2011年初上海的土地出讓，仍然延續(xù)著去年的火熱趨勢。1月21日，在上海舉行的一場土地拍賣會上，保利地產(chǎn)以26.57億元的價格拿下了一宗當(dāng)天成交總價較高的寶山區(qū)地塊，溢價156%，折合樓面價13445元/平，成為當(dāng)天上海土地拍賣會上的贏家。

當(dāng)天上海一共出讓的5宗地塊總成交50.87億元，出讓總面積達24.87萬平米，主要還是分布在寶山和嘉定兩個區(qū)域。

上海地王

與之前的土地出讓不同的是，這次上海出讓的地塊預(yù)申請出讓須知規(guī)定，該地塊土地期滿后由出讓人無償收回。但是作為難得的純住宅地塊，依舊被開發(fā)商看好。

保利拿下的大場鎮(zhèn)捆綁基地塘祁路南側(cè)地塊，在預(yù)申請須知中，除了有土地期滿后無償收回條約，對全裝修比例也有較高的要求。一般的地塊全裝修比例普遍為30%，而它的要求是60%，但對保障性住房比例無要求，不像上海此前出的地塊，一般都要求配建5%的保障性住房。

公告顯示，大場鎮(zhèn)捆綁基地塘祁路南側(cè)地塊東至規(guī)劃道路，南至葑潤華庭，西至新開河，北至塘祁路。當(dāng)天上午，共有7家房企進入競拍現(xiàn)場，在網(wǎng)上報價已經(jīng)達到122%溢價的情況下，4家房企表示愿意現(xiàn)場加價競拍。較終，上海保利建霖房地產(chǎn)有限公司以265686萬元的價格，溢價156%競得該地塊。

據(jù)了解，保利獲取位置的大場板塊在2010年下半年公寓成交均價接近2萬元/平方米，而改地塊交通便利，居住環(huán)境和氛圍成熟，附近公寓類型產(chǎn)品也較少。因此，上海業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保利所獲的此幅地塊容積率為2，且無任何小戶型配比限定，因而日后該開發(fā)商仍是有很大的施展空間。盡管在拍地時，其溢價率高達156%，將來應(yīng)該還是有利可圖的。

有市場人士預(yù)測，該項目未來保利的售價應(yīng)在2.6萬元/平米左右。當(dāng)天上海還有4塊地分別在上午和下午入市，羅店新鎮(zhèn)A1-3地塊中30%為商業(yè)用地，70%為住宅用地，有6家房企參與競購。較后以5.38億元的價格被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)競得，溢價率44%。

21日下午，駿豐置業(yè)9.39億溢價104%拿嘉定區(qū)永盛路以東、緯六路以北商住辦地塊，樓面價8800元/平。綠地以3.13億近底價競得嘉定區(qū)雙單路以南、云谷路以西商住地塊，樓面價4533元/平。綠洲投資以6.2億元底價摘得嘉定區(qū)商辦地塊，樓面價7500元/平。

2011年初上海的土地出讓，仍然延續(xù)著去年的火熱趨勢。1月21日，在上海舉行的一場土地拍賣會上，保利地產(chǎn)以26.57億元的價格拿下了一宗當(dāng)天成交總價較高的寶山區(qū)地塊，溢價156%，折合樓面價13445元/平，成為當(dāng)天上海土地拍賣會上的贏家。

當(dāng)天上海一共出讓的5宗地塊總成交50.87億元，出讓總面積達24.87萬平米，主要還是分布在寶山和嘉定兩個區(qū)域。

上海地王

與之前的土地出讓不同的是，這次上海出讓的地塊預(yù)申請出讓須知規(guī)定，該地塊土地期滿后由出讓人無償收回。但是作為難得的純住宅地塊，依舊被開發(fā)商看好。

保利拿下的大場鎮(zhèn)捆綁基地塘祁路南側(cè)地塊，在預(yù)申請須知中，除了有土地期滿后無償收回條約，對全裝修比例也有較高的要求。一般的地塊全裝修比例普遍為30%，而它的要求是60%，但對保障性住房比例無要求，不像上海此前出的地塊，一般都要求配建5%的保障性住房。

公告顯示，大場鎮(zhèn)捆綁基地塘祁路南側(cè)地塊東至規(guī)劃道路，南至葑潤華庭，西至新開河，北至塘祁路。當(dāng)天上午，共有7家房企進入競拍現(xiàn)場，在網(wǎng)上報價已經(jīng)達到122%溢價的情況下，4家房企表示愿意現(xiàn)場加價競拍。較終，上海保利建霖房地產(chǎn)有限公司以265686萬元的價格，溢價156%競得該地塊。

據(jù)了解，保利獲取位置的大場板塊在2010年下半年公寓成交均價接近2萬元/平方米，而改地塊交通便利，居住環(huán)境和氛圍成熟，附近公寓類型產(chǎn)品也較少。因此，上海業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保利所獲的此幅地塊容積率為2，且無任何小戶型配比限定，因而日后該開發(fā)商仍是有很大的施展空間。盡管在拍地時，其溢價率高達156%，將來應(yīng)該還是有利可圖的。

有市場人士預(yù)測，該項目未來保利的售價應(yīng)在2.6萬元/平米左右。當(dāng)天上海還有4塊地分別在上午和下午入市，羅店新鎮(zhèn)A1-3地塊中30%為商業(yè)用地，70%為住宅用地，有6家房企參與競購。較后以5.38億元的價格被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)競得，溢價率44%。

21日下午，駿豐置業(yè)9.39億溢價104%拿嘉定區(qū)永盛路以東、緯六路以北商住辦地塊，樓面價8800元/平。綠地以3.13億近底價競得嘉定區(qū)雙單路以南、云谷路以西商住地塊，樓面價4533元/平。綠洲投資以6.2億元底價摘得嘉定區(qū)商辦地塊，樓面價7500元/平。

保利策略

剛進2011年，保利拿地的手筆還是一如既往的豪氣，這與其2010年大漲的銷售業(yè)績多少有點關(guān)系。根據(jù)1月11日晚保利地產(chǎn)發(fā)布的公告，2010年12月保利地產(chǎn)實現(xiàn)銷售簽約90.19億元，同比增長199%，環(huán)比大增32.1%，創(chuàng)下2010年內(nèi)簽約額次高。

至此，保利2010年實現(xiàn)銷售簽約逾660億元，同比增長52.53%，超過2010年500億預(yù)定銷售目標(biāo)160億元。同時，數(shù)據(jù)顯示保利2010年在所進駐城市市場份額達4.6%，同比上漲37%，占全國的累計市場份額為1.33%，同比上漲18%。從443億到660億元，保利穩(wěn)坐2010年房企銷售排行榜的把交椅。

此外，保利在12月的拿地速度是其2010年里較兇猛的一個月，當(dāng)月保利的拿地資金超過百億。據(jù)建銀投資證券統(tǒng)計，2010年保利共新增項目47個,新增權(quán)益建面1554萬平米,土地出讓金545億元,樓面地價3090元/平米,樓面地價是10年銷售均價32%。

盡管如此，申銀萬國分析師江征雁還是認(rèn)為，2010年保利的拿地節(jié)奏還是略有放慢。保利全年新增土地儲備1771萬平方米,地價總額551億元,分別比2009年增長和21%和29%。

無論是從增速還是拿地款占當(dāng)期銷售收入的比重來看,2010年保利拿地節(jié)奏略有放慢，這可能與公司對市場短期的不樂觀判斷有關(guān)，江征雁表示。

同時，保利的土地策略也在開始調(diào)整。民生證券一名分析師認(rèn)為保利拿地的趨勢是：近幾年注重在二三線城市拿地,通過區(qū)域結(jié)構(gòu)的調(diào)整,降低房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控帶來的風(fēng)險。

據(jù)稱，2010年保利在4個一線城市拿地的比例只占新增土儲的9%。從目前的統(tǒng)計來看，保利在4大區(qū)域的土地儲備長三角只占2010年新增土儲的21%，位列第三，而的珠三角則占據(jù)了28%的比例。但同時，保利補充長三角土儲的趨勢也很明顯，尤其是新進了許多城市,如無錫、常州、連云港、南通、嘉興、紹興、福州、廈門等。

對于保利2010年在長三角大肆補充土儲的做法，江征雁認(rèn)為，長三角土地的增加能彌補公司過去銷售均價過低的弊端。

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