2015年，深圳樓市的熱度超出所有人想象。

在蛇口、龍華、前海等片區(qū)房?jī)r(jià)翻倍上漲之后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，深圳全市房?jī)r(jià)年內(nèi)平均上漲幅度已達(dá)40%，均價(jià)逼近4萬(wàn)/平方米。

盡管在“金九銀十”期間，深圳預(yù)期的成交高峰并未出現(xiàn)，房?jī)r(jià)似乎面臨回調(diào)壓力。但在多數(shù)開(kāi)發(fā)商人士看來(lái)，深圳樓市仍然處于黃金期，隨著人口的大量涌入，未來(lái)房?jī)r(jià)將有逼近香港的可能。

當(dāng)前香港房屋均價(jià)約為10萬(wàn)元/平方米，100平方米的房屋即被稱為豪宅，一半以上的港人居住在50平方米的“蝸居”。需要反思的是，深圳是否不可避免地一定要變成和香港一樣的居住環(huán)境？如何才能保證居住條件與房屋價(jià)格的相對(duì)合理？

開(kāi)發(fā)商押寶深圳

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，今年10月深圳新房均價(jià)上漲了40.5%，領(lǐng)漲全國(guó)。

11月20日，在深圳舉行的沃頓課題成果發(fā)布會(huì)上，中華房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)孫強(qiáng)表示，深圳的房?jī)r(jià)一年內(nèi)漲了四成，是因?yàn)閯傂孕枨笠恢贝嬖凇袅魅肴丝诙?，被認(rèn)為是房?jī)r(jià)上漲的主因。在去年福布斯中文網(wǎng)發(fā)布的中國(guó)大陸較佳商業(yè)城市排行榜中，深圳以凈流入人口752萬(wàn)位居所有城市中的第三名，僅次于上海、北京。

一組來(lái)自深圳市房地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)支持了這個(gè)觀點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在深圳常住人口中，住房自有率僅為30%，這意味著接近70%的人口沒(méi)有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。而北京、上海是70%，廣州則高達(dá)90%。另?yè)?jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶均住房?jī)H為0.4套，遠(yuǎn)低于公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示的全國(guó)戶均1套水平。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為深圳是老齡化程度較低的城市，主要群體為高技術(shù)高素質(zhì)的年輕人，深圳的樓市未來(lái)還將繼續(xù)看漲。

深圳萬(wàn)科總經(jīng)理周彤指出，深圳土地供應(yīng)稀缺，而人口凈流入充沛，全市幼兒園入學(xué)人數(shù)僅次于北京。年輕人太多，是深圳房?jī)r(jià)上漲的重要支撐。而能大量提供住房供應(yīng)的舊城改造，卻非常難以推進(jìn)。尤其是今年房?jī)r(jià)上漲之后，舊改項(xiàng)目的業(yè)主要價(jià)更高，拆遷成本更高，開(kāi)發(fā)商難以承受。

然而業(yè)內(nèi)人士紛紛看好深圳市場(chǎng)，各家房企自然不會(huì)放棄這個(gè)大蛋糕。扎根于深圳市場(chǎng)多年的花樣年總裁潘軍直言，“在深圳，一個(gè)項(xiàng)目干一年，比在其他地方干20個(gè)項(xiàng)目還要強(qiáng)。”他接著表示，未來(lái)花樣年仍然會(huì)深耕深圳市場(chǎng)，第四季度在深圳也有拿地計(jì)劃。

富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉雖認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)不可能超過(guò)香港，但這家之前鮮少在深圳開(kāi)發(fā)的房企，也釋放了有意在深圳市場(chǎng)“大干一番”的信號(hào)。他透露，深圳市場(chǎng)火爆，一些中小開(kāi)發(fā)商會(huì)放出一些待并購(gòu)項(xiàng)目，目前富力有三四個(gè)項(xiàng)目正在洽談，可能會(huì)以收購(gòu)企業(yè)、項(xiàng)目的方式進(jìn)入深圳。此外，他還表示，富力或?qū)⑴c深圳的舊城改造項(xiàng)目。

陽(yáng)光城董事局主席林騰蛟也表示，陽(yáng)光城今年通過(guò)收購(gòu)兼并，已在深圳拿下三個(gè)項(xiàng)目。而深圳的人口基數(shù)大、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好或是陽(yáng)光城布局深圳的原因。他說(shuō)，陽(yáng)光城雖一直布局一線城市，但相對(duì)理性，“如果虧本，我們也是不會(huì)出手的?！?/p>

未來(lái)會(huì)是“蝸居”時(shí)代？

多名開(kāi)發(fā)商人士甚至認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)不日將趕超香港。那么，如今的深圳房?jī)r(jià)距離香港究竟有多遠(yuǎn)？據(jù)世邦魏理仕上月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，香港平均房?jī)r(jià)每平方英尺售價(jià)達(dá)到1416美元，換算過(guò)來(lái)就是約97000元/平方米，稱霸全球。

而深圳中原研究較新的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳一手房成交均價(jià)為4.7萬(wàn)元/平方米，二手住宅成交均價(jià)為4.08萬(wàn)元/平方米，如果考慮到香港是按照套內(nèi)面積賣房，而內(nèi)地是按照建筑面積賣房，香港的房?jī)r(jià)還要打個(gè)8折，即約77000元/平方米。

就中產(chǎn)的需求和購(gòu)購(gòu)力而言，香港市民獲得一套50-60平方米的房屋，總價(jià)約500萬(wàn)人民幣，在深圳市區(qū)購(gòu)一套80-90平方米的兩房，也要500萬(wàn)左右，兩地的差距已經(jīng)很小。

然而，作為被比較標(biāo)的，香港房?jī)r(jià)的畸高、港人的居住條件之差，也一直被有關(guān)人士詬病。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅超過(guò)一半的實(shí)用面積小于50平方米，香港人均居住面積只有約16平方米，大幅落后于新加坡及內(nèi)地，與國(guó)際大都市、發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體(人均生產(chǎn)總值約4萬(wàn)美元)的地位很不相稱。

而未來(lái)的深圳，也會(huì)向香港那樣演變嗎？中產(chǎn)也可能“蝸居”深圳？

深圳萬(wàn)科總經(jīng)理周彤認(rèn)為，深圳以后會(huì)像香港看齊，私人住宅會(huì)越來(lái)越小。他透露，萬(wàn)科在深圳將會(huì)推出“創(chuàng)新戶型”的項(xiàng)目來(lái)解決一部分剛性需求：在萬(wàn)科云城等項(xiàng)目將推出15平方米的一居，35平方米的兩居，70平方米的三居，以及90平方米的四居?！半S著房?jī)r(jià)攀升，深圳的房子未來(lái)一定會(huì)越來(lái)越小?！?/p>

不過(guò)，周彤指出，深圳房?jī)r(jià)接下來(lái)并不是直線向上，而是表現(xiàn)為曲線波動(dòng)的特征。

富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉則稱，整體上“深圳房?jī)r(jià)不可能超過(guò)香港”。他分析，香港的綜合實(shí)力常年處于全世界前列，吸引了大批人士在港置業(yè)；此外，香港的高端豪宅市場(chǎng)至今仍然居高不下，也是他認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)不可能超過(guò)香港的原因之一。

值得注意的是，香港房?jī)r(jià)目前已有下跌趨勢(shì)。香港土地注冊(cè)局的數(shù)據(jù)顯示，10月頭26天，香港當(dāng)?shù)匦陆ㄗ≌趦?nèi)的總房屋成交量達(dá)到3711戶，和上月同比下滑24%，創(chuàng)下了19個(gè)月來(lái)的新低。

這被市場(chǎng)視作是幾經(jīng)浮沉的香港樓市再一次陷入危險(xiǎn)的信號(hào)。瑞銀集團(tuán)(UBS)稱，香港的房市泡沫已經(jīng)處在很危險(xiǎn)的邊緣，已經(jīng)被嚴(yán)重高估，泡沫指數(shù)居全球；并稱香港房?jī)r(jià)在三年內(nèi)平均下跌30%的可能性高達(dá)95%。摩根大通也曾預(yù)測(cè)，從2016年開(kāi)始，香港住宅價(jià)格可能以年均5%-10%的速度下滑。

目前，香港市民平均供款占收入水平已經(jīng)惡化到50%，而且樓市泡沬風(fēng)險(xiǎn)正在上升，萬(wàn)一按息回升至3厘，這個(gè)比率將會(huì)急升至65%，屬相當(dāng)高的水平。

香港已在探討如何擴(kuò)大房屋供應(yīng)的問(wèn)題。在全港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公園，能不能拿出小部分給居民做居屋？香港行政長(zhǎng)官梁振英表示，公眾可探討以“免地價(jià)”的方式在郊野公園內(nèi)生態(tài)價(jià)值較低的地方建屋并賣給特定對(duì)象，例如讓青年人頭次置業(yè)。但目前仍在探討階段。

對(duì)于深圳的高房?jī)r(jià)，市長(zhǎng)許勤祭出的招數(shù)是，一是要繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度；二是要對(duì)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)加大支持力度，能夠吸引更多的杰出人才；三是要深入實(shí)施人才安居工程，其價(jià)格是市價(jià)的50%-70%，有助于平衡房?jī)r(jià)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！