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如何準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)率
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 492 次
據(jù)中原地產(chǎn)從業(yè)員的經(jīng)驗(yàn)所得:目前計(jì)算率較廣泛采用的方法是計(jì)算租金的年回報(bào)率,公式為:
租金回報(bào)率=每月租金收益12/購房總價(jià)
舉例:投資者何先生在天河北的某花園購購一套面積為42平方米的小單位,總價(jià)為42萬元,成交單價(jià)為10000元/平方米。何先生采用了按揭貸款的方式,頭期房款為3成13萬元,按揭貸款29萬元,月供款約為2000元(供20年)。何先生將其以月租金3000元出租。
那么計(jì)算租金回報(bào)率=300012/420000=8.6%
這種方法計(jì)算簡便,對(duì)一次性付款的情況分析會(huì)較為準(zhǔn)確,但由于只考慮了租金和房價(jià),其應(yīng)用范圍比較局限,對(duì)于使用按揭貸款購房的回報(bào)情況就不太適用。
中原地產(chǎn)的從業(yè)員建議,投資者可用以下的計(jì)算方式計(jì)算自己的物業(yè)回報(bào),公式為:
率=(每月租金收益-按揭月供款)12/(頭期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)
以上述舉例的數(shù)據(jù)代入分析:由于何先生購的是二手房,可以立即將物業(yè)出租,不存在期房的空租時(shí)間,計(jì)算率=(3000-2000)12/130000=9.2%
這種方法考慮了租金和前期實(shí)際的主要投入,比租金回報(bào)率的計(jì)算更深一步,適用范圍更廣,更適合于目前按揭貸款購房的普遍情況。
目前廣州房地產(chǎn)市場上,住宅在6%以上,視為可接受的回報(bào)率,8%以上可以說是比較豐厚的回報(bào)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部專業(yè)人士指出,雖然,上述兩個(gè)率的計(jì)算方法,并未考慮前期的其他投入和資金的時(shí)間成本,如租金稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和利息等,但如需要考慮所有因素,計(jì)算過程會(huì)變得復(fù)雜繁瑣,所以作為投資參考,用上述兩種計(jì)算方法就已經(jīng)足夠。
責(zé)任編輯:小平
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