在二手房市場中，高估物業(yè)價格是業(yè)主普遍存在的認識誤區(qū)。這一誤區(qū)已成為影響二手房市場發(fā)展的重要因素。
　　二手房價格高估的思想為拿二手房與相鄰地區(qū)新建商品房相比。好些人認為：“隔壁的某某項目一平方米賣到4000元以上，說啥來著我的房子也值大兩千多到三千元（每平方米）”。事實情況是，以福州市來說，近年來，新建商品房與其相鄰舊房成倍價差的例子比比皆是，如東街口一帶，新建項目4000元/平方米以上，而各式舊房的價格只有2000元左右；銅盤路五鳳一帶，新建項目售價2000-2500元/平方米以上，而舊房價格只有1000元/平方米左右。這些事例說明，同一區(qū)域、相鄰區(qū)域，房地產價格不一定具有可比性，其中特別是二手房與新建商品房，價格差異之殊可達一倍以上。因此，在二手房交易中，以相鄰地區(qū)新商品房來認定舊房價格是一個嚴重的價格認識誤區(qū)。這個誤區(qū)的形成，是因為新舊房之間可能存在著以下方面的價格差別：
　　頭先，較明顯的差別表現(xiàn)為建筑物自然折舊形成的成新差別。以同樣水準的房子來說，新房舊房之間的成新差別明顯。按照房地產估價中成本法的簡單原理，以耐用年限為50年的房子來說，建成時間相差1年，由成新因素帶來的價格差為2%；相差5年，價格差別即可達10%。
　　其次，新舊房屋存在著土地使用年限上的差別。我國已實行土地有償有限期使用制度。根據(jù)土地估價的原理，剩余使用年限不同，土地價格也不同，由此則進一步產生房地產價格的差別。

　　第三，二手房中的各式舊房與新建商品房之間存在著明顯的品質差別，并可能存在著“功能性折舊”。以福州市來說，80年代建的房子多為混合結構的房子，而且門窗和外裝飾都很簡單；到了90年代，房屋品質有了升級飛躍性的提高，結構上從混合結構升格為框架結構，窗戶從木窗到鋁合金窗，外墻從簡單涂料到條形磚與馬賽克貼面；再到90年代后半期，房屋品質的整體性提高則表現(xiàn)為小區(qū)配套設施的完善，小區(qū)中有了造型景觀、特色綠化、文體和商業(yè)服務設施配套以及物業(yè)管理軟硬件等，因此，相鄰地塊的兩住宅，品質差別可能“隔級”甚至“隔代”，自然，價格也就不在一個水準上。另外，隨著人們對居住水平要求的提高，舊式品質的房子，如早年建設的沒有獨立衛(wèi)浴設施的房子，已無法滿足現(xiàn)代絕大多數(shù)人的較基本要求，這些房屋的折舊減價除了自然折舊外，還存在著功能性折舊減價問題（功能性貶值，如電腦市場中的“286”、“386”產品，哪怕外表再新，功能上已落伍，此為功能性貶值。
　　第四，各式舊房與新建商品房之間還可能存在著產權類型不同而帶來的權益差別。房地產價格是物質實質和權益的結合，權益內涵不一樣，價格也不一樣。因此，自建房、集資建房、拆遷房、解困房、房改房等與新建商品房之間可能存在著權益差別和價格差別，如果這些房屋由于某些原因（如出租）而產生轉讓限制條件，則它們與完全自由產權新商品房之間 價格差別則更加明顯。
　　較后，舊房交易中的二手房情結也對價格產生影響甚至很重要的影響。在商品交易中，“二手貨“心理為普遍存在的減價因素。對于大部分情形的房地產來說，倒手一次，哪怕是剛購即賣，價格上多半要有所折讓。
　　 （福州房地產）

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