市住房公積金管理紀(jì)委書(shū)記郝衛(wèi)平近日在做客《頭都之窗》時(shí)頭次明確表態(tài)，北京正在制定利用部分閑置公積金建設(shè)保障房的政策。

一位參加過(guò)政府討論的官員向記者透露，正如郝衛(wèi)平所說(shuō)，政府討論的問(wèn)題不是北京想不想將公積金用于保障房建設(shè)的問(wèn)題，而是“非常積極地爭(zhēng)取成為較終的試點(diǎn)城市，并對(duì)如何利用公積金的問(wèn)題做了深入的研究和探討”。

而較近透露出來(lái)的官方的討論結(jié)果是，公積金將更多地傾向于建設(shè)公共租賃住房。廉租房取代經(jīng)適房，公租房取代限價(jià)房，可能成為本市將來(lái)保障房發(fā)展的趨勢(shì)。

公租房受寵

100億元。

這是今年年初北京市“兩會(huì)”期間，北京市副市長(zhǎng)陳剛在提及北京市希望能利用閑置的公積金建設(shè)保障性住房時(shí)，給出的具體利用額度。

但在將近一年的時(shí)間里，本市新開(kāi)工建設(shè)的所有保障房項(xiàng)目仍然是由各大開(kāi)發(fā)商出資建設(shè)的，閑置公積金的身影始終遁于視線之外。直到今年10月，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》并啟動(dòng)試點(diǎn)工作后，北京再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

與此同時(shí)，公眾對(duì)于利用公積金建設(shè)保障房的公平和資金安全發(fā)出質(zhì)疑。

“100億元只占到現(xiàn)有公積金余額的1/10?！币晃粎⒓舆^(guò)北京市政府關(guān)于公積金建設(shè)保障房討論的住房保障部門官員稱，截至今年9月底，北京住房公積金余額達(dá)到了1054.37億元。從公積金收支的規(guī)律看，每年收納數(shù)額總是大于支取數(shù)額的，因此對(duì)于繳納者支取公積金和貸款不會(huì)造成影響。

這位官員同時(shí)也認(rèn)為，從投資的角度來(lái)看，盡管是保障性住房，但房產(chǎn)本身也是目前較具有保值和增值的產(chǎn)品之一，因此，被使用的部分閑置公積金不會(huì)因?yàn)橛糜诮ㄔO(shè)保障性住房而受到損失，反而會(huì)具有很大的回報(bào)價(jià)值。

目前保障性住房的類型有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和公共租賃房。那么，閑置的公積金到底更側(cè)重那種類型的房屋建設(shè)呢？

從討論的結(jié)果看，更多的意見(jiàn)傾向于用于公共租賃住房。上述官員透露，根據(jù)目前討論的結(jié)果，一旦北京成為試點(diǎn)城市之一，這部分資金將更多地用于支持今年才加入保障房行列的公共租賃住房，并很有可能采取政府直接建設(shè)或者回購(gòu)的方式，在近兩年內(nèi)大力發(fā)展公共租賃住房，以幫助讓更多的人實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

保障房“被”投資

今年7月，目前本市的限價(jià)房小區(qū)——西三旗旗勝家園在交房?jī)H半個(gè)月后，就出現(xiàn)了房主出租房屋的現(xiàn)象。通過(guò)記者調(diào)查，北京很多經(jīng)適房、限價(jià)房都存在不少被出租的情況。此事經(jīng)媒體報(bào)道后引發(fā)輿論嘩然，為什么保障房都賣給了不缺房的人，而真正需要的人卻購(gòu)不到房。

“限價(jià)房已成為投資熱點(diǎn)?！币晃婚L(zhǎng)期從事保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商私下告訴記者，這句聽(tīng)起來(lái)似乎是悖論的話，其實(shí)大有深意。在現(xiàn)實(shí)生活中，很多購(gòu)房人都知道這句話的含義，包括已經(jīng)住進(jìn)限價(jià)房的人也并不避諱這個(gè)話題。

按照政府當(dāng)年制定限價(jià)房的政策，限價(jià)房的價(jià)格應(yīng)該是當(dāng)?shù)刂苓吷唐贩康陌俜种甙耸?，也就是說(shuō)，限價(jià)房的房?jī)r(jià)要明顯低于周邊商品房。其目的除了讓中低收入家庭購(gòu)得起房，還要能起到抑制周邊房?jī)r(jià)的作用。而且，在年滿5年后轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款。

因此，理論上投資限價(jià)房根本沒(méi)有利潤(rùn)空間。該開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，在當(dāng)時(shí)的情況下，限價(jià)房的政策是非常合理的。

但是，令政策制定者始料未及的是，除了2008年短暫低迷之外，商品房的價(jià)格一路上揚(yáng)。目前，絕大多數(shù)限價(jià)房的價(jià)格與周邊商品房?jī)r(jià)格差已經(jīng)超過(guò)了50%以上，而且，考慮到購(gòu)房者的承受能力，新開(kāi)工的限價(jià)房項(xiàng)目基本沒(méi)有跟著商品房漲價(jià)。

他舉例說(shuō)，北京頭個(gè)交用的限價(jià)房項(xiàng)目，位于上地的美和園，當(dāng)初的定價(jià)是6600元/平米，建成出售時(shí)，周邊的商品房單價(jià)已經(jīng)達(dá)到12000以上，現(xiàn)在的單價(jià)更是突破了2萬(wàn)元。房?jī)r(jià)上揚(yáng)帶來(lái)的巨大價(jià)差顯而易見(jiàn)，即便是繳納一定比例的差額，房主們還是能獲得豐厚的利潤(rùn)。

因此，限價(jià)房不僅起不到抑制房?jī)r(jià)的作用，現(xiàn)在反而尷尬地成為投資熱點(diǎn)，已經(jīng)完全背離了設(shè)計(jì)初衷。 “只要存在利益，就會(huì)存在很多不符合條件的人‘制造’條件去申請(qǐng)限價(jià)房?！边@位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，保障房也具有投資屬性，從廉租房到限價(jià)房，也逐漸變大。

較終的結(jié)果就是，政策本身受到挑戰(zhàn)，人多房少，增加行政辨別和監(jiān)督成本，政府被詬“不作為”。

夾心層的尷尬

有心購(gòu)房，但努力踮起腳尖卻始終夠不到門檻的，是另一個(gè)龐大的夾心層住房群體。

盡管按照政策規(guī)定，不同收入的中低收入家庭，可以根據(jù)自己家庭實(shí)際情況，選擇不同的房屋類型，以此保障每一類收入標(biāo)準(zhǔn)的家庭都有房可住。但在實(shí)際操作中，廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房三者中，選擇的進(jìn)退之間，縫隙過(guò)寬。

孟超（化名）就是其中踮起腳尖者。

29歲的孟超和父母同住在位于朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖附近一間60多平米的房子里。雖然全家的收入并不算低，但由于母親殘疾，平時(shí)很多錢花在了就醫(yī)上，購(gòu)房成家，就不免有些捉襟見(jiàn)肘。他因此希望購(gòu)一套經(jīng)適房或限價(jià)房。

詳細(xì)了解后他發(fā)現(xiàn)，他們的家庭收入，比購(gòu)購(gòu)限價(jià)房規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)略高出一些（三口以下家庭年收入8.8萬(wàn)元），因此他被排除在購(gòu)購(gòu)限價(jià)房的大門之外。

類似的情況，也同樣出現(xiàn)在經(jīng)適房和廉租房上。很多家庭符合購(gòu)購(gòu)限價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)，卻只能購(gòu)得起經(jīng)適房；而一些符合購(gòu)購(gòu)經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn)的家庭，只能承擔(dān)得起廉租房。于是，他們即便獲得了選房的機(jī)會(huì)，也不得不較終放棄。

而另一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，成功住進(jìn)保障房和限價(jià)房的家庭一旦“脫貧”，就不再是被保障的對(duì)象，但是因?yàn)楸Ｕ戏空咧型顺鰴C(jī)制的缺失，已經(jīng)出售的保障房，很難退回，而政府還需要建設(shè)更多的同類住房滿足其他低收入家庭的需求。

對(duì)于保障房退出機(jī)制的缺失，前述住房保障部門官員也表示認(rèn)同。他說(shuō)，每一個(gè)政策的制定都是按當(dāng)時(shí)的情況分析和討論出來(lái)的，不可能完全顧及未來(lái)的情況。

“挪用”公積金

“公共租賃房將解決保障房準(zhǔn)入和退出時(shí)遇到的尷尬?！痹撐还賳T透露，政府在出臺(tái)公共租賃住房管理辦法的時(shí)候，就考慮到了這些問(wèn)題。

據(jù)透露，公共租賃住房管理辦法規(guī)定，公租房所指的對(duì)象包括已經(jīng)通過(guò)廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房資格的輪候家庭以及其他住房困難家庭。

這就打破了之前因?yàn)闇?zhǔn)入條件的不同，而被束縛的狀況。那些符合購(gòu)購(gòu)經(jīng)適房、限價(jià)房，但又沒(méi)錢購(gòu)購(gòu)的家庭，同樣可以有房可住。

同時(shí)，公共租賃住房管理辦法還明確規(guī)定，公共租賃房租賃期限較長(zhǎng)為5年，合同期滿承租家庭應(yīng)當(dāng)退出住房。續(xù)租需要進(jìn)行復(fù)審，不符合續(xù)租條件的，將至少按同類地段類似房屋市場(chǎng)租金收取租金，并還有可能記入信用檔案。

“因此，公租房制度對(duì)于解決不符合條件家庭的退出，也更加有力?！边@位官員說(shuō)。

截止到目前，公共租賃住房仍然罩著一層神秘的面紗。房屋到底有多？每月租金是多少？政府始終沒(méi)有公布這些細(xì)則。按照公租房管理辦法中的規(guī)定，本市公共租賃住房將按照保本微利的原則，并結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力和同類地段類似房屋市場(chǎng)租金一定比例下浮確定租金。

上述住房保障部門官員說(shuō)，和此前的保障性住房出售就能回本賺錢相比，公共租賃房只能靠租金回報(bào)，時(shí)間肯定很長(zhǎng)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商并不愿意投入。所以，部分閑置的公積金就是較好的資金來(lái)源，因?yàn)榻⒐e金的初衷就是幫助百姓解決住房的問(wèn)題。其次，公積金不需要短期回報(bào)，可以有足夠耐心長(zhǎng)線投資。因此，在核算租金價(jià)格上，就可以考慮制定出一個(gè)低于市場(chǎng)行情的價(jià)格。

此前，有關(guān)部門曾向公租房登記人群進(jìn)行過(guò)租金摸底。其中在需求情況一欄中，公租房可承受租金水平被分為四個(gè)檔次，分別為500至1000元、1001至1500元、1501至2000元、2001元以上。

觀念的挑戰(zhàn)

對(duì)于社會(huì)是否能夠接受租房居住這一觀念，政府官員和開(kāi)發(fā)商均給出樂(lè)觀的回應(yīng)。

他們認(rèn)為，社會(huì)不會(huì)排斥這種新的生活方式。在公租房租住的家庭可以長(zhǎng)期住在里面，甚至可以按照自己的喜好布置房子，和住在自己購(gòu)購(gòu)的房子里的感覺(jué)幾乎一樣。

另外，隨著商品房?jī)r(jià)格的上升，人們會(huì)測(cè)算購(gòu)房和租房的價(jià)格，不排除租房租住70年的總價(jià)會(huì)低于購(gòu)房?jī)r(jià)格的情況出現(xiàn)。

對(duì)于資金來(lái)源而言，公租房的投資方目前似乎還只有政府。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還只是隔岸觀望，待機(jī)而動(dòng)。

“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有那么強(qiáng)大的資金實(shí)力”。一位開(kāi)發(fā)商向記者說(shuō)，公租房更像是一個(gè)穩(wěn)定且有長(zhǎng)期收益的投資品，因此，部分閑置公積金、養(yǎng)老金等擁有大量閑置資金的單位，是公租房較好的投資方。

觀望歸觀望，相關(guān)官員認(rèn)為，經(jīng)適房被廉租房取代，公租房取代限價(jià)房，肯定是一個(gè)發(fā)展方向。（翟烜）

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