隨著市場(chǎng)上二手房交易數(shù)量的不斷增加，由此帶來的購賣糾紛案件呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)?，F(xiàn)在就通過對(duì)一些典型案件的分析，讓市民了解如何避免類似的糾紛，怎樣可以盡量地減少損失。

　　【案例一】

　　交易不成中介能否收取報(bào)酬？

　　2007年11月，劉于鵬在房屋中介公司看中了謝峰所有某花園小區(qū)的一套房產(chǎn)。談好價(jià)格后，三方簽訂了一份 《房屋轉(zhuǎn)讓合約》。其中約定：該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓成交價(jià)約為150萬元，劉于鵬須在簽署正式合同時(shí)向謝峰付定金8萬元，這部分定金將自動(dòng)轉(zhuǎn)為部分樓款，剩余部分房款等相關(guān)手續(xù)辦好后再支付。

　　這份 《房屋轉(zhuǎn)讓合約》還約定，無論在任何情況下，若謝峰或劉于鵬未能依本合同之條款賣出或購入該物業(yè)，則毀約方必須即時(shí)付房屋中介公司8萬元，作為賠償房屋中介公司之損失。

　　合同簽訂后，劉于鵬向房屋中介公司支付定金8萬元。謝峰也于約定日期辦理好房產(chǎn)抵押注銷登記手續(xù)，并取回房地產(chǎn)證書，當(dāng)日將證書交付給房屋中介公司。此后，劉于鵬因生意突遇變故，不能按合同約定購樓，便想從中介公司要回8萬元定金。中介公司的答復(fù)是，要把這8萬元定金轉(zhuǎn)為中介服務(wù)損失費(fèi)，遂發(fā)生了劉于鵬與房地產(chǎn)公司見諸法庭之事件。

　　法院審理后認(rèn)為，該《房屋轉(zhuǎn)讓合約》是房屋居間合同與房地產(chǎn)購賣預(yù)約合同的混合。根據(jù)相關(guān)法規(guī)：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。于是判定，中介公司不得收取中介服務(wù)費(fèi)8萬元。

　　【點(diǎn)評(píng)】

　　本案中，按照雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合約》規(guī)定，無論在任何情況下，毀約方必須即時(shí)給付中介公司8萬元，作為賠償損失的規(guī)定，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是某房屋中介公司通過約定違約賠償?shù)男问?，在交易不成功的情況下要求委托人支付居間報(bào)酬。

　　這一約定違反了 《合同法》規(guī)定，因此，法院不予支持。

　　當(dāng)然，在相關(guān)法規(guī)中還規(guī)定，如果中介公司確實(shí)拿出了在服務(wù)過程中實(shí)際支付的費(fèi)用憑證，是可以要求毀約方給予實(shí)際補(bǔ)償?shù)?。法院判決，中介公司不能收取8萬元費(fèi)用，是由于該房屋中介公司無證據(jù)證明，其實(shí)際支出中介服務(wù)費(fèi)用8萬元。

　　【案例二】

　　中介代收定金應(yīng)否雙倍返還？

　　2007年7月，陳天浩夫婦通過某房產(chǎn)中介公司選中了一套王東所有的二手住宅，購賣雙方經(jīng)協(xié)商，該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為110萬，由于當(dāng)時(shí)小區(qū)正在實(shí)施改造，因此雙方約定2007年10月前辦理該物業(yè)的相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并且在當(dāng)年年底前交房。

　　購賣雙方協(xié)商后通過該中介公司簽訂了 《房屋轉(zhuǎn)讓合約》，并約定：購方陳天浩夫婦一次性付定金5萬元，賣方王東收取1萬元，余額4萬元定金由中介方代收至購賣成交后內(nèi)轉(zhuǎn)給賣方。

　　隨后的時(shí)間里，由于小區(qū)房屋價(jià)格上漲，賣方王東考慮到價(jià)格上漲的因素，不同意以原價(jià)出賣。購賣雙方多次協(xié)商，終不能達(dá)成一致，陳天浩夫妻一紙?jiān)V狀把賣主王東告上法庭，希望按照三方簽訂的協(xié)議，并雙倍返還定金10萬元。

　　法院追加了中介公司為第三人。審理中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，王東雙倍返還定金的基數(shù)是按他們實(shí)收的1萬元，還是按《房屋購賣合約》協(xié)議中的5萬元計(jì)算？此案經(jīng)合議庭審理后判決被告按協(xié)議上約定的且原告也已實(shí)際交付的定金5萬元為基數(shù)，雙倍返還定金10萬元，由王東返還給原告陳天浩夫妻6萬元，中介退還替被告王東監(jiān)管的定金4萬元。

　　【點(diǎn)評(píng)】

　　本案中，在 《房屋轉(zhuǎn)讓合約》中，約定購方交定金5萬元，又有兩被告簽字確認(rèn)，因此無論被告將該5萬元放置于何處，按照我國的 《擔(dān)保法》及原、被告的合同約定，都不能改變其余4萬元的定金的性質(zhì)，因此法院判決把中介代為監(jiān)管的4萬元屬于定金，不僅符合國家的法律，也符合在簽訂協(xié)約時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意圖。

　　在二手房購賣合同中，作為購賣雙方，一定要充分注意中介方提供的格式條款合同，詳細(xì)審閱條款中的每一條，對(duì)有歧義的一些條款要求明確，對(duì)不明白的條款可以找業(yè)內(nèi)人士咨詢，切不可草率在合同上簽名，引發(fā)日后糾紛。 （文中人物均為化名）

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