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購(gòu)購(gòu)二手房實(shí)用操作寶典
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 645 次
一、購(gòu)方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。
二手房產(chǎn)權(quán)確定方式
在二手房交易過程中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛,那么如何了解產(chǎn)權(quán)的狀況呢?購(gòu)房人只有通過房管部門和對(duì)出售人身份的了解,才有可能獲得真實(shí)的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一些介紹。
要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,購(gòu)房人步要做的是要求賣方提供合法的證件,包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”;身份證件是指身份證、工作證和戶口簿;資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如:商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書;代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指:出租房產(chǎn),要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的協(xié)議或證明;共有房產(chǎn),要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的協(xié)議或證明;中獎(jiǎng)房產(chǎn),要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。
步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗(yàn)的具體方式是:查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括:1、房主是誰,假如為共有財(cái)產(chǎn),則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式;2、檔案文號(hào),即該宗交易的文件編號(hào),假如查詢者希望獲得整份文件,可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本;3、登記日期,此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期;4、成交價(jià)格,即該項(xiàng)交易的成交價(jià),查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”,則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋,并且包括其它房地產(chǎn)成品;5、其它內(nèi)容,如房屋平面圖等。
第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任,則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括:抵押貸款的合同、租約等,還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額,從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外,購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有:所購(gòu)房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
較后,應(yīng)提醒購(gòu)房人注意的是,購(gòu)購(gòu)二手樓房,尤其要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于房改出售的房屋。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定,城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)購(gòu)的房屋,在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的權(quán)利。如果購(gòu)購(gòu)的是這樣的房屋,就有可能出現(xiàn)問題。
總之,要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況,購(gòu)房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件,仔細(xì)閱讀外,還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄,兩者對(duì)照,才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié),不至于有所遺漏。
二、二手房購(gòu)賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立
1,要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。
2,與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定,并一定要加蓋中介公司的印章。
3,與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前,購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
4,收到委托書后,在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行,一定要加蓋中介公司的印章。
遵循上述四個(gè)步驟付定金,下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求雙倍返還定金。
三、購(gòu)賣雙方簽訂房地產(chǎn)購(gòu)賣合同簽訂二手房購(gòu)賣合同七個(gè)必須
1,必須確認(rèn)房主真實(shí)身份購(gòu)賣雙方在簽訂合同前頭先需檢查簽約主體的真實(shí)性,主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂購(gòu)賣合同的前提條件,尤其在購(gòu)賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。
2,必須明確雙方違約責(zé)任因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況,導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利,以及違約金的償付金額和時(shí)間,遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。目前絕大多數(shù)二手房購(gòu)賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng),這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間,使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降,因此合同中應(yīng)加入“購(gòu)方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(購(gòu)方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的較終落實(shí)。
3,必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間在實(shí)際操作中購(gòu)方會(huì)將房款分為頭付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此,賣方需要明確購(gòu)方的付款時(shí)間,而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期,因此購(gòu)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。
4,必須注明費(fèi)用交接時(shí)間這是購(gòu)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵,同時(shí)如果是公房交易,對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn),原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要作出的配合和購(gòu)方需要簽署的協(xié)議等,都應(yīng)在合同中明確寫明。
5,必須有代理費(fèi)明細(xì)單隨著中介市場(chǎng)的不斷完善,消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障購(gòu)賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加。因此,經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是,目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題,在合同中只寫其占總房款的比例,而并沒有明細(xì)單,這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等,較終損害消費(fèi)者的利益。因此購(gòu)賣雙方在簽訂合同時(shí),一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。
6,購(gòu)方必須見房主現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù),因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作,即經(jīng)紀(jì)公司在收暌桓隹突Ф?金后,還會(huì)帶其他客戶看房,較后誰出價(jià)高便賣給誰,不惜與個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款,即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任,而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者,如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利,要求約見房主當(dāng)面核實(shí),就會(huì)揭穿其不軌行為??
7,必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議購(gòu)賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確,或需要進(jìn)一步約定時(shí),要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,將合同中對(duì)雙方的意思寫明,會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
四、如何簽訂二手房購(gòu)賣合同
在二手房交易中,許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低,而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題,對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)購(gòu)賣合同所知更少。事實(shí)上,二手房購(gòu)賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。
簽訂前購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。
1,查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。
2,房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意?
出售房產(chǎn)時(shí),房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)購(gòu)賣合同時(shí),也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng),需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。
對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。
1,售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)?
2,房產(chǎn)面積多大?
3,該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住,或是其他?
4,該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利?
5,該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里,如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí),并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押,那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行購(gòu)賣。
6,該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租,則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?比如根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定:轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的,則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。也就是說:如果購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)該房產(chǎn)是為了投資,這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)該房產(chǎn)是為了自己居住,這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成較大影響的。
簽訂時(shí)需要準(zhǔn)備的證明材料。
購(gòu)置房地產(chǎn),購(gòu)房者可能是一人,也可能是數(shù)人。無論哪種情況,都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料:1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;2、未成年人的戶口簿或出生證明;3、有委托代理人,須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效:
1)香港地區(qū):經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證;2)澳門地區(qū):中國(guó)法律服務(wù)(澳門)公司;3)臺(tái)灣地區(qū):經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由海基會(huì)將副本寄當(dāng)?shù)毓C員協(xié)會(huì),當(dāng)事人憑正本前往當(dāng)?shù)毓C員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章;4)外國(guó):經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐外
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