估價之前需要了解二手房價格是如何形成的。二手房房價的形成，無非是兩個方面：一是實體因素，二是影響因素。實體因素可以參照一定標(biāo)準(zhǔn)；但影響因素則帶有強(qiáng)烈的主觀評價，需要豐富的經(jīng)驗與嫻熟的技巧去分析與把握。一般而言，影響因素可以分為以下三大類：一般因素、區(qū)域因素、個別因素。

一般因素

即隨時隨地都在起作用的因素，它的作用雖不明確，卻起著基礎(chǔ)性的作用。這樣的因素隨處可見。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同樣的房子大城市肯定更貴；“成功人士”匯集的社區(qū)，肯定比工業(yè)區(qū)的職工社區(qū)，房價要貴得多；家庭規(guī)模不斷縮小，能更好的保護(hù)個人隱私的產(chǎn)型肯定比公共宿舍式的房子好賣；這些都是與人口相關(guān)的社會因素的影響。
此外，心理因素也會影響房價。例如，人們普通的喜“8”厭“4’，房子沾了“8”字，身價憑空高一截；房子沾了“4’字，就只有受點委屈了。較為典型的莫過于“風(fēng)水”之說，如果某套房子被風(fēng)水先生指為不祥，則很難再有清白名聲，人人避之不及。再如，賣主此刻正是債主盈門、或是打離婚官司、或者忙于搬遷，此時只恨不能早日脫手，但求不虧而已，房價也較“溫柔”。

區(qū)域因素

就住宅的區(qū)位而言，二手房價格與區(qū)位質(zhì)量的優(yōu)良程度顯然密切相關(guān)。考察區(qū)位質(zhì)量，建議應(yīng)從以下方面著手：
1：氣候條件
陽光是否充足、空氣是否清新、是否一年四季都“大風(fēng)起兮塵飛揚(yáng)”。
2：居民素質(zhì)如何
它決定了購房者將與哪些人交往，能在何等程度上滿足購房者的社交需要。
3：街道與交通狀況
如晚上是否有路燈、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。
4：基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施狀況如何
如住家附近是否有幼兒園。學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵電局等。
5：商業(yè)網(wǎng)點是否齊全
如購物是否便利。
6：環(huán)境狀況
如是否有晨跑、散步或者遇狗的空間。
7：住宅布局是否合理
如樓與樓之間的距離是否寬闊，不要因為狹窄而相互妨礙等。
需要強(qiáng)調(diào)的是，區(qū)域因素中，以人文環(huán)境較為重要。道理不言自明。

個別因素

影響二手房房價的個別因素可以從如下方面考察：二手房的結(jié)構(gòu)，是鋼筋混凝土或混合結(jié)構(gòu)，還是磚木結(jié)構(gòu)？結(jié)構(gòu)不同，造價就不同；使用年限不同，價格自然也不會相同。二手房的式樣、設(shè)備、質(zhì)量、裝修等勿需多言。需要強(qiáng)調(diào)的是，所謂質(zhì)量至少應(yīng)包括三個層面：設(shè)計質(zhì)量、建筑質(zhì)量、原屋主的使用質(zhì)量。對于二手房而言，使用質(zhì)量直接關(guān)系到成色、保養(yǎng)等問題。

來源:濟(jì)南二手房網(wǎng)　

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