養(yǎng)老房需求有多少“剛性”？

與婚房、落戶房相比，養(yǎng)老房和緊靠學校的小區(qū)應該屬于一類，因為房屋所在的位置是客戶的頭選因素。緊靠學校的小區(qū)，家長看重的是優(yōu)良的教育資源。而養(yǎng)老房，老年人看重的則是成熟的社區(qū)配套。

房屋中介公司“我愛我家”社區(qū)專家李曉玉指出，客戶選擇的養(yǎng)老房一般要求具備四點：一是是否具備大型醫(yī)院和休閑場所；二是交通是否便利；三是是否具備各種教育場所，年輕的父母沒有時間照顧孩子上學放學，基本都是父母代勞，因此小區(qū)附近一定要有教育場所，方便老人照看孫子；四是購物是否方便，周邊配套超市、菜市場、藥店等，方便老人采購日常用品。

較新調(diào)查顯示，目前我國60歲以上的老年人口達1.4億。據(jù)預測，到2020年，我國的老年人口將達到2.48億，屆時，約有1000萬80歲以上的高齡老人需要照顧。而城市老人中，95%以上依靠自我養(yǎng)老。所以從今后一段時期的實際情況來看，中國人以居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主。因此，選擇一處舒適合理的養(yǎng)老房，往往成為全家人的共同行動。

中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛說，2003年以前，沒裝電梯的普通樓房一樓較難賣。近幾年一樓的房屋突然熱銷起來，各種需求不斷涌現(xiàn)。其中，很大一部分是老年人購購養(yǎng)老房。這種需求，敏感的開發(fā)商不應該漠視，也不會漠視。

和落戶房相比，養(yǎng)老房更具有剛性的特征。落戶房受地方政府的政策因素影響相當大，養(yǎng)老房卻是純粹的市場行為，并和社會發(fā)展緊密相關。隨著我國進入老齡化社會，養(yǎng)老房將會成為樓市不可忽視的重要需求。

養(yǎng)老房的選擇方式和市場準備

老年市民選擇并購購養(yǎng)老房，一般出現(xiàn)兩種情況。一種情況是選擇城（

另一種情況是選擇城市周邊專門為老年客戶量身訂制的“養(yǎng)老社區(qū)”。目前，這種情況主要出現(xiàn)在上海、北京等大城市。

眼下，上海城區(qū)房價居高不下，而大批老人需要合適的養(yǎng)老居所。隨著長三角“同城效應”的帶動，一些精明的發(fā)展商便看準上海周邊城市的市場機遇，大打“養(yǎng)老房”這張牌，并逐步在形成一條“養(yǎng)老房產(chǎn)帶”。從市場規(guī)律的角度來看，有需求就會有供給，“養(yǎng)老房”的這兩種情況，都是市場發(fā)展的結果。所不同的，前者是分散養(yǎng)老，后者是集中養(yǎng)老。但都符合我國的國情，是居家養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老的結合。

高飛說，南方的市場發(fā)育程度較高，較早形成“養(yǎng)老房產(chǎn)帶”。在不久的將來，天津、沈陽等北方大型城市也會緊隨其后。這不是哪位開發(fā)商的創(chuàng)意，而是市場的必然選擇。

　　養(yǎng)老房與“以房養(yǎng)老”是兩回事

從性質(zhì)上講，如果說“養(yǎng)老房”屬于自住型或者改善型需求的話，“以房養(yǎng)老”則具有投資的意義。養(yǎng)老房的落腳點在“房”上，而以房養(yǎng)老的則在“養(yǎng)”上，屬于一種自助養(yǎng)老的新型模式。

據(jù)記者了解，所謂以房養(yǎng)老，指的是老年人把自己的房產(chǎn)提前賣給一個公益機構，公益機構一次性地把錢給他，他再從公益機構把房子租回來。通過這種“房屋理財”方式獲得養(yǎng)老資金，有些類似于“倒按揭”。

還有一種情況，有的老年人在房改過程中，享受政策低價購購過單位公房，后來出于改善住房環(huán)境的需要購置了套房，他們把此項投資作為未來富足養(yǎng)老的依靠。

但對于種情況，絕大部分老人不太接受這種“透支型”的方式，也不太符合國情和中國人的心理。后一種也不太容易普及，因為需要一次性投入大量的資金。老年人抗風險能力較低，較好因人而異。所以，對于大部分城市老年人來說，寧愿選擇養(yǎng)老房，也不會選擇以房養(yǎng)老。

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