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農村房屋購賣合同成立后反悔怎認定
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 546 次
〔案情〕
原告小李系城鎮(zhèn)居民,其父親老李死亡后在某村留有一塊宅基地,在該宅基地上建有三間近120平方米的平房。原告小李依法繼承房屋后,與老李同村的被告張某簽定了房屋購賣協(xié)議。隨即被告張某向原告小李交付了房款2萬元,原告小李則向被告張某交付房屋和宅基證。此后,被告張某就入住至今。期間被告張某曾向該村村委會提出要求辦理房屋過戶手續(xù),因被告張某未拆除原宅基地上的舊房,故該村村委會未予同意辦理過戶手續(xù)。兩年后,現(xiàn)因原告小張?zhí)岢龇椿?,并以該房屋購賣協(xié)議違反了《中華人共和國土地管理法》的有關規(guī)定為由,訴至法院要求確認其購賣合同無效,并愿意退還房款2萬元。
〔評析〕
本案在審理過程中有三種意見:種意見認為:根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條款規(guī)定,雙方購賣協(xié)議本身就違反了國家現(xiàn)有法律的明文規(guī)定。另外,我國民法上有關農村宅基地使用權的規(guī)定:公民出賣其房屋或其他建筑物時,或者因與、繼承而使房屋或建筑物的所有權發(fā)生移轉時,宅基地使用權也隨之轉給房屋或其他建筑物的新所有人,但是宅基地的所有權仍然歸國家或集體享有,這體現(xiàn)了物權法上的房地一體主義。應當認定房屋購賣協(xié)議無效,房屋予以返還。種意見認為:認可農民合法財產權的流轉,認為購賣雙方交易的標的物主要還是房屋,從購賣當時的市場價格來看,出賣人并沒有取得宅基地上的收益,對集體經濟組織的經濟利益并不存在侵犯的現(xiàn)象,從合同當事人意思自治原則出發(fā),只要該房屋屬于合法建筑,符合一般購賣合同的有效要件,應當認定房屋購賣協(xié)議有效。第三種意見認為:尊重房屋已移轉的現(xiàn)實,穩(wěn)定房屋交易,促進財產流轉,避免出現(xiàn)確認無效以后執(zhí)行難的局面,主張該農村房屋的所有權可以在一定的條件下與宅基地使用權分離,承認受讓方享有房屋所有權,出賣方仍保有宅基地使用權,應當認定協(xié)議無效但房屋不返還。
筆者同意第三種意見,理由如下:
1、結合現(xiàn)在農村社會的現(xiàn)狀,農民的法律知識也比較有限。在絕大多數(shù)情況下,交易雙方只是對房屋購賣的意思,特別是購受方也根本沒有意識到宅基地上存在相關的法律規(guī)定。還有就是考慮到農村房屋返還的執(zhí)行難問題。
2、從原告小李出賣所繼承房屋的行為來看,可以視為對土地使用權的一種單方放棄行為。既然原告小李對原來的宅基地失去權利,那么也不得因后悔而提出收回宅基地。當然被告張某并不因此就得到土地的所有權,其土地的所有權就需要有關部門給予確認。
3、從法條的適用上存在一定的可行性。雖然在《合同法》第58條中規(guī)定:不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。其中不能返還是指事實上的不能返還,沒有必要返還是指根據實際情況的需要,當事人經協(xié)商認為不必采用返還原物的方式。但對本案的處理來看,應使用擴張解釋來理解沒有必要返還情況。
4、總之,現(xiàn)在隨著城鄉(xiāng)一體化的進程的加快,農村出現(xiàn)了大量的空閑宅基地和房屋,所以更好的處理農村、農民的相關問題尤為突出,從法院的處理結果來看,應更好的保障農民的權利,維護農村穩(wěn)定的環(huán)境。
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