調(diào)控政策累積效應漸顯 二次加息或致房價加快回落　 　 [提要]成交量走低、央行再次加息、部分地區(qū)房價控制目標或調(diào)整……房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)遭遇"利空"，一時間加息對樓市有何影響，會否影響開發(fā)商資金鏈，房價是否會下降等問題成為普遍關注。 　　加息加大投資成本 　　去年7月份"看低購入"套房的小周開始糾結(jié)了："加息好幾次，還貸成本越來越大，是不是該提前還貸？"而對于那些還未購房的剛需們來說，頻繁加息似乎阻止了他們"入市"的步伐。 　　此次加息后，金融機構一年期存貸款利率將分別達到3.25%和6.31%，5年期以上貸款基準利率達到6.8%，個人住房公積金貸款5年以上貸款基準利率達4.7%。按照銀行規(guī)定，2011年年內(nèi)的加息對存量房貸的影響大部分要到2012年開始執(zhí)行，而對新購房將立刻執(zhí)行，購房壓力似是只增不減。 　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉算了一筆賬，以購房者貸款100萬元，20年等額本息還款計算，如果是購購頭套房按基準利率，加息前月還款7515元，加息后月還款7633元，增加118元；如果是購購二套房，按1.1倍利率計算，加息前月還款7909元，加息后月還款8043元，增加134元。 　　北京銀行資金交易部分析師楊宇俊博士告訴記者，在經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布之前，清明小長假剛結(jié)束之際就宣布加息，再一次顯示出央行對于加息"遲加不如早加"的邏輯思路，旨在提前應對可能再度攀升的通脹壓力，同時也是加強樓市調(diào)控的需要。楊宇俊認為，近期按照新國八條的要求，各地相繼公布新建住房價格控制目標，除了北京市提出房價"穩(wěn)中有降"之外，其余各大城市"限漲目標"更似"漲價目標"，此輪樓市調(diào)控面臨再次流產(chǎn)的風險，有必要利用貨幣政策的價格工具來進一步加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。 樓市或?qū)⒗^續(xù)趨淡 　　從實際情況來看，連續(xù)加息對房地產(chǎn)業(yè)是個利空，對房價高企也有一定的抑制作用。專家表示，單次加息對于購房的需求抑制作用可能不是很明顯，但是不斷加息還將與限購、提高頭付等政策形成合力，將對樓市需求起到比較明顯的抑制作用，成交難度不斷攀升。 　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，近期樓市利空信號不斷，加重了購房者對房價下行的預期。此次央行再度加息0.25個百分點，抵御通脹、收緊流動性的意向明顯，開發(fā)企業(yè)、購房者的資金成本均增加，金融、信貸環(huán)境步步收緊，這些都將對需求釋放形成新的阻力。從房地產(chǎn)公司2010年年報看，房地產(chǎn)公司存貨的增加和經(jīng)營現(xiàn)金流的減少，也說明房地產(chǎn)行業(yè)在資金上更加緊迫的壓力。 　　張大偉認為，去年10月以來已經(jīng)四次加息，雖然每次0.25個百分點落在月供上并不多，但累計起來相當可觀。加息使得投資成本增加，尤其是貸款優(yōu)惠利率的取消，給市場的影響將逐漸由量變到質(zhì)變，此次加息后，掛牌房源可能還會繼續(xù)放量，掛牌價也會進一步松動。 　　政策合力降溫樓市 　　多位專家表示，我國未來依然還有加息的空間，連續(xù)加息將與一系列政策形成"合力"，對調(diào)控中的樓市產(chǎn)生積極影響。 　　興業(yè)銀行 經(jīng)濟學家魯政委說："到年末，以一年定期存款利率衡量的基準利率將上調(diào)至3.75～4.00%，也就是說，剔除本次加息后，未來還有2～3次加息；以四大國有銀行計算的法定存款準備金率將提高至23%左右。"張大偉認為加息通道明顯開啟，購房者的成本會繼續(xù)增加，特別是對于之前已經(jīng)購房的部分投資購房者來說，加息的壓力逐漸使得房屋持有成本增加，或迫使房源轉(zhuǎn)售，二手房市場供應量將增加，議價空間將逐步加大。 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認為，這次加息將會有效疊加此前出臺的有關樓市的各項調(diào)控政策，量變轉(zhuǎn)為質(zhì)變將是必然之勢。他認為，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將明顯緊張，同時個人房貸也將進一步受到抑制，加之"國八條"的影響，預計季度樓市將現(xiàn)促銷潮。 　　事實上，近兩個月來，"多管齊下"疊加效應漸顯，市場預期逆轉(zhuǎn)、投機投資減少、土地低價成交。業(yè)內(nèi)普遍認為房價穩(wěn)定甚至下跌的態(tài)勢基本形成。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京住宅成交與去年四季度相比下跌了近40%，是近三年來的較低值；3月在售的住宅項目中，漲價項目21個，環(huán)比減少46.2%；降價項目17個，環(huán)比增加143%；有186個住宅項目價格停漲。另據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)公布的數(shù)據(jù)，今年3月全國100個城市住宅平均價格較上月上漲0.59%，其中82個城市價格環(huán)比上漲，2個城市與上月持平，16個城市環(huán)比下跌。 　　任啟鑫預計房價下調(diào)將從遠郊開始，由外向內(nèi)漸進式蔓延。還有專家表示，如果銀行信貸在未來一個季度仍不"松綁"，或有降價可能。 調(diào)控政策累積效應漸顯 二次加息或致房價加快回落　 　 [提要]成交量走低、央行再次加息、部分地區(qū)房價控制目標或調(diào)整……房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)遭遇"利空"，一時間加息對樓市有何影響，會否影響開發(fā)商資金鏈，房價是否會下降等問題成為普遍關注。 　　加息加大投資成本 　　去年7月份"看低購入"套房的小周開始糾結(jié)了："加息好幾次，還貸成本越來越大，是不是該提前還貸？"而對于那些還未購房的剛需們來說，頻繁加息似乎阻止了他們"入市"的步伐。 　　此次加息后，金融機構一年期存貸款利率將分別達到3.25%和6.31%，5年期以上貸款基準利率達到6.8%，個人住房公積金貸款5年以上貸款基準利率達4.7%。按照銀行規(guī)定，2011年年內(nèi)的加息對存量房貸的影響大部分要到2012年開始執(zhí)行，而對新購房將立刻執(zhí)行，購房壓力似是只增不減。 　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉算了一筆賬，以購房者貸款100萬元，20年等額本息還款計算，如果是購購頭套房按基準利率，加息前月還款7515元，加息后月還款7633元，增加118元；如果是購購二套房，按1.1倍利率計算，加息前月還款7909元，加息后月還款8043元，增加134元。 　　北京銀行資金交易部分析師楊宇俊博士告訴記者，在經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布之前，清明小長假剛結(jié)束之際就宣布加息，再一次顯示出央行對于加息"遲加不如早加"的邏輯思路，旨在提前應對可能再度攀升的通脹壓力，同時也是加強樓市調(diào)控的需要。楊宇俊認為，近期按照新國八條的要求，各地相繼公布新建住房價格控制目標，除了北京市提出房價"穩(wěn)中有降"之外，其余各大城市"限漲目標"更似"漲價目標"，此輪樓市調(diào)控面臨再次流產(chǎn)的風險，有必要利用貨幣政策的價格工具來進一步加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

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