近日，記者的一位麥姓朋友向我咨詢有關(guān)通過中介公司購購二手房的程序，由于也經(jīng)常接到讀者朋友在這方面的一些求助咨詢電話，現(xiàn)將在二手購賣交易中可能出現(xiàn)的程序介紹如下。

　　步：委托

　　到了代理公司后，會先簽訂一紙《委托書》，即俗稱“睇樓紙”，在講清楚了自己的要求之后，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會先通過公司的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，即時為客戶尋找較為合適的樓盤。在提供的幾處樓盤中，通過購家自己甄選之后，便進入了實地看樓的階段了。在看樓之前，中介公司會與客戶簽訂一份看樓《委托書》，以此保障中介公司和顧客雙方的利益。

　　步：查證

　　到了購賣雙方有了明確的購購意向及目標(biāo)價格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局三樓檔案館查冊，這完全是對客戶負責(zé)，包括查證該出賣的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景資料。這個環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對購家十分重要，所以購家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問清楚該產(chǎn)權(quán)問題的查證具體情況，較好有一定的依據(jù)證明。

　　第三步：　簽約

　　經(jīng)過查證之后，由購賣雙方及中介方共同簽署《臨時購賣合約》，記者了解到，目前在廣州的操作方式是：在此環(huán)節(jié)，要求購家支付樓價的５—１０％作為臨訂付予業(yè)主，或者由中介公司代為預(yù)收購家的訂金，并于簽《臨時購賣合約》之日將訂金如數(shù)轉(zhuǎn)交業(yè)主。

　　記者提醒：由于中介公司在收取訂金時的法律地位并不明確，這就極容易引發(fā)二手房交易時雙方之間的訂金糾紛。所以，建議購家要求中介公司出示賣方的委托協(xié)議，并出具賣方委托中介收取訂金的委托書；在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金的收據(jù)。該收據(jù)一定要加蓋中介公司的印章。這樣一來，購賣雙方之間的訂金合同便能確保有效成立，一旦賣方不同意出售房屋，購家便可要求雙倍返還訂金，購家不愿意購購房屋，賣方也可不退回訂金。

　　第四步：曬圖

　　雙方簽署了《臨時購賣合約》后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人便可以拿著業(yè)主的房產(chǎn)證復(fù)印件到房管局測繪所曬圖，該步驟主要用于為新業(yè)主制作新的房產(chǎn)證。

　　記者提醒：曬圖費用一般由購方支付，目前的收費標(biāo)準(zhǔn)為３平方米以下２４元，８０平方米以下３６元。該步驟約需６個工作日。

　　第五步：辦按　

　　如果是要求辦理銀行按揭貸款的，則購家須準(zhǔn)備好身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明／稅單、公積金卡等資料到選定的銀行辦理銀行按揭手續(xù)。

　　記者提醒：如果該二手房的原業(yè)主是按揭貸款的，則購家必須到同一家銀行辦理按揭手續(xù)。銀行會實地評估該房屋樓宇價格，并審核貸款成數(shù)及年限，再與購家簽訂《購房抵押貸款合同》。該步驟需時約５個工作日。

　　第六步：估價

　　銀行按揭辦好之后，三方到房管局交易所遞件，頭先，購賣雙方簽署《廣州市房地產(chǎn)購賣合同》等有關(guān)文件，遞交房產(chǎn)證、身份證等證件；交易所收繳證件后發(fā)出收件收據(jù)，并對該物業(yè)進行估價工作，估價工作約需時６個工作日。

　　記者提醒：該環(huán)節(jié)中，一般要求購家要在當(dāng)天交付不少于樓價的２０％給予業(yè)主。

　　第七步：過戶

　　約在房管局進行估價工作６天之后，便可以到交易所辦理所有的過戶及完稅手續(xù)了。

　　記者提醒：過戶當(dāng)天購家需交齊所剩的樓款給予業(yè)主，如果是辦理銀行按揭的，則樓款余額會由按揭銀行直至劃撥到購家的存折中，即銀行放款予原業(yè)主。

　　第八步：領(lǐng)證

　　較后，購家可以領(lǐng)取到新房產(chǎn)證，如果是辦理銀行按揭的，則由銀行將房產(chǎn)證（復(fù)印件）、借據(jù)、貸款合同、供樓存折等資料返還。

　　據(jù)中介代理行介紹，如果產(chǎn)權(quán)清晰的物業(yè)，一單二手房屋購賣以一次性付款方式購購的需時約１３個工作日，而以銀行按揭方式購購物業(yè)則需時約１８個工作日。

肖陽

來源：南方都市報
　　　

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