聲勢浩大的調(diào)控政策一波又一波，由于其濃郁的行政色彩和固有的內(nèi)在矛盾，并未擺脫此前房地產(chǎn)調(diào)控過程中存在的頑疾.“9．29”要求提高二套房貸款頭付比例的要求一出，實(shí)質(zhì)性拉開了新一輪中國房地產(chǎn)緊縮調(diào)控的序幕。短短半個月來，各部委紛紛出臺相關(guān)部門政策，各地方政府也表示將根據(jù)地方實(shí)際情況出臺細(xì)則。 　　在密集的調(diào)控政策攻勢下，主要城市的房價看起來停止了狂飆猛進(jìn)，市場反應(yīng)明顯。然而，這場聲勢浩大的調(diào)控，由于其濃郁的行政色彩和固有的內(nèi)在矛盾，并未擺脫此前房地產(chǎn)調(diào)控過程中存在的頑疾，開始呈現(xiàn)出種種特有之怪現(xiàn)狀。 　　尷尬“二套房” 　　早在2007年9月27日，央行頭次頒布規(guī)定，要求購購套住房頭付比例不得低于40％。由于該調(diào)控政策沒有明確究竟以何種方式認(rèn)定“套房”，使得各商業(yè)銀行對認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)分歧。光大銀行和華夏銀行等中小銀行，以個人為單位界定“套房”。2007年底，四大商業(yè)銀行統(tǒng)一以戶為單位界定“套房”，隨后得到了監(jiān)管部門的認(rèn)可。 　　在2008年金融危機(jī)之后，針對“套房”的貸款限制實(shí)際上在各地已漸淡出。直到2009年下半年以來，樓市再次“發(fā)燒”，國務(wù)院于今年1月頒布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再次重申2007年的規(guī)定：“對已利用貸款購購住房、又申請購購套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款頭付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價?！睆?月14日起，政府對樓市頻頻打出重拳。 　　中國銀監(jiān)會銀行監(jiān)管接受媒體采訪時表示，套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“只認(rèn)房不認(rèn)貸”（即家庭擁有的房屋套數(shù)，而非此前執(zhí)行的以貸款次數(shù)為限）。之后，這個說法被糾正為“既認(rèn)房又認(rèn)貸”?！爸徽J(rèn)房不認(rèn)貸”表明監(jiān)管部門鼓勵自住需求、精準(zhǔn)打擊投機(jī)需求的意愿，“既認(rèn)房又認(rèn)貸”很可能是考慮到前者的操作難度而作出的折衷妥協(xié)，其精準(zhǔn)性大大減弱了，因?yàn)椤罢J(rèn)房”操作難度大，實(shí)際上還是倚重“認(rèn)貸”。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 上一輪調(diào)控所面臨的種種難題，如今不但重現(xiàn)，且因“精準(zhǔn)”之需變得更為棘手。要實(shí)現(xiàn)以家庭為單位的“只認(rèn)房不認(rèn)貸”的“套房”標(biāo)準(zhǔn)，至少需要四個部門擁有覆蓋全國的相關(guān)信息系統(tǒng)并實(shí)現(xiàn)互相共享：由所有商業(yè)銀行提供個人信貸信息的央行征信系統(tǒng)；大部分隸屬住建部的個人住房信息系統(tǒng)；隸屬公安部門的戶籍登記系統(tǒng)；隸屬民政部門的婚姻登記系統(tǒng)。 　　但是，個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)是在全國范圍進(jìn)行一次房產(chǎn)普查，多年來不少識者向提出過這一建議，遲遲不能落實(shí)。據(jù)上述前住建部官員解釋，一方面可能是工程浩大，投入不菲，另一方面也可能是這樣容易觸及某些人的特殊利益。 　　盡管“套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的難題未解，銀行上調(diào)利率的沖動已有所萌動 “根據(jù)與客戶合同約定，在利率調(diào)整方式到期時將存量頭套、房貸利率浮動比例調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍?！边@意味著，之前部分中國銀行房貸客戶獲得的優(yōu)惠利率，到期之后有可能按照更高的利率執(zhí)行。 　　“中國式調(diào)控”困局 　　輿論對于地方政府執(zhí)行此次調(diào)控政策的力度，表現(xiàn)出格外的關(guān)注?！斑@次調(diào)控仍未解決根本上的問題，地方政府靠賣地還債，調(diào)控就是調(diào)自己，執(zhí)行難度大?！?地方政府向來以土地為借債的主要抵押品，并依靠賣地的收入獲得還貸所需的現(xiàn)金流。2010年，地方政府土地出讓收入總額達(dá)1.6萬億元，創(chuàng)歷史新高，相當(dāng)于同期地方財政收入的近50％。如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)蓬勃發(fā)展，大多數(shù)地方政府或有能力償還利息和貸款。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，地方財政狀況將迅速惡化，導(dǎo)致地方融資平臺的付息能力大幅下降。“有些基本的東西，我認(rèn)為要是國家能夠注意一下的話，對市場的健康發(fā)展還是有幫助的。”他以打擊囤地為例稱，國家對于購地之后多久不建房有明確回收土地規(guī)定，但是過去十年間，這個政策從未得到認(rèn)真執(zhí)行。如果這個政策嚴(yán)格執(zhí)行，地產(chǎn)商就不敢盲目地去拿地?！叭绻禺a(chǎn)商購了就必須蓋，價格不可能這樣瘋狂上去?！? [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 聲勢浩大的調(diào)控政策一波又一波，由于其濃郁的行政色彩和固有的內(nèi)在矛盾，并未擺脫此前房地產(chǎn)調(diào)控過程中存在的頑疾.“9．29”要求提高二套房貸款頭付比例的要求一出，實(shí)質(zhì)性拉開了新一輪中國房地產(chǎn)緊縮調(diào)控的序幕。短短半個月來，各部委紛紛出臺相關(guān)部門政策，各地方政府也表示將根據(jù)地方實(shí)際情況出臺細(xì)則。 　　在密集的調(diào)控政策攻勢下，主要城市的房價看起來停止了狂飆猛進(jìn)，市場反應(yīng)明顯。然而，這場聲勢浩大的調(diào)控，由于其濃郁的行政色彩和固有的內(nèi)在矛盾，并未擺脫此前房地產(chǎn)調(diào)控過程中存在的頑疾，開始呈現(xiàn)出種種特有之怪現(xiàn)狀。 　　尷尬“二套房” 　　早在2007年9月27日，央行頭次頒布規(guī)定，要求購購套住房頭付比例不得低于40％。由于該調(diào)控政策沒有明確究竟以何種方式認(rèn)定“套房”，使得各商業(yè)銀行對認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)分歧。光大銀行和華夏銀行等中小銀行，以個人為單位界定“套房”。2007年底，四大商業(yè)銀行統(tǒng)一以戶為單位界定“套房”，隨后得到了監(jiān)管部門的認(rèn)可。 　　在2008年金融危機(jī)之后，針對“套房”的貸款限制實(shí)際上在各地已漸淡出。直到2009年下半年以來，樓市再次“發(fā)燒”，國務(wù)院于今年1月頒布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再次重申2007年的規(guī)定：“對已利用貸款購購住房、又申請購購套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款頭付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。”從4月14日起，政府對樓市頻頻打出重拳。 　　中國銀監(jiān)會銀行監(jiān)管接受媒體采訪時表示，套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“只認(rèn)房不認(rèn)貸”（即家庭擁有的房屋套數(shù)，而非此前執(zhí)行的以貸款次數(shù)為限）。之后，這個說法被糾正為“既認(rèn)房又認(rèn)貸”。“只認(rèn)房不認(rèn)貸”表明監(jiān)管部門鼓勵自住需求、精準(zhǔn)打擊投機(jī)需求的意愿，“既認(rèn)房又認(rèn)貸”很可能是考慮到前者的操作難度而作出的折衷妥協(xié)，其精準(zhǔn)性大大減弱了，因?yàn)椤罢J(rèn)房”操作難度大，實(shí)際上還是倚重“認(rèn)貸”。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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