要點一：

目的決定策略

綜觀目前的二手房市場，主要存在著自住型和投資型兩類人。當(dāng)你準(zhǔn)備購購二手房的時候，頭先就應(yīng)該明確自己為何要購二手房，不同的目的應(yīng)采取不同的策略。

婚房需求是今年樓市的亮點。由于今年是結(jié)婚的大年，不少青年人擠進(jìn)購婚房之列，這成為了今年房產(chǎn)市場的一大亮點。其實不僅是婚房，對于動遷以及希望通過置換來改善居住環(huán)境的人來說，都應(yīng)該從自己的實際情況來選擇二手房。其中應(yīng)該選擇那些交通方便、配套完善、面積適中的二手房，或是二手次新商品房。交通、環(huán)境、面積以及價格等因素，應(yīng)該成為普通購房者關(guān)心的幾大因素，并根據(jù)自己的實際情況進(jìn)行取舍。

相比高峰時期的房價，目前二手房的投資潛力正越來越展現(xiàn)出來，特別是房價與房租之間的“剪刀差”，已使得不少投資者蠢蠢欲動。對于這些投資者來說，在選擇二手房的時候，較需要關(guān)心的就是性價比。這不僅是指房價與租金之間的比例，在差不多房價的情況下，追求租金高的二手房。同時也要關(guān)心你所投資二手房的房屋狀況，較好購下之后，馬上就能租出去，而不需要太多的裝修費用。

要點二：

當(dāng)心重重陷阱

相對于高峰時期的樓市，目前樓市理性了許多，這也使得購賣雙方更多活躍，但如果不關(guān)注交易中的細(xì)節(jié)，就有可能產(chǎn)生風(fēng)險，甚至是“大出血”。

對于許多急于出售二手房的賣家來說，往往認(rèn)為只要拿到了錢，自己的房子就出售了，殊不知一些不法中介公司，利用收購的形式賺取不正當(dāng)差價。業(yè)主名義上已經(jīng)出售了房屋，獲得房款，實際上如果經(jīng)紀(jì)公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)從事不法活動，業(yè)主仍然拖不了干系。因此，房產(chǎn)過戶才是出售房屋的關(guān)鍵步驟，提醒業(yè)主不要做一手交錢一手交房的快速交易，避免個人風(fēng)險并且不給不法中介創(chuàng)造收取不正當(dāng)差價的機(jī)會。

值得注意的是，一些房產(chǎn)中介代理交易不透明，賺取不正當(dāng)差價。簽定協(xié)議后，業(yè)主不再面對購房者，對于具體的銷售價格及銷售期限無從得知，只是會按照協(xié)議獲得約定的售房價款。經(jīng)紀(jì)公司利用購賣雙方不見面的機(jī)會賺取差價。作為賣主來說，一定要購賣雙方見面簽定正式的《購賣合同》，為自己爭取獲得陽光操作的機(jī)會。

對于二手房購家來說，同樣有許多需要注意的。在購賣交易過程中，大部分情況下，所有的費用都由購方承擔(dān)，不法中介不明確告知購方在交易過程中需要交納的費用，只告知購方全部購下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價款，實際上所謂的全包價比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費用及代收的稅費等相關(guān)費用高的多。作為購家來說，一定要將經(jīng)紀(jì)公司收取的費用及需要向相關(guān)部門交納的費用了解清楚，較好在合同后附《費用清單》詳細(xì)計算相關(guān)收費，避免不正當(dāng)差價。

在購購二手房的時候，一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無糾紛問題，防止一房兩賣。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。特別要仔細(xì)關(guān)注二手房是否多人共有，如果共有，一定要有共有人同意出賣的證明書，才能簽訂有關(guān)協(xié)議，否則就會遇到不能辦理產(chǎn)權(quán)證的窘境。

對于購家來說，還要注意房屋購賣合同成立與房屋購賣關(guān)系成立并不是一回事，房屋購賣合同成立是房屋購賣關(guān)系成立的基本前提條件，房屋購賣關(guān)系成立是房屋購賣合同所追求的法律后果。作為房屋購賣合同來說，一般只要出賣人是房屋所有權(quán)人，雙方自愿訂立合同的，房屋購賣合同就成立。而房屋購賣關(guān)系是否成立，雖然也要看出賣人是否具有產(chǎn)權(quán)證，雙方是否自愿，但主要看房屋購賣合同約定的條件的履行情況，以及在辦理契稅、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)落實產(chǎn)權(quán)所有人是否過戶給購入人。購賣雙方雖然訂立房屋購賣合同，已經(jīng)交房、交款，但如果房屋已被查封，或者賣方不能處分房屋的，那購賣關(guān)系就不能成立，購賣合同就是無效的，過錯方應(yīng)承擔(dān)由此造成的損失。

郭靖
來源：齊魯樓市

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