陳小姐看中了一套心水二手房，在與業(yè)主協(xié)商后，交易價(jià)為24萬元?？申愋〗愕桨唇覚C(jī)構(gòu)申請二手房按揭，結(jié)果銀行指定的評估公司作出的評估價(jià)為23萬元。原本對按揭購房就不是十分熟悉的陳小姐，一知道該房屋的評估價(jià)低于該房屋交易價(jià)，心里就十分疑惑不解，不知道自己購這套房是不是購“虧”了？

　　評估價(jià)≠交易價(jià)很正常

　　隨著廣州二手樓交易市場的發(fā)展，像陳小姐這樣的例子并不少見。據(jù)德賽按揭客戶服務(wù)主任關(guān)小姐介紹，其客戶服務(wù)經(jīng)常會接待一些前來咨詢這方面問題的客戶，有的客戶喜歡用評估價(jià)作為衡量交易價(jià)高低的準(zhǔn)繩。若交易價(jià)高于評估價(jià)，就十分沮喪地認(rèn)為自己購虧了；而若交易價(jià)低于評估價(jià)，就十分得意地認(rèn)為自己購的房屋購得值了。

　　其實(shí)“房屋評估”是這幾年金融業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的新鮮名詞，其作用、內(nèi)容、操作模式、注意事項(xiàng)等具體方面，一般普通市民對此并不是十分清晰明了。廣州匯智房地產(chǎn)咨詢公司業(yè)務(wù)總監(jiān)陳先生認(rèn)為：評估是一個特殊行業(yè)，房屋評估更是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)、藝術(shù)加科學(xué)的工作結(jié)晶，雖然有一定的量化標(biāo)準(zhǔn)，但不可作為完全化的準(zhǔn)繩，因此，以評估價(jià)與交易價(jià)的差價(jià)高低來衡量誰虧誰賺是不科學(xué)的。

　　據(jù)介紹，評估目的不同是造成房屋價(jià)格偏差的重要因素之一。如今業(yè)內(nèi)較常見的有三種評估目的：

　　一是為法院拍賣房屋而評估的，這類房屋因?yàn)樾枰紤]短時變現(xiàn)的主要因素，所以評估價(jià)一般要比市場價(jià)略低。

　　二是置業(yè)者申請房屋按揭貸款時，銀行要對該房屋評估。由于銀行要適當(dāng)考慮所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，所以評估價(jià)格不一定會與市場價(jià)一樣，有的甚至與購賣雙方的交易價(jià)相差較大。例如在評估別墅、商鋪類的物業(yè)時，銀行所承擔(dān)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)相對增大，因而評估價(jià)就會較正常交易價(jià)保守而出現(xiàn)較大差異。而且像在衡量商鋪價(jià)格時，位置是相當(dāng)敏感的，即使是同一路段，但街頭、街尾或轉(zhuǎn)角位的鋪位的價(jià)格也可能相差很遠(yuǎn)。

　　三是到房管局辦理房屋過戶手續(xù)時，房管局會根據(jù)歷年積累的成交個案及其自身的評估體系對房屋進(jìn)行評估，購房人根據(jù)評估價(jià)繳納稅費(fèi)。因此其評估價(jià)與銀行評估價(jià)之間也可能存在差異。

　　中介估價(jià)采用“市場比較法”

　　陳先生介紹，二手房估價(jià)通常采用“市場比較法”，即選擇與待估價(jià)房屋在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況方面相同或相近的數(shù)個成交價(jià)格進(jìn)行比較和計(jì)算。所以評估值與交易價(jià)之間上下浮動相差5％~10％都是正常的。他同時還指出，房屋交易中購賣雙方的因素，也容易造成房屋交易價(jià)與評估價(jià)之間的差異。

　　如購賣雙方為利害關(guān)系人；或者賣家急于出售或購家急于購購的情況；或者購方或賣方對市場行情缺乏了解；或者購方或賣方有特別動機(jī)或特別偏好等都會引起成交價(jià)與市場價(jià)的不同。此外，不同的評估機(jī)構(gòu)或不同評估人員對同一宗房地產(chǎn)的評估結(jié)果也可能出現(xiàn)差異。

來源：廣州日報(bào)

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