簽訂二手房購賣合同要有7個必須


　　市建委公布新版《商品房預售合同》示范文本，頭份《北京市商品房認購書》也將于 3月15日開始使用。此次合同修改使以往的一些霸王條款得到剔除，從而保護了處在弱勢群體的消費者利益。那么，在二手房購賣沒有出臺合同示范文本的情況下，消費者在簽約時該注意些什么呢？“鏈家”市場研究的專業(yè)人士認為——

　　1．必須確認房主真實身份

　　購賣雙方在簽訂合同前頭先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂購賣合同的前提條件，尤其在購賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

　　2．必須明確雙方違約責任

　　因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。

　　“鏈家”發(fā)現(xiàn)目前絕大多數(shù)二手房購賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應加入“購方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）＿＿＿＿＿＿＿＿日內向賣方（購方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的較終落實。

　　3．必須標明付款過戶時間

　　在實際操作中購方會將房款分為頭付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確購方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此購方有權利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責任。

　　4．必須注明費用交接時間

　　這是購方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和購方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫明。

　　5．必須有代理費明細單

　　隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障購賣雙方的權利。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關心。

　　但是，目前市場上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，較終損害消費者的利益。因此購賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。

　　6．購方必須見房主

　　現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收完一個客戶定金后，還會帶其他客戶看房，較后誰出價高便賣給誰，不惜與個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。而“鏈家” 提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。

　　7．必須學會使用補充協(xié)議

　　購賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思表示寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

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