“國(guó)十一條”中的內(nèi)容本來(lái)已經(jīng)提出數(shù)年了，但在執(zhí)行過(guò)程中可謂是花樣翻新，今年兩會(huì)又在國(guó)務(wù)院辦公廳的專業(yè)下，各地政府旗幟鮮明地跟進(jìn)細(xì)化實(shí)施細(xì)則，并開(kāi)始大肆炒作。 　　2010年2月21日，北京市發(fā)布了《貫徹國(guó)辦發(fā)4號(hào)文件精神促進(jìn)平穩(wěn)發(fā)展意見(jiàn)》，海南島也不甘寂寞，于3月2日緊跟著出臺(tái)了相應(yīng)《意見(jiàn)》，不過(guò)本人下足功夫遍尋了網(wǎng)絡(luò)，也沒(méi)有找到海南版“國(guó)十一條”的身影，后據(jù)了解，據(jù)稱是該新聞僅來(lái)源于官方給各大媒體的新聞通稿，也就是政府在其自身角度上解讀出來(lái)的政策，連撰寫(xiě)新聞的記者本人也未見(jiàn)過(guò)海南版“國(guó)十一條”的廬山真面目。 　　于是，我們只能是依政府解讀出來(lái)的海南版“國(guó)十一條”進(jìn)行一個(gè)政策評(píng)價(jià)了。下面就是本人依據(jù)國(guó)務(wù)院于2010年1月7日發(fā)布的原始文件，對(duì)比北京“國(guó)十一條”實(shí)施意見(jiàn)，對(duì)海南版“國(guó)十一條”進(jìn)行逐一地分析。 　　一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給。 　　1、加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。北京的做法是：“增加住房建設(shè)用地供應(yīng)，2010年全市政府土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)投資不低于1000億元?！焙Ｄ现两裎匆?jiàn)此項(xiàng)政策的細(xì)則出臺(tái)。 　　2、增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率......房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、住房有效供應(yīng)不足的城市，要切實(shí)擴(kuò)大上述五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。要加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目的規(guī)劃管理，提高規(guī)劃審批效率。北京實(shí)施辦法：“對(duì)已供地未開(kāi)工、已開(kāi)工未入市的普通商品住房項(xiàng)目，各部門(mén)進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù)，發(fā)揮行政審批綠色通道機(jī)制作用，促開(kāi)工、促上市?！北本┱诒緱l的字里行間的“跟蹤服務(wù)”很耐人尋味，為何在海南的被很多媒體轉(zhuǎn)載的“貫徹精神”中，就偏偏見(jiàn)不到對(duì)政府部門(mén)自己的“跟蹤”與“服務(wù)”的強(qiáng)調(diào)呢？ 　　二、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求 　　3、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。在本條規(guī)定上，北京與海南幾乎相同，都是對(duì)二套房貸進(jìn)行了必要的規(guī)范，然而海南貸款購(gòu)房的比例很小，對(duì)于幾萬(wàn)元單價(jià)的市場(chǎng)前提下，本條規(guī)定根本談不上抑制投機(jī)性購(gòu)房。 　　4、繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。本條北京與海南實(shí)施相同政策，無(wú)非是關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的5年內(nèi)差額征收問(wèn)題，實(shí)際上對(duì)投機(jī)性購(gòu)房還算是網(wǎng)開(kāi)一面，畢竟不是全額征收。 　　三、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管 　　5、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。在本條的貫徹執(zhí)行意見(jiàn)中，北京傾向于控制境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)購(gòu)商品房的規(guī)定，海南則對(duì)于預(yù)售款進(jìn)行了規(guī)范和管理。 　　6、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加大對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度......要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為......強(qiáng)化商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為......規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。 　　本條對(duì)于開(kāi)發(fā)商算是致命的一條。北京的解讀如下：頭先決定單宗土地出讓不得超過(guò)20公頃，頭次支付地價(jià)款不得低于總價(jià)的50%，其它全部為含糊其辭地“嚴(yán)格執(zhí)行”之類的語(yǔ)言。而海南，則有了如下相關(guān)之規(guī)定：土地出讓金必須于出讓合同生效后60日內(nèi)全部付清。另外，還規(guī)定“在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，投資額未達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%的，房地產(chǎn)土地使用權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)合作、作價(jià)出資(入股)和抵押。嚴(yán)禁變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)?！奔词钦f(shuō)，開(kāi)發(fā)商即便是購(gòu)地之后發(fā)生資金鏈斷裂導(dǎo)致無(wú)法開(kāi)發(fā)，仍然要承擔(dān)犧牲土地，光著屁股走人的代價(jià)，換句話說(shuō)，就是購(gòu)了地沒(méi)錢投資，你就一定要血本無(wú)歸。 　　7、進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。 　　關(guān)于本條中商品房銷售管理問(wèn)題，北京對(duì)于預(yù)售條件、銷售價(jià)格所作的規(guī)定亦是含糊其辭，無(wú)非是將房?jī)r(jià)信息公開(kāi)規(guī)定為三天，而海南卻除此之外規(guī)定了房源信息的公布，細(xì)節(jié)如下：（1）3萬(wàn)平米以下商品房項(xiàng)目須一次性申請(qǐng)預(yù)售證（不知道如果受施工條件限制的，達(dá)到預(yù)售條件的不給發(fā)預(yù)售證是否算作囤房呢？）；（2）自2010年5月1日起，實(shí)行商品住房購(gòu)賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品住房購(gòu)賣合同后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記，逾期不辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記的暫停預(yù)售許可。需要注意的是，當(dāng)前很多后進(jìn)城市的政府工作人員及辦事效率根本跟不上當(dāng)前房地產(chǎn)銷售極速放大的速度，在不限制的情況下，政府部門(mén)都完不成工作，不敢想象因政府部門(mén)造成的備案等的逾期將會(huì)如何處理。更何況，有了這個(gè)政策，開(kāi)發(fā)商大可刻意主觀逾期進(jìn)而達(dá)到“囤房”的目的。（3）對(duì)于沒(méi)有取得預(yù)售許可，但以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“預(yù)交誠(chéng)意金”、“發(fā)放VIP卡”等含有預(yù)訂款名義或方式進(jìn)行銷售的，一經(jīng)查實(shí)，由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門(mén)依照相關(guān)規(guī)定，責(zé)令其停止銷售，沒(méi)收違法所得，并處以收取預(yù)付款1%以下的罰款。對(duì)本款規(guī)定，似乎比北京嚴(yán)厲得多，也細(xì)致得多，可能是政策制訂者比北京政府更加“務(wù)實(shí)”的原因吧？但本人就是想不清楚，自從有了商品房購(gòu)賣的正式法律法規(guī)規(guī)定之后，這些不具備條件而違法銷售的一直存在于全國(guó)各地，甚至是北京、上海、廣州一直廣泛存在，而北京本次對(duì)于此項(xiàng)內(nèi)容并未拉開(kāi)“嚴(yán)打”架式，偏偏是海南火藥味十足。（4）從今年5月1日起，商品住房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)存放于開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的某一銀行賬戶，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金。而且，預(yù)售所得款項(xiàng)應(yīng)用于該預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)，不得挪作他用，并接受預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行的監(jiān)管。做生意不可以收取現(xiàn)金？如果收了現(xiàn)金不入帳，政府就管不了，那么這是政府問(wèn)題，而將有些問(wèn)題歸咎于是否收取現(xiàn)金上，就不能不讓人感覺(jué)牽強(qiáng)了些。（5）在訂立商品住房購(gòu)賣合同后，辦理房屋所有權(quán)證之前，除特殊情形外，嚴(yán)禁辦理房屋轉(zhuǎn)讓和更名手續(xù)。在這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，海南可謂細(xì)致入微，連是否在某一階段轉(zhuǎn)讓都已經(jīng)做了詳細(xì)規(guī)定。（6）未按申報(bào)價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、任意提高房?jī)r(jià)的；未按規(guī)定時(shí)間公開(kāi)全部房源、未按規(guī)定期限辦理合同備案的，一經(jīng)查實(shí)，責(zé)令停止銷售，沒(méi)收違法所得，予以曝光，并處以收取預(yù)付款1%以下的罰款，或責(zé)令即時(shí)整改，并按有關(guān)規(guī)定予以處罰。（7）對(duì)于一些不法企業(yè)要列入黑名單，號(hào)稱要“踢”出海南。而這些武裝到骨頭 的政策同北京的細(xì)則相比，北京只是在第九條中僅用了“依法”、“嚴(yán)格”等字眼，并非非要見(jiàn)紅不可。 　　8、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。北京未作特別解讀與落實(shí)，而海南一直在媒體與市場(chǎng)中充斥著假數(shù)字，無(wú)法統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)等現(xiàn)象，在此問(wèn)題上卻未見(jiàn)對(duì)政府相關(guān)統(tǒng)計(jì)部門(mén)有著“一刀見(jiàn)血”的規(guī)定。如果數(shù)據(jù)不實(shí)如何處理，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與公布不及時(shí)如何處理等問(wèn)題沒(méi)有在字面上獲得任何信息。 　　四、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè) 　　9、10兩條為保障性住房的相關(guān)約束，海南表現(xiàn)出的信心極強(qiáng)，不但要做到今年的硬指標(biāo)10.07萬(wàn)戶保障性住房建設(shè)，還有個(gè)別專業(yè)在兩會(huì)期間表示要家家有自己的房子，言外之意不但是要超越國(guó)內(nèi)其他城市，估計(jì)連美國(guó)也不敢說(shuō)這樣的大話，更何況是人均收入遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)平均水平的海南？不知真正做到這一點(diǎn)是好事還是壞事。 　　五、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。此項(xiàng)政策海南僅與地方政府保障性住房任務(wù)掛鉤，一旦完不成任務(wù)則會(huì)被“調(diào)離”，但“調(diào)離”和“撤職”畢竟有著很大的文字技巧性，同對(duì)開(kāi)發(fā)商的政策對(duì)比，這兩個(gè)字似乎還是曖昧了些。 　　總之，讀完政策之后，只感覺(jué)站在開(kāi)發(fā)商的角度，脊梁骨一陣陣發(fā)涼，也鬧不明白海南部分地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快到底是通過(guò)這個(gè)政策來(lái)控制，還是來(lái)承載？是違背國(guó)務(wù)院辦公廳政策變向支持國(guó)企與規(guī)模型企業(yè)壟斷，還是真想讓海南成為全國(guó)投資企業(yè)的福地？更看不出的是這些政策真正讓海南房地產(chǎn)行業(yè)如何“健康”起來(lái)，一個(gè)稍有邏輯的人都可以看出，這樣的政策只能是控制了供應(yīng)量，進(jìn)而使市場(chǎng)“失血”，實(shí)在是很難讓人與控制房?jī)r(jià)聯(lián)系起來(lái)。 　?。?　　記得溫總理很鄭重地提出，“要人民批評(píng)監(jiān)督政府”，希望以上的文字不要刺痛相關(guān)專業(yè)的神經(jīng)。較后，想起管理學(xué)上有句話－－如果方向錯(cuò)了，執(zhí)行力越強(qiáng)，錯(cuò)得就會(huì)越遠(yuǎn)。 ——車守輝

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