徐律師：今年8月中旬，我通過(guò)中介公司購(gòu)了套二手房，也與上家簽了購(gòu)賣合同。幾天后，我因單位有急事，到外地出差近兩個(gè)月。其間，家人從上家那兒拿來(lái)鑰匙，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。如今，我們已搬進(jìn)那套房子近一個(gè)月。上周，我突然想起房產(chǎn)證還沒(méi)拿到，于是催促上家一同前去辦理。誰(shuí)知，因上家的經(jīng)濟(jì)糾紛，房子在9月份就被法院查封了，交易告知我無(wú)法辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。目前，我還有一筆尾款未付，上家稱我已付的房款已被用作還債，他自己借住在親戚家中。我認(rèn)為，我和上家的購(gòu)賣合同在8月份就已經(jīng)簽訂生效了，上家房子是9月份才被查封的，因此交易當(dāng)初不該讓法院查封，如今也應(yīng)給我辦理過(guò)戶手續(xù)，不知我的看法是否有道理？ 市民王先生

　　王先生：你的看法沒(méi)道理，房地產(chǎn)交易的做法是正確的。

　　根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，房屋如被法院裁定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利，則房屋不得轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。因此，交易作出不予登記的決定符合法律規(guī)定。

　　在二手房購(gòu)賣中，即使房屋已經(jīng)實(shí)際交付，但上下家未到交易辦理登記過(guò)戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人未進(jìn)行變更的，在法律上仍然認(rèn)為上家是房屋的產(chǎn)權(quán)人，下家僅對(duì)房屋享有債權(quán)。同時(shí)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》和《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房屋權(quán)屬的變更轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶手續(xù)，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。因此，法院有權(quán)查封上家的房子。當(dāng)然，房屋不能過(guò)戶，你可要求上家承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，如返還房款、支付違約金、賠償損失等，但由于上家目前還款能力有限，你的利益可能很難得到保障。實(shí)踐中還有一種情況，由于樓市紅火，少數(shù)開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)使而將已經(jīng)出售但未過(guò)戶的房屋又加價(jià)賣給他人，即使付給原購(gòu)房者違約金后，開(kāi)發(fā)商仍有利可圖。

　　在此提醒市民，在房屋購(gòu)賣過(guò)程中，除了應(yīng)對(duì)購(gòu)房合同條款注意把關(guān)外，還要加強(qiáng)權(quán)利登記的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，合同簽訂后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行過(guò)戶登記，以免造成不必要的損失。

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