公積金能否承受“激進(jìn)”帶來的風(fēng)險(xiǎn)？

北京師范大學(xué)金融研究魏偉18日在“2008中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告”上表示，今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口約為6730億元，年底前金融政策放松的可能性很大，但是地方政府對(duì)房地產(chǎn)的“救市”動(dòng)作要早于央行。

住房公積金作為地方政府可調(diào)動(dòng)的金融資源，降低公積金貸款門檻被認(rèn)為是“暖市”的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作之一。近期承德、成都、鄭州、福州、長(zhǎng)沙等地紛紛出臺(tái)了公積金新政。

中國(guó)社科院一位研究住房公積金管理體制的專家不無(wú)擔(dān)心地告訴記者，住房公積金風(fēng)險(xiǎn)防控能力沒有明顯提高的情況下，陡然放低貸款門檻、提高貸款額度、擴(kuò)大放貸范圍，對(duì)公積金安全管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)不容小視。

9月16日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在轉(zhuǎn)發(fā)給各地公積金管理人民銀行關(guān)于下調(diào)公積金貸款利率的通知中，也提到“各地要將利率調(diào)整后各方面的反應(yīng)和出現(xiàn)的新問題、新情況及時(shí)處理并上報(bào)我部”。

小城房事

2007年7月前后承德市提出了“三年大變樣”的拆遷建設(shè)計(jì)劃。

按照河北承德市的規(guī)劃，規(guī)劃城區(qū)面積80平方公里，但即使到“十一五”期末，該城市人口也才60萬(wàn)人。

承德如今也不可避免地陷入了全國(guó)房?jī)r(jià)“暴漲——暴跌”的游戲中，而地方政府也要“想想辦法”。

從2007年中開始，承德市房?jī)r(jià)開始急漲：2006年時(shí)該城市平均房?jī)r(jià)只有1300元/平方米，到2007年底時(shí)已經(jīng)突破了3000元/平方米，而目前承德市人均收入才1000元/月。

按照拆建計(jì)劃，2009年初將是當(dāng)?shù)夭疬w后土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售時(shí)期，這時(shí)候也是房地產(chǎn)企業(yè)回收資金和政府大規(guī)?；厥胀恋爻鲎尳鸬臅r(shí)期，有了這些錢，政府也才能繼續(xù)搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和完成后續(xù)的拆遷任務(wù)。

但據(jù)21不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)人介紹，承德房地產(chǎn)市場(chǎng)目前也處于有價(jià)無(wú)市局面，市民持幣待購(gòu)現(xiàn)象嚴(yán)重。更重要的是，當(dāng)?shù)鼐用癫疬w款多不夠購(gòu)新房，急需要政策資金扶植。

公積金托市？

近日承德發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面和加快個(gè)貸業(yè)務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)，其中要求將公積金貸款上限上調(diào)到40萬(wàn)元，同時(shí)可辦理外地繳納公積金的當(dāng)?shù)刭?gòu)房業(yè)務(wù)。

2007年承德市才將公積金貸款上限由2006年的20萬(wàn)元上調(diào)到30萬(wàn)元，今次再上調(diào)到40萬(wàn)元，目前已是河北公積金貸款限額較高的城市。

承德市公積金管理人士介紹，承德市公積金歸集總額不到20億元，截止到2007年底共發(fā)放公積金貸款5.08億元，貸款率為38%左右，逾期率為0。為解決放貸規(guī)模小、使用效率低等問題，才出臺(tái)了上述“通知”。

之前，地方政府公積金貸款率太低被指資金運(yùn)用效率低下，但是相關(guān)專家指出，地方政府在執(zhí)行這個(gè)政策中卻有“矯枉過正”的現(xiàn)象。

調(diào)查表明，承德市人均月收入僅1000元左右，人均公積金月繳納額才200元左右，按照夫妻雙方都繳納住房公積金計(jì)算，月繳納才400元。按照貸款40萬(wàn)元，期限20年計(jì)算，每個(gè)月需要償還的貸款金額在3500元左右，這顯然超過了普通家庭的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。

許多城市也提出了公積金新政。

例如，鄭州9月初出臺(tái)政策，將公積金貸款購(gòu)房頭付由三成降低到兩成。16日起，無(wú)錫公積金貸款各檔公積金貸款全面上調(diào)5萬(wàn)元，同時(shí)將公積金貸款控制線由8000元/平方米上調(diào)到12000元/平方米。

沈陽(yáng)市將公積金貸款年限延長(zhǎng)10年，頭付比例降低一成。

湖北省住房資金管理也把新房貸款額度、二手房貸款額度放松，甚至不強(qiáng)調(diào)武漢戶口以及無(wú)需提供收入證明。“這可以被認(rèn)為是一種救市手段。”當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理表示。

中國(guó)社科院汪麗娜等專家指出，所謂公積金資金沉淀、使用效率不高的說法值得探討，公積金沒有按照目前的商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理辦法進(jìn)行管理，也沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)撥備準(zhǔn)備。過度擴(kuò)大公積金貸款范圍，在目前房?jī)r(jià)下降的大趨勢(shì)下，公積金貸款“斷供”風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

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