摘自：網(wǎng)易


　　A、銀行爭(zhēng)放二手房貸款

　　為配合京城已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市，今年8月，農(nóng)行北京分行率先推出了二手房抵押貸款業(yè)務(wù)，允許購房人以房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上交易的樓宇作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款用于支付購房款，再分期向銀行還本付息。此項(xiàng)貸款一經(jīng)推出，便引起許多市民的興趣。負(fù)責(zé)二手房貸款業(yè)務(wù)的農(nóng)行個(gè)人理財(cái)?shù)淖稍冸娫掃B日遭到“爆打”，至今已接待咨詢1萬余人次，并有12名“幸運(yùn)”的購房者已得到了農(nóng)行的放貸承諾，貸款額度達(dá)300萬元。
　　
　　而開展個(gè)人住房貸款的“龍頭老大”建設(shè)銀行同樣看好了二手房這個(gè)市場(chǎng)，經(jīng)過精心籌備，建行北京分行聯(lián)合京城6家知名的房地產(chǎn)中介公司于本月上旬推出了二手房貸款業(yè)務(wù)，并承諾在15個(gè)工作日內(nèi)完成審批，給借款申請(qǐng)人以明確答復(fù)。與此同時(shí)，有消息稱，工行北京分行也在籌劃此項(xiàng)業(yè)務(wù)，不日將推出。
　　
　　銀行爭(zhēng)相放貸說明了二級(jí)市場(chǎng)的巨大潛力，對(duì)百姓而言，離居住環(huán)境的“升級(jí)換代”又近了一步。
　　
　　B、一手、二手有何區(qū)別

　　二手房是指已由北京市房屋土地管理局頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件，可在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流通，賣房人具有完全處置權(quán)利的房屋。其與商品房抵押貸款有很多的不同。二手房抵押貸款中，借款人只能采取階段性擔(dān)保方式，并且二手房屋購賣雙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)后，還要將過戶后的房屋所有權(quán)證交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)，在借款人未還清借款本息前，貸款銀行負(fù)責(zé)收押“房屋他項(xiàng)權(quán)證”。另外，借款合同生效，貸款銀行根據(jù)借款人的委托將全部貸款資金劃入售房人在貸款銀行開立的存款賬戶。
　　
　　此外，代理農(nóng)行二手房貸款業(yè)務(wù)的北京廣盛律師事務(wù)所律師金錚女士說，從銀行的角度出發(fā)，辦理普通商品房的貸款有點(diǎn)像“批發(fā)”，通常是一處物業(yè)里的幾十套房屋一并辦理，購賣雙方是開發(fā)商一家面對(duì)諸多購家，而出于自身利益，開發(fā)商一般較為配合，房屋權(quán)屬狀況也一目了然；二手房則不然，類似“零售”，每一套房屋都逐個(gè)辦理，購賣雙方是“一對(duì)一”的關(guān)系，房屋權(quán)屬狀況各自不同，有很多問題要協(xié)調(diào)解決。
　　
　　C、借貸三方借款人風(fēng)險(xiǎn)

　　購家、賣家與銀行三方，風(fēng)險(xiǎn)的是購家。
　　
　　賣家賣房，較擔(dān)心購家付不起房錢，但只要申貸獲準(zhǔn)，銀行與貸款人簽訂購房抵押貸款合同，并辦理了授權(quán)委托書公證后，即劃撥頭期購房款，之后數(shù)日內(nèi)便可從賬戶上取得全部房款。
　　
　　銀行一方則要承擔(dān)貸款人在長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的還貸期內(nèi)的種種不確定因素。不過從較早開展二手房抵押貸款業(yè)務(wù)的農(nóng)行廣州分行的情況看，一年多來貸款額已達(dá)2．4億，壞賬率竟為零。由此可見，百姓的確將貸款購房當(dāng)作一件嚴(yán)肅認(rèn)真的大事。
　　
　　而借款人則不僅要擔(dān)心賣方的突然違約，也要承擔(dān)將來無力還貸的后果。另外，借款人還必須購購抵押房屋的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，投保金額不得低于抵押房屋的評(píng)估價(jià)格，投保期限不得短于貸款期限。

　　
　　D、只有12筆承諾放貸

　　到目前為止，只有12個(gè)貸款申請(qǐng)獲得農(nóng)行的放貸承諾，貸款額度10萬元至60萬元不等，貸款期限較長(zhǎng)是10年，申貸人家庭平均月收入在5000元左右，年齡都是30歲上下。另有30余宗在受理當(dāng)中。金錚律師介紹，以上幾十例都是二手商品房，盡管想要購購二手公房的人很多，但還沒有一例完成初審程序，進(jìn)入到受理階段。這與房改房權(quán)屬復(fù)雜不無關(guān)系，加之許多購房者購房時(shí)與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂了限制性協(xié)議，成為阻礙新房主申貸的一道坎兒。
　　
　　E、農(nóng)行、建行您選哪家

　　農(nóng)行在二手房貸款上堪稱先頭兵，現(xiàn)在其二手房貸款對(duì)象除了在二級(jí)市場(chǎng)上購賣的普通自用房外，還增加了《房地產(chǎn)預(yù)售契約》現(xiàn)房貸款、《房地產(chǎn)預(yù)售契約》樓花貸款、押舊樓購新樓貸款、在按樓宇轉(zhuǎn)按貸款、在按樓宇加按貸款等。貸款期限較長(zhǎng)30年。目前建行的放貸對(duì)象還主要是已購商品房、房改房和經(jīng)濟(jì)適用房。貸款期限較長(zhǎng)20年。
　　
　　農(nóng)行與建行的業(yè)務(wù)開展方式也有很大不同。前者是采取與律師事務(wù)所密切合作的方式，由北京廣盛律師事務(wù)所協(xié)助農(nóng)行解釋法律問題，對(duì)借款人的資信狀況進(jìn)行審查，出具相應(yīng)法律文件，同時(shí)協(xié)調(diào)與評(píng)估機(jī)構(gòu)、購賣中介機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及有關(guān)政府部門的關(guān)系。這種律師全權(quán)代理的方式“安全系數(shù)”頗高，可以限度減少借貸三方的風(fēng)險(xiǎn)，因而其律師代理費(fèi)用也較高，為貸款額度的1．6％。
　　
　　建行則是聯(lián)合6家中介機(jī)構(gòu)開展貸款業(yè)務(wù)，由中介公司負(fù)責(zé)審查上市房屋的入市資格，保證交易的合法性。吸引人的是，二手房貸款的申請(qǐng)者可以不用去銀行，在6家中介機(jī)構(gòu)的建行POS機(jī)上即可完成借款、還款的手續(xù)。建行的律師代理費(fèi)用僅是貸款額度的0．4％。

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