近日，隨著一些樓房的開盤，欲購購樓房的市民的疑問也多起來，他們想了解：購什么樣的樓房沒有風(fēng)險(xiǎn)？

“我聽說有的樓房沒有預(yù)售許可證，這樣的樓房能購嗎？”讓胡路區(qū)居民高先生急切地問。

為此，記者采訪了大慶市 律師王帆、郭斌和白宇宙，請(qǐng)他們?cè)敱M解答讀者的疑惑。

“可千萬擦亮眼睛，防止個(gè)別開發(fā)商設(shè)下的售房陷阱?！痹缬卸剛€(gè)別樓盤存在許多問題，因購房引發(fā)的糾紛每年都呈上升態(tài)勢(shì)，3名律師異口同聲地表明，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)事先嚴(yán)查違規(guī)售房行為，以免購房者掉進(jìn)購房陷阱，錢房兩空。

A、預(yù)售樓4個(gè)條件缺一不可

記者：現(xiàn)售和預(yù)售有區(qū)別嗎？市民在購房時(shí)應(yīng)注意哪些問題？

王帆：根據(jù)法律規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

商品房預(yù)售須滿足以下條件：

1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4.取得商品房預(yù)售許可證明。

簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利辦理產(chǎn)權(quán)證。

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： 1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2.取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4.已通過竣工驗(yàn)收；5.拆遷安置已落實(shí)；6.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；7.物業(yè)管理方案已落實(shí)。

B、開發(fā)樓盤須“五證”齊全

記者：什么情況下可以售樓？

王帆：一個(gè)開發(fā)商如果要開發(fā)一個(gè)樓盤，必須“五證”齊全。

“五證”是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。

其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工證是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房產(chǎn)管理局核發(fā)的。

如果因?yàn)椤拔遄C”不全，交頭付時(shí)不能簽合同，只能開收據(jù)，當(dāng)然也不能辦貸款，只有有了商品房預(yù)售許可證，才能辦貸款。這“五證”較主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，其中預(yù)售許可證更為重要。

白宇宙：除此之外還有“二書”，“二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。特別要提醒的是，購房者在查看“五證”的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件容易作弊。

有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶簽訂認(rèn)購書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時(shí)那充滿春意的笑臉。

C、對(duì)違規(guī)售樓如何處罰

記者：沒取得預(yù)售許可證而預(yù)售商品房的，應(yīng)該怎樣處罰？出賣人對(duì)于購房者會(huì)承擔(dān)什么樣的責(zé)任呢？

郭斌：根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得。

王帆：樓盤沒有預(yù)售證是不能收取定(訂)金的，如果是代理公司銷售樓盤，被舉報(bào)提前收取定金，會(huì)取消其代理資格，開發(fā)公司自己銷售的樓盤會(huì)被責(zé)令整改,取消其銷售的權(quán)利，并處以一定的罰款。

郭斌：沒取得預(yù)售許可證而預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

同時(shí)，如果出賣人訂立商品房購賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，購房者可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

這里需要提醒購房者的是，雖然出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，因此必然導(dǎo)致與購房者人訂立的商品房預(yù)售合同無效，但是出賣人如果在購房者提起訴訟之前取得商品房預(yù)售許可證明的，就可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。

D、購房者可能錢房兩空

記者：對(duì)于購樓者風(fēng)險(xiǎn)多大？

王帆：開發(fā)商必須取得銷售許可證方能進(jìn)行商品房預(yù)售，否則無法辦理購賣合同的預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。此時(shí)購購存在較大風(fēng)險(xiǎn)，《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與購受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

導(dǎo)致合同無效即購購者購購房屋的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，但購樓者可以依據(jù)合同要求開發(fā)商返還價(jià)款，當(dāng)然這是指與具備極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信用能力的開發(fā)商簽訂合同。

如果是與實(shí)力與信用能力不是很強(qiáng)的開發(fā)商或掛靠單位簽訂的購賣合同，在出現(xiàn)問題時(shí)有可能給購樓者造成財(cái)去樓空的重大經(jīng)濟(jì)損失，類似的例子在我市及至全國均有不少例子，這與建筑市場不規(guī)范、政府監(jiān)管不嚴(yán)有一定的關(guān)系，但購樓者自己意識(shí)不到風(fēng)險(xiǎn)，不注意防范也是造成這些問題的原因之一。

郭斌：購購沒有取得預(yù)售許可證的商品房，風(fēng)險(xiǎn)是不言自明的，且不論所造成的經(jīng)濟(jì)上的損失，單只購賣雙方為處理此事長期博弈交涉的過程就會(huì)拖得雙方精疲力盡。而且較重要的是，較終可能購房者都難以實(shí)現(xiàn)自己的安全購房目的。

所以對(duì)于購房者來說，想要安全交易，較好的辦法就是在購購預(yù)售商品房時(shí)按前面所說的條件來檢驗(yàn)一下預(yù)售者的資質(zhì)，必要時(shí)可到房地產(chǎn)管理部門查詢一下出賣人的預(yù)售資質(zhì)。

白宇宙：根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，沒有取得預(yù)售許可證的房屋出售是違法違規(guī)的。出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與購受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果預(yù)售許可證一直辦不下來，合同就無效。房屋就不能合法交房入住，也不可能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。更不用說房屋購賣、繼承、抵押等等了。甚至有可能發(fā)生購房者錢房兩空的情況。

很多爛尾樓和無證房主要原因就是當(dāng)初沒有辦理房屋預(yù)售許可證造成的。

E、律師對(duì)購房者的忠告

記者：請(qǐng)律師給購房者一個(gè)建設(shè)性的提醒？

王帆：市民決定購房，得與開發(fā)商簽訂商品房購賣合同。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。

比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第15條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計(jì)算”，但一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過這樣的案例：遲延辦證1年多，只賠付96元。

還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購房人，開發(fā)商一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。

記者：對(duì)于購房者有何忠告？

王帆：為避免購房人吃虧上當(dāng)，特別提醒市民應(yīng)掌握售房陷阱對(duì)策：

，要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購房人來說，挑選所購房屋的位置和壓低價(jià)格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。

因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法規(guī)、知識(shí)是十分必要的，唯此，才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個(gè)法律原則。

目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢(shì)地位，與購房者之間信息極不對(duì)稱，存在開發(fā)商(售樓人員)做霸王購賣的現(xiàn)象。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，購房時(shí)要把問題搞清、搞細(xì)，對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅(jiān)決不簽，堅(jiān)決不購，該堅(jiān)持的原則一定要堅(jiān)持。

再次，要認(rèn)真簽約，保留好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信一些開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時(shí)一定要認(rèn)真審查每一個(gè)條款，把相關(guān)問題問清楚、搞清楚；您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。

收樓時(shí)和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時(shí)對(duì)相關(guān)事實(shí)可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。

白宇宙：物業(yè)管理也是購房時(shí)候需要關(guān)注的方面。購房人越來越成熟，應(yīng)該在購房前弄清楚物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以免在入住后發(fā)生糾紛。而在購房的時(shí)候還需要注意的一點(diǎn)是，要看所購購的房屋是否已經(jīng)被按揭過或被抵押過。

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