售公有住房指的是多個不同時期、不同單位建造的房屋，時間跨度較大，早的建于六、七十年代，已屬陳舊房屋，剩余使用年限不多。晚的建于97年或98年取消實物分配之前，屬于新房。由于房改房被拆除后，并沒有法律、法規(guī)保證原產(chǎn)權人對土地繼續(xù)享有使用權，同時房價中包含了土地價值的因素但并不意味著職工購購住房，也同時購購了七十年或五十年的土地使用權。因此，對使用年限所剩無幾的陳舊房屋，購房實際上等于購了幾年的使用權，這時購房與租房的實際效用幾乎一樣。只要沒有通貨膨脹，這類房屋幾乎沒有增值、保值的可能，而只會隨著時間的推移逐步貶值。因此，評估陳舊已購公房，應采用收益還原法，其市場價格應等于長期租賃的租金折現(xiàn)之和。

　　對于投入使用時間不長的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也沒有穩(wěn)定，合理的租金收入。同時，由于土地成本及房屋成本不易確定，使得收益還原法和成本法均不宜采用，只有市場比較法切合實際，具有一定的實用性。比如同地區(qū)類似商品房再轉讓實例可以作為可比實例。但是應該注意的是：商品房與售后公房的稅費負擔標準及項目有差異，必須加以修正。

　　對投入使用時間居中的房屋，應注意收益還原法與市場比較法這兩種方法的銜接，但側重于市場比較法。因為預測租金水平會隨租賃時間的延長而降低準確度。相對而言，市場比較法更能反映當事人的現(xiàn)實市場經(jīng)濟行為，因而更能為人所接受。

　　有兩個須注意的問題：一是房屋功用、權利、總價值一致的原則，即兩個不同的房屋，只要功能、權利相同，總價值也應一致，這決定了稅費修正的必要性。二是租售協(xié)調一致的原則。即完備的房地產(chǎn)市場中租金與售價之間應協(xié)調，這一原則決定了陳舊售后公房的售價應與長期租賃情況下的租金折現(xiàn)之和等同一致。只有正確把握這些原則，才能較正確地評估售后公房的市場價格。

責任編輯：小平

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