寫字樓物業(yè)管理方案應(yīng)該注意那些

較佳答案 根據(jù)“XX佳園”的設(shè)計特點，現(xiàn)擬出“XX佳園”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“XX佳園”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標。 一、XX佳園物業(yè)概況 “XX佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區(qū)、B區(qū)占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護。 二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標準 根據(jù)XX佳園的實況，我司確定XX佳園物業(yè)為中高端管理。其服務(wù)標準如下： （一）建立24公里值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。 （二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。 （三）建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。 （四）每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。 （五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。 （六）常規(guī)性公共服務(wù)1、房屋管理及維修養(yǎng)護 （1） 棟號、樓層、房號等標志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。 （2） 物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。 （3） 空調(diào)安裝統(tǒng)一。2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。 （1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。 （2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。 （3）消防系統(tǒng)。24公里值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。 （4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20時辰內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水；制有應(yīng)急處理方案。3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。4、保安及車輛管理。 （1）專業(yè)保安隊伍，24公里值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。 （2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 （3）車輛出入管理嚴格，有登記。 （4）停車場停放整齊，場地整潔。 （5）危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施。 （6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。 （7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。 5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。 （1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。 （2）實行標準化清掃保潔。 （3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。 （4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。 （5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。6、綠化管理 （1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。 （2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。 （3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。 （4）綠化完好率達到95%以上。7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。 （1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。 （2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。8、房屋租售管理。 （1）督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。 （2）配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。9、社區(qū)文化 （1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。 （2）制有居民精神文明建設(shè)公約。 （3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。 （4）業(yè)主滿意率95%以上。（七）針對性的專項服務(wù)（代理業(yè)務(wù)） 1、代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。 2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。 3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。 4、提供維修服務(wù)并做到小修不過夜，中修三天完成。 5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。 三、公司擬采取的管理方式 “對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。（一）標準化管理 物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。（二）溝通服務(wù)至上 組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責(zé)，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。完全禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。（三）締造親善的社區(qū)文化 創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。 四、為開展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源 （一）人員設(shè)置。 根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計算,本公司“XX佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人。 職位 人數(shù) 負責(zé)內(nèi)容 管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任 1人 負責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通 工程人員 1人 負責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng) 車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費 保潔綠化人員 1人 負責(zé)保潔綠化 保安人員 6人 負責(zé)崗?fù)ぁ④囕v出入、巡邏注：財務(wù)人員由總公司兼任。（二）綜合效益簡要分析 XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考，較后的收費標準以物價局批復(fù)標準收費)： 管理費 維修金 多層住宅 0.50元/平方米·月 0.20元/平方米·月 商場 1.50元/平方米·月 0.25元/平方米·月 地上車位 40元/位·月 地下車位 60元/位·月 五、XX佳園物業(yè)管理的具體操作 公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理 。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。 (一)前期準備 公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓(xùn)，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。 1.內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制 2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn) 開展管理工作前3個月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。 3.規(guī)章制度制定 1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。 2）、制定嚴謹、科學(xué)的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。 (二)物業(yè)管理的啟動1.物業(yè)的接管驗收 1）、產(chǎn)權(quán)資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照）。 2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗合格證書等）2.入伙管理 1）、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》；配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做

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