廣州落實新"國八條"細則已上報市政府，很可能在下周出臺。記者昨日采訪了解到，在一片"風聲鶴唳"的節(jié)后市場中，出現(xiàn)一些新的變化苗頭，有已下訂的購家想退房，而二手市場購購"5年以上"的房子成為眾多購家覬覦的"香餑餑"。 　　變化一：不如先退訂觀望 　　春節(jié)長假過后剛上班，市民劉女士較關(guān)心的就是廣州"新國八條"的落地細則何時出臺，特別是增城和從化會不會納入限購區(qū)域。因為節(jié)前剛剛在增城一樓盤下了訂購了第三套房，馬上就要網(wǎng)簽，劉女士較近都有點忐忑。 　　"不是擔心被限購，而是擔心限購得太慢。"劉女士分析，此次再度祭出調(diào)控重拳，即使廣州城區(qū)的樓價仍然堅挺，外圍區(qū)域的樓價估計也會有一定的下降回落，與其坐等樓價回落，不如先退訂觀望一陣市場情況再說。 　　雖然有部分市民目前抱著和劉女士差不多的想法，但是廣州樓市還未出現(xiàn)退房潮。網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，1月31日~2月6日一周內(nèi)，廣州樓市的網(wǎng)簽成交量超過400套，其中有約1/10的成交量來自于從化和增城，但是全市的退房量也僅有7套。 　　"目前購家對市場的政策敏感度已經(jīng)比以前有所降低，除非因為政策原因?qū)е轮Ц恫黄鸹蛘邿o法購購，否則大多數(shù)購家還是不會放棄購購。"經(jīng)緯行研究經(jīng)理朱欣苑分析。 　　變化二：房子"老了"反而更好賣 　　營業(yè)稅征稅政策變化之前，購購五年以下的"次新房"往往比較吃香，但現(xiàn)在過年期間合富置業(yè)高端營業(yè)經(jīng)理王法收到了不少新老客人的電話，他對記者表示，雖然地鋪休市，但公司的網(wǎng)站一樣有更新，也多了新客打電話來咨詢，主要關(guān)注盤源是否超過五年。 　　中原地產(chǎn)荔灣區(qū)高端營業(yè)經(jīng)理莫杜華已在要求下屬積極"call客"，尋找購購五年以上的房源。他對記者表示，逢源路上一個樓盤在今年五六月份房產(chǎn)證將超過五年，經(jīng)過溝通，業(yè)主已經(jīng)同意先簽合同，等到過五年再過戶。六成1月份成交70%以上都是購購五年以上的房子。 　　白云大道一帶購購超過五年以上的房子不多，不過合富置業(yè)白云尚城分行主管馬文業(yè)表示，客人也多了要購購五年以上房子的意向。此外，有本身叫價較高的業(yè)主讓步，接受"各付各稅"，當然，這部分業(yè)主屬于少數(shù)。 　　滿堂紅研究部主任肖文曉指出，營業(yè)稅全額征收后，五年以內(nèi)的次新房交易起來更加困難，而在市某些一手樓較多的區(qū)域，甚至可能出現(xiàn)一二手價格"倒掛"的現(xiàn)象。 　　變化三：大戶型或更受青睞 　　中原地產(chǎn)項目部總監(jiān)黃韜認為，如果廣州落地細則實行"賣一購一"，將是人性化政策，市場會平穩(wěn)發(fā)展。他預計，這種限購政策下大戶型房子可能會更加好賣，因為改善型購家接受能力比較強。而改善型購家"賣一購一"的情況下，也會有更多的小戶型投放到二手市場之中，小戶型也會繼續(xù)走俏。 　　其實自從去年10月中旬廣州實行限購以后，"一步到位"的情況已經(jīng)有所增多。合富置業(yè)市場部梁燕明曾表示，廣州"限購令"出臺后，一步到位置業(yè)的情況有所增多，因此市場上對三房物業(yè)需求比上月有所增加，當中，不少有意購購三房的準購家都是頭次置業(yè)者。合富置業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年10月份三房戶型的成交比例為37%，環(huán)比9月份略有上升。當中，10月份購購面積在90平方米以下小三房的頭次置業(yè)者數(shù)量比9月份上升兩成多。 　　滿堂紅研究部主任肖文曉一直反對使用限購政策，"這是違反市場規(guī)律的政策，不利于大家按需要購房，反而鼓勵大家一步到位"。 變化四：商業(yè)物業(yè)賣得火 　　由于不受新政的限制，新春期間廣州樓市一些開盤的商業(yè)物業(yè)賣得比住宅火，有的商業(yè)物業(yè)一次就有購家掃貨四五套。春節(jié)期間記者在位于珠江新城的一望江樓盤看到，銷售內(nèi)把每套單位的總價都標售了出來，算起來不少單位的均價大概在4萬元/平方米左右，比起同一區(qū)域的其它豪宅似乎要便宜不少。不過仔細詢問發(fā)現(xiàn)，這個樓盤的性質(zhì)為辦公寫字樓，不但使用年限要縮水，水電費也比普通物業(yè)貴1/3。 　　"因為不受限購的制約，所以還是有不少購家入貨，有的人一次就購四五套。"樓盤的銷售人員表示，該樓盤總共450多套單位，去年底開盤后到現(xiàn)在已經(jīng)賣掉了約2/3。 　　廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)偏重住宅。在"新國八條"抑制住宅需求的影響下，未來商業(yè)和寫字樓物業(yè)可能將迎來一個爆發(fā)期。 　　分析：限購時長比區(qū)域影響更大 　　經(jīng)緯行研究經(jīng)理朱欣苑分析，"新國八條"中雖然規(guī)定二手房購房5年以內(nèi)出售的話按照全額征營業(yè)稅，但過去即使實行差額征營業(yè)稅，為了規(guī)避更高的個人所得稅，在實際操作中不少業(yè)主都報稱原購房發(fā)票丟失，營業(yè)稅在操作中往往已經(jīng)按全額征收。所以此次"新國八條"在二手房交易方面出臺這些新規(guī)，不會產(chǎn)生明顯的擠出效應，令部分購家轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手市場。 　　另外，廣州即使未來可能把從化和增城兩個縣級市也納入限購范圍，但是因為目前已有十區(qū)限購墊底，所以即使限購區(qū)域擴大，對市場的沖擊有限，反倒是限購時間的長短對市場的影響更大。 　　對越秀區(qū)二手樓市十分熟悉的王法認為，今年二手樓市會出現(xiàn)兩極分化，一些質(zhì)素好的樓盤會升值，一些較差的樓盤會有調(diào)整，"個人覺得過去一兩年的（二手樓市）發(fā)展有點畸形，一些質(zhì)素不太好的樓盤樓價隨著地段的升值都在漲，可以說是有虛漲的成分，一些很舊的單體樓，又不是學位樓，都叫價1.5萬甚至1.6萬元單價。"王法比較過他所在分行的100個新收樓盤，今年1月份的叫價都比去年11月和12月有上漲，"比如惠福西的樓梯樓，12月業(yè)主叫價1.1萬~1.2萬，到了1月叫到1.4萬元，很多客都接受不了，我相信年后有機會回下調(diào)回到1.1~1.2萬元的價格。" 廣州落實新"國八條"細則已上報市政府，很可能在下周出臺。記者昨日采訪了解到，在一片"風聲鶴唳"的節(jié)后市場中，出現(xiàn)一些新的變化苗頭，有已下訂的購家想退房，而二手市場購購"5年以上"的房子成為眾多購家覬覦的"香餑餑"。 　　變化一：不如先退訂觀望 　　春節(jié)長假過后剛上班，市民劉女士較關(guān)心的就是廣州"新國八條"的落地細則何時出臺，特別是增城和從化會不會納入限購區(qū)域。因為節(jié)前剛剛在增城一樓盤下了訂購了第三套房，馬上就要網(wǎng)簽，劉女士較近都有點忐忑。 　　"不是擔心被限購，而是擔心限購得太慢。"劉女士分析，此次再度祭出調(diào)控重拳，即使廣州城區(qū)的樓價仍然堅挺，外圍區(qū)域的樓價估計也會有一定的下降回落，與其坐等樓價回落，不如先退訂觀望一陣市場情況再說。 　　雖然有部分市民目前抱著和劉女士差不多的想法，但是廣州樓市還未出現(xiàn)退房潮。網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，1月31日~2月6日一周內(nèi)，廣州樓市的網(wǎng)簽成交量超過400套，其中有約1/10的成交量來自于從化和增城，但是全市的退房量也僅有7套。 　　"目前購家對市場的政策敏感度已經(jīng)比以前有所降低，除非因為政策原因?qū)е轮Ц恫黄鸹蛘邿o法購購，否則大多數(shù)購家還是不會放棄購購。"經(jīng)緯行研究經(jīng)理朱欣苑分析。 　　變化二：房子"老了"反而更好賣 　　營業(yè)稅征稅政策變化之前，購購五年以下的"次新房"往往比較吃香，但現(xiàn)在過年期間合富置業(yè)高端營業(yè)經(jīng)理王法收到了不少新老客人的電話，他對記者表示，雖然地鋪休市，但公司的網(wǎng)站一樣有更新，也多了新客打電話來咨詢，主要關(guān)注盤源是否超過五年。 　　中原地產(chǎn)荔灣區(qū)高端營業(yè)經(jīng)理莫杜華已在要求下屬積極"call客"，尋找購購五年以上的房源。他對記者表示，逢源路上一個樓盤在今年五六月份房產(chǎn)證將超過五年，經(jīng)過溝通，業(yè)主已經(jīng)同意先簽合同，等到過五年再過戶。六成1月份成交70%以上都是購購五年以上的房子。 　　白云大道一帶購購超過五年以上的房子不多，不過合富置業(yè)白云尚城分行主管馬文業(yè)表示，客人也多了要購購五年以上房子的意向。此外，有本身叫價較高的業(yè)主讓步，接受"各付各稅"，當然，這部分業(yè)主屬于少數(shù)。 　　滿堂紅研究部主任肖文曉指出，營業(yè)稅全額征收后，五年以內(nèi)的次新房交易起來更加困難，而在市某些一手樓較多的區(qū)域，甚至可能出現(xiàn)一二手價格"倒掛"的現(xiàn)象。 　　變化三：大戶型或更受青睞 　　中原地產(chǎn)項目部總監(jiān)黃韜認為，如果廣州落地細則實行"賣一購一"，將是人性化政策，市場會平穩(wěn)發(fā)展。他預計，這種限購政策下大戶型房子可能會更加好賣，因為改善型購家接受能力比較強。而改善型購家"賣一購一"的情況下，也會有更多的小戶型投放到二手市場之中，小戶型也會繼續(xù)走俏。 　　其實自從去年10月中旬廣州實行限購以后，"一步到位"的情況已經(jīng)有所增多。合富置業(yè)市場部梁燕明曾表示，廣州"限購令"出臺后，一步到位置業(yè)的情況有所增多，因此市場上對三房物業(yè)需求比上月有所增加，當中，不少有意購購三房的準購家都是頭次置業(yè)者。合富置業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年10月份三房戶型的成交比例為37%，環(huán)比9月份略有上升。當中，10月份購購面積在90平方米以下小三房的頭次置業(yè)者數(shù)量比9月份上升兩成多。 　　滿堂紅研究部主任肖文曉一直反對使用限購政策，"這是違反市場規(guī)律的政策，不利于大家按需要購房，反而鼓勵大家一步到位"。

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