酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用"和“投資"兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓 酒店式公寓是一種既吸收了酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點;既可居住，又可辦公的綜合性很強的物業(yè)。

　　酒店式公寓(Apartments)[1]的公寓分為產(chǎn)權(quán)式公寓酒店和酒店式公寓。

　　產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的實質(zhì)是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購購者目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司一定期限的免費入住權(quán)。

　　酒店公寓與普通住宅樓比較起來，其結(jié)構(gòu)和設(shè)計均有所不同。酒店公寓需要配套齊全、高端，能為住房提供酒店式的生活環(huán)境和物業(yè)管理。酒店式公寓布局新穎、方整氣派，現(xiàn)代、優(yōu)雅的表現(xiàn)手法，融合了共享空間理念的開放式設(shè)計，營造出極為人性化的舒適居停，像中鐵青島酒店公寓共享威斯汀酒店提供的五酒店服務(wù)。與普通住宅相比，酒店式公寓為商務(wù)精英提供精致的生活理念。

　　酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。

　　一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。

　　在2003 年12月1日起實施的《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(以下簡稱新《規(guī)定》)中頭次對“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分別作出了定義，并明確其區(qū)分與界定。新《規(guī)定》中的名詞解釋第13條明確寫明：“公寓式酒店指按公寓式(單元式)分隔出租的酒店，按旅館建筑處理?！钡?4條：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理?！?/P>

　　其根本的性質(zhì)是按土地使用權(quán)的性質(zhì)進行劃分：凡商業(yè)用地，土地使用年限為40年;凡住宅用地，其土地使用年限為70年。因此，土地使用年限為40年的屬“公寓式酒店”，按旅館建筑處理，屬于商業(yè)性質(zhì);土地使用年限為70年的屬酒店式公寓，是按居住建筑處理，屬于住宅性質(zhì)。也就是說在2003 年12月1日之前已經(jīng)預(yù)售的以“酒店式公寓”命名的樓盤，其土地性質(zhì)如果是40年的商業(yè)用地，那樓盤所涉及的房屋其產(chǎn)證必然是與公寓式酒店相同歸類為商業(yè)性質(zhì)的“旅館”。 土地使用年限和性質(zhì)是政府統(tǒng)一規(guī)劃確定的。

　　搞清這是兩種不同性質(zhì)的物業(yè)，酒店式公寓屬于住宅類物業(yè)，公寓式酒店則是酒店類物業(yè)(非住宅)。

　　正因為兩類物業(yè)性質(zhì)不同，所以前者可擁有個人產(chǎn)權(quán)，可以居住、出租或轉(zhuǎn)售。由于此類房子往往集中在一個或幾個單體建筑內(nèi)，便于某家機構(gòu)或公司采用酒店服務(wù)方式進行統(tǒng)一管理，所以這種管理方式被冠名為“酒店式”。必須注意的是，因為這類物業(yè)屬于住宅，就不能開展經(jīng)營。如果開發(fā)商提出為你開展“保值經(jīng)營”的話，必定是假話。

　　而公寓式酒店本質(zhì)上是酒店類物業(yè)，整個物業(yè)只能由機構(gòu)或公司進行投資再交由一家專業(yè)酒店公司進行管理。由于產(chǎn)權(quán)屬于機構(gòu)或公司的，當然不能將客房分割出售給個人。

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