在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，泡沫似乎不可避免。自上世紀(jì)70年代至今，美國的樓市已經(jīng)歷了三次泡沫。較近，英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志預(yù)測，印度的房價(jià)將面臨30％-35％的調(diào)整。

從政府政策的角度來看，重要的不是維持目前的價(jià)格水平，即"救市"，而是防止恐慌性下跌引起的超調(diào)?？只判韵碌坏珪?dǎo)致房地產(chǎn)市場的大幅波動，也會拉動損害經(jīng)濟(jì)的基本面。這主要可能表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

，銀行不良貸款有可能躥升。目前，商業(yè)銀行的個(gè)人房地產(chǎn)貸款和開發(fā)商貸款大約在20％左右，其中中行和建行分別為27.7％和25.5％。在工行、建行、中行和交行四家上市的國有銀行中，26.5％的個(gè)人住房貸款和20.8％的開發(fā)商貸款發(fā)生在2007年以后。如果房價(jià)下跌超過30％，2007年以后發(fā)放的貸款出現(xiàn)不良的概率將會大幅上升。

，地方政府來自土地的收入將會大幅度下降?，F(xiàn)有資料表明，2007年全國土地出讓收入在1萬億元左右，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的25％，有些沿海城市高達(dá)40％。土地收入的減少無疑會影響地方政府的投資，或者地方政府?dāng)D占銀行貸款的可能性增加。

第三，與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資將會嚴(yán)重萎縮，不利于刺激內(nèi)需。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的投資約占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的四分之一，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的鏈條較長，實(shí)際影響的投資規(guī)模會更大，投資的下滑將直接影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。

不過，中國房價(jià)大幅超調(diào)的可能性比較小。

頭先，與股票等純粹的投資品不同，對大多數(shù)購房者而言，住房的消費(fèi)屬性多于投資屬性。中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還比較低，住房的消費(fèi)需求還沒有完全釋放出來，特別是房價(jià)的過快上漲有效地打壓了這樣的需求，房價(jià)下跌會激活一部分的消費(fèi)需求。

其次，目前中國投資渠道有限，住房作為一個(gè)相對保值的投資品，在通脹的環(huán)境下，對一部分投資者仍然會有吸引力。

第三，同樣重要的是，中國目前住房投資的杠桿率還很低，目前房價(jià)可能存在著泡沫，這樣的泡沫規(guī)模不會很大，樓市調(diào)整是去泡沫化的過程，除非有不可預(yù)見的因素放大樓市調(diào)整幅度，否則，調(diào)整將是一個(gè)回歸基本面的過程。

第四，中國經(jīng)濟(jì)不至于大幅滑坡，為樓市提供必要的支撐。換言之，除非經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)意料之外的惡化，否則房價(jià)不至于跌破剛性需求支撐的底部。

房地產(chǎn)泡沫破滅的標(biāo)志有兩個(gè)：一個(gè)是價(jià)格大幅下跌，另外一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。從這個(gè)角度看，如果房地產(chǎn)市場會調(diào)整的話，現(xiàn)在只是剛剛開始。如果是快調(diào)，今年剩下的時(shí)間到明年上半年是關(guān)鍵；如果慢調(diào)，房價(jià)高位波動會持續(xù)幾年。

較終，樓市調(diào)整的幅度有多深取決于調(diào)整是主動地?cái)D泡沫，還是被動地等待泡沫的破滅。（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

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