士還提醒我們應(yīng)該注意，如果標(biāo)的物較多，那么現(xiàn)場看房時(shí)，要注意多看幾種戶型，在和家人商量的過程中，多確定幾個(gè)目標(biāo)。拍賣會(huì)上一旦個(gè)標(biāo)的爭奪比較激烈，那么還可以考慮參與個(gè)標(biāo)的爭奪，這樣無疑給自己多了幾個(gè)選擇的機(jī)會(huì)，在參拍時(shí)也比較容易獲得成功。

　　實(shí)際操作中，有的公司是從辦理入住到產(chǎn)權(quán)過戶，一路負(fù)責(zé)到底；如果不負(fù)責(zé)辦理相關(guān)事宜，那么在拍賣前應(yīng)當(dāng)作出說明，因此打算參拍的百姓應(yīng)在預(yù)展時(shí)詢問清楚，否則辦理今后的入住和過戶有可能真會(huì)把自己拖得筋疲力盡，那就得不償失了。

　　較后，我們應(yīng)該到一些有拍賣資格的大拍賣行進(jìn)行拍賣房產(chǎn)的交易，現(xiàn)在有些不規(guī)范的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也在沒有任何資質(zhì)的條件下，私下舉行所謂的拍賣會(huì)，這對(duì)我們來說是沒有任何保障的。所以我們?cè)谧哌M(jìn)拍賣行之前一定要找有信譽(yù)的大公司。

來源：上海品牌樓市

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