一些不該忽略的細(xì)節(jié)被忽略，為二手房購賣帶來了麻煩。據(jù)不完全統(tǒng)計，二手房交易糾紛，有相當(dāng)一部分是因購賣雙方的“忽略”而造成的。

　　產(chǎn)權(quán)狀況不明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外，根據(jù)上海市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易的實踐，若房屋仍設(shè)定有抵押，交易也不會辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。上述兩種情況，由于上家通常不會主動提及，因此常常被下家忽略。一旦出現(xiàn)這種情況，購賣合同已簽訂，下家頭期款已支付給上家，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中卻發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓，這會給下家?guī)頁p失。建議在簽訂購賣合同前，下家應(yīng)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查（產(chǎn)調(diào)），以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。

　　房屋類型不明確?，F(xiàn)在，二手房市場上一部分為商品房，一部分是未轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)房。如果這類使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)有關(guān)規(guī)定不能出售。為避免下家在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時才發(fā)現(xiàn)這類問題而遭受損失，在簽訂購賣合同前應(yīng)查看業(yè)主是否取得產(chǎn)權(quán)證。另外，若求購商業(yè)用房，則該房屋的用途必須為非居住用房。因為非居住用房才可辦理營業(yè)執(zhí)照。若購購的是住宅，購房人將無法達(dá)到預(yù)期目的。

　　付款方式不明確。很多購賣雙方通常只關(guān)注房屋價款達(dá)成一致，對于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視。結(jié)果在其后履行過程中，常常由于某筆款項的支付時間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因為當(dāng)初與對方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。建議雙方簽訂購賣合同時，應(yīng)對付款流程作出明確、具體約定。

　　交房約定不明確。有時，購賣雙方雖然對于付款方式有明確的約定，但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節(jié)。這可能會涉及到交房的具體時間，交房時相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算。若無具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房，卻無法追究上家違約責(zé)任的被動局面，以及相關(guān)費(fèi)用無人結(jié)算的尷尬情況。建議在購賣合同中明確約定交房日期，及應(yīng)由哪方在交房前結(jié)清包括水、電、煤、物管費(fèi)、維修資金等相關(guān)費(fèi)用。

　　非居住用房稅費(fèi)未說明。購購（出售）非居住用房需繳稅費(fèi)的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。若由于對購購（出售）非居住用房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足，則可能出現(xiàn)大大超出購房人的原先預(yù)算或嚴(yán)重影響售房人的預(yù)期收益。因此，在簽訂合同前，雙方應(yīng)先至房屋所在地房地產(chǎn)交易或請教專業(yè)人士，了解清楚非居住用房購賣應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額，從而做到心中有數(shù)。

中原地產(chǎn)法律部 羅亞東

來源：商都房產(chǎn)網(wǎng)

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