簽訂二手房購(gòu)賣合同要有7個(gè)必須


　　市建委公布新版《商品房預(yù)售合同》示范文本，頭份《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書》也將于 3月15日開始使用。此次合同修改使以往的一些霸王條款得到剔除，從而保護(hù)了處在弱勢(shì)群體的消費(fèi)者利益。那么，在二手房購(gòu)賣沒有出臺(tái)合同示范文本的情況下，消費(fèi)者在簽約時(shí)該注意些什么呢？“鏈家”市場(chǎng)研究的專業(yè)人士認(rèn)為——

　　1．必須確認(rèn)房主真實(shí)身份

　　購(gòu)賣雙方在簽訂合同前頭先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂購(gòu)賣合同的前提條件，尤其在購(gòu)賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。

　　2．必須明確雙方違約責(zé)任

　　因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。

　　“鏈家”發(fā)現(xiàn)目前絕大多數(shù)二手房購(gòu)賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“購(gòu)方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）＿＿＿＿＿＿＿＿日內(nèi)向賣方（購(gòu)方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的較終落實(shí)。

　　3．必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間

　　在實(shí)際操作中購(gòu)方會(huì)將房款分為頭付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣方需要明確購(gòu)方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此購(gòu)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。

　　4．必須注明費(fèi)用交接時(shí)間

　　這是購(gòu)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和購(gòu)方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

　　5．必須有代理費(fèi)明細(xì)單

　　隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障購(gòu)賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)心。

　　但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，較終損害消費(fèi)者的利益。因此購(gòu)賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

　　6．購(gòu)方必須見房主

　　現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收完一個(gè)客戶定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，較后誰(shuí)出價(jià)高便賣給誰(shuí)，不惜與個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。而“鏈家” 提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為。

　　7．必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議

　　購(gòu)賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思表示寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

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