作者: 童淵 (02/18/2000)

　　去年11月中旬，北京公房在關(guān)注中上市，各種媒體的關(guān)注點(diǎn)是如何賣以及賣的過程和手續(xù)問題，而事實(shí)上從上市當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)得來的消息說明，想購(gòu)的人多于想賣的人。可以預(yù)見在未來的一段時(shí)間內(nèi)，仍然會(huì)保持這樣的基本供求關(guān)系。針對(duì)于此種情況，我們對(duì)賣方可以提供的忠告是：不管是不是真心想賣不妨先把房子放到市場(chǎng)上去，一則是與市場(chǎng)保持緊密聯(lián)系，萬一要賣不至于兩眼一抹黑，白白地被中介坑騙；一則是隨時(shí)把握房屋價(jià)格的動(dòng)態(tài)，一旦有合適的出價(jià)就立即出手。要知道，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，舊公房的供應(yīng)量是如此巨大，一旦被激發(fā)出來，公房?jī)r(jià)格會(huì)節(jié)節(jié)下跌。因此，先把餌撒出去是較關(guān)鍵的。

　　當(dāng)然我們更有必要提醒的是購(gòu)家。如果購(gòu)商品房上當(dāng)受騙至少冤有頭債有主，購(gòu)二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度要高得多，因此惟一預(yù)防的辦法就是堅(jiān)決不上當(dāng)。但是我們也不能因此就放棄了購(gòu)二手公房的機(jī)會(huì)，只要把握好挑選細(xì)則，堅(jiān)持安全至上，同時(shí)注重房屋的性價(jià)比，肯定能找到你需要的家。

　　細(xì)則條：產(chǎn)權(quán)可靠嗎？

　　注意產(chǎn)權(quán)證上的名字

　　產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容

　　驗(yàn)看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性

　　看名字時(shí)注意房主是否與賣房人是同一個(gè)人？若不是同一個(gè)人，他們之間的關(guān)系？這種關(guān)系可信嗎？貨真價(jià)實(shí)的產(chǎn)權(quán)證是確定房屋權(quán)屬的惟一標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)證上的面積是有關(guān)部門勘驗(yàn)過的結(jié)果，將來很多費(fèi)用如：物業(yè)管理費(fèi)、暖氣費(fèi)等都是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)收取的。因此驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證、到房管局查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性是很重要的步驟。假如有人以種種借口解釋拿不出正本只能給復(fù)印件的原因，你只管當(dāng)他是騙子就好了。

　　另外，還要搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房？成本價(jià)房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房基本上都需要單位蓋章后才能真正上市交易，而經(jīng)濟(jì)適用住房更接近商品房的交易，因此，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過程的復(fù)雜程度，也牽涉到賣房收益的分配問題，當(dāng)然也會(huì)影響到賣主的積極性，從而影響購(gòu)賣過程。

　　記下產(chǎn)權(quán)證上注明的內(nèi)容，包括一些細(xì)節(jié)：面積、標(biāo)注的地址、有的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房會(huì)注明產(chǎn)權(quán)的分配比例等等。

　　細(xì)則條：

　　原單位是否允許轉(zhuǎn)賣？

　　是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法

　　確認(rèn)原單位是否同意出讓

　　標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題，房主是怎樣處理的，進(jìn)行得怎樣了，這是購(gòu)主必須了解的。幾乎所有的公房原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，如果原單位既不回購(gòu)，又不同意出售，“那就是妨礙房改”，這是專家人士的觀點(diǎn)。

　　需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。

　　細(xì)則第三條：是否有私搭私建部分？

　　有否占用公共空間？

　　是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)？

　　是否有牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)改動(dòng)？

　　老舊房屋大多有各種不適合居住使用的缺陷，因此很多人對(duì)房屋進(jìn)行了改造。比如占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊搭建小閣樓、如將陽臺(tái)封閉后改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等等，但這種改造不一定適合你自己，因此在購(gòu)購(gòu)時(shí)應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房?jī)r(jià)計(jì)算之外，甚至要考慮到自己若要將布局恢復(fù)原狀需花費(fèi)的時(shí)間和。當(dāng)然，反過來說，賣房人肯定會(huì)將這些改動(dòng)當(dāng)成自己房屋的一個(gè)賣點(diǎn)，如何在購(gòu)賣雙方之間找到平衡，就得具體情況具體分析了。

　　細(xì)則第四條：確認(rèn)所購(gòu)房屋的準(zhǔn)確面積。

　　您應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積。新建商品房的使用率尚且沒準(zhǔn)，老舊房屋的使用率就更難以保證。所以較保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)的從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。測(cè)量室內(nèi)面積的好處還在于可以順便算一算自己的家具放不放得下？

　　細(xì)則第五條：仔細(xì)觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

　　戶型是否合理

　　管線是否太多

　　從一些現(xiàn)象看內(nèi)部問題

　　舊小區(qū)的戶型大多落后，廳比較小，廚衛(wèi)的設(shè)計(jì)也不科學(xué)，樓與樓之間也不太注意私密性的保護(hù)。這些缺陷如果正好是你所不能容忍的，就不要購(gòu)，即使可以容忍，也可以作為殺價(jià)的砝碼。

　　注意一下水、電、煤、暖的管道走向，是否走線不合理？可以房屋的表面反映出來的問題看房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的問題。比如天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題？

　　細(xì)則第六條：考核房屋的市政配套。

　　水

　　打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；如果自來水有渾濁、發(fā)黃的現(xiàn)象，可能是水管生銹引起的；假如這家水壺中的水垢多，說明這一帶的水質(zhì)很硬。水流小而緩慢則是水壓不足的直接表現(xiàn)。

　　電視

　　雖然數(shù)量不多，現(xiàn)在仍然有些小區(qū)和家庭未能通上有線電視，有的是因?yàn)樾^(qū)都沒有開通，有的是房主一直沒有去辦理這方面的手續(xù)。不妨打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目；

　　供電容量

　　夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象在舊小區(qū)里太常見了。希望你不要嘗試一開空調(diào)就掉閘的滋味。

　　電線

　　老化電線容易引起火災(zāi)，而且電線老化說明房屋年限已經(jīng)不短，供電容量十有八、九不適應(yīng)現(xiàn)在人的居住需求。

　　電話線

　　電話線的接通情況，一根還是兩根，是普通電話線還是ISDN電話線；電話線的接通情況只能說明的是，這一帶郵局的服務(wù)水平如何?，F(xiàn)在電話移機(jī)很方便，你完全可以讓房主將電話移走，不計(jì)入房?jī)r(jià)。然后另外安裝電話，以免入住后每天為了接陌生人的電話煩惱。

　　煤氣

　　北京大部分小區(qū)已經(jīng)換用天然氣，這也是將來的趨勢(shì)。還在用煤氣管道的住房，應(yīng)該考慮到將來?yè)Q裝天然氣時(shí)的費(fèi)用。還有相當(dāng)多的城郊住房沒有煤氣管道。提醒注意的是應(yīng)該注意一下點(diǎn)燃煤氣灶后的火焰高度，判斷煤氣是否充足。

　　熱水

　　供應(yīng)熱水的小區(qū)一定是有一定檔次的新小區(qū)，這種房屋的價(jià)格應(yīng)該與二手商品房相提并論。舊小區(qū)的房屋自帶熱水器的，要考慮其品牌、新舊程度，是燃?xì)獾倪€是用電的，不妨親自試用一下，看看水的溫度如何。如果是燃?xì)獾?，?yīng)該注意是否是已經(jīng)禁止生產(chǎn)的直排式熱水器，熱水器的位置在哪里，洗澡時(shí)是否安全？

　　暖氣

　　供暖單位是什么性質(zhì)？是大市政供暖還是小區(qū)單獨(dú)供暖？暖氣費(fèi)是上門收取還是自己到收費(fèi)站去交？暖氣片數(shù)盡量多一點(diǎn)總要好一些。如果是冬天去看樓，不妨摸一摸暖氣片的溫度。

　　細(xì)則第七條：內(nèi)部裝修的狀況及房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。

　　原房屋是否帶裝修

　　了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖

　　對(duì)房屋盡可能地仔細(xì)觀察，較好還能做些記錄，記下房屋使用的是瓷磚還是木地板？有沒有吊頂？衛(wèi)生間和廚房使用的是什么品牌的用具？原有裝修是否符合你的需要？無論你是否喜歡這些裝修，房主都會(huì)因此而提高他對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

　　新建商品房都會(huì)提供給你一張戶型圖，但是二手公房的情況更為復(fù)雜。如果你購(gòu)了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。

　　細(xì)則第八條：物業(yè)管理的水平

　　保安、保潔、綠化的水準(zhǔn)

　　提供服務(wù)的內(nèi)容和水準(zhǔn)

　　基本生活設(shè)施的管理

　　觀察公共樓道和小區(qū)的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉？保安水平怎樣？觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心。小區(qū)內(nèi)是否比較青翠？是簡(jiǎn)單的草坪加樹木，還是有一定的園林設(shè)計(jì)？

　　水、電、煤、暖的費(fèi)用是上門代收還是自己去繳？三表是否出戶？是否有社區(qū)便利家政服務(wù)？家里的燈壞了有人幫助修嗎？等等。

　　每家每戶是否設(shè)有信報(bào)箱？從上面的灰塵厚度可以看出信報(bào)箱的使用頻率以及物業(yè)管理公司在這方面的工作如何。觀察電梯的品牌、速度及管理方式，是否有人值守（舊小區(qū)的電梯一般較老舊，有人值守更可靠），晚上較晚開到幾點(diǎn)？

（摘自　精品購(gòu)物指南）

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