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扛價(jià)的根本原因“即使降價(jià)許多人也購(gòu)不了”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 573 次
“不可能那么快就降,根據(jù)我們公司去年年底的財(cái)務(wù)情況,如果不再拿新地,扛半年是沒(méi)什么問(wèn)題的。我們對(duì)通州的其他項(xiàng)目也都有監(jiān)測(cè),到目前為止,還沒(méi)有降價(jià)的。”昨天,通州一位房地產(chǎn)公司的副總韓先生這樣對(duì)記者說(shuō)。
“史上較嚴(yán)厲的”的京十五條出臺(tái)后,與一次次加息、提高準(zhǔn)備金形成合力,全面收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源。購(gòu)房人開(kāi)始觀望,并期望著在這輪調(diào)控中,需求受限的開(kāi)發(fā)商資金“緊張”后能把房?jī)r(jià)降下來(lái)。但記者從十余位開(kāi)發(fā)商處了解到,作為購(gòu)房人的博弈對(duì)手,他們目前的降價(jià)意愿并不強(qiáng)烈。那么,開(kāi)發(fā)商實(shí)際能扛多久?相對(duì)弱勢(shì)的購(gòu)房人,還有機(jī)會(huì)在這次博弈中獲勝嗎?記者對(duì)此進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查。
跌價(jià)的常規(guī)路徑 雙方僵持長(zhǎng)則一年短則一季
每一次政府出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策,購(gòu)房人較關(guān)心的都是兩個(gè)問(wèn)題:房?jī)r(jià)能不能降下來(lái)?何時(shí)能降下來(lái)?這一次也不例外。
“細(xì)心梳理一下前幾年的經(jīng)驗(yàn),地產(chǎn)新政出臺(tái),房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道后,其路徑其實(shí)是有規(guī)律可循的,了解了這個(gè)規(guī)律,購(gòu)房人就不會(huì)那么容易被外界雜亂的信息所左右了?!痹?jīng)有過(guò)六七個(gè)項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商肖先生這樣對(duì)記者分析。
“頭先是觀望期的量跌價(jià)滯階段,新政策出來(lái)后,怎么執(zhí)行、各方面反應(yīng)如何、不僅購(gòu)房人會(huì)觀望,開(kāi)發(fā)商也會(huì)觀望。購(gòu)房人不動(dòng),就沒(méi)有成交量;開(kāi)發(fā)商不動(dòng),新的項(xiàng)目會(huì)暫緩入市,老的項(xiàng)目?jī)r(jià)格不漲也不跌,雙方都繃著,看誰(shuí)能繃得住。如果開(kāi)發(fā)商資金有問(wèn)題了,率先繃不住了,房?jī)r(jià)就會(huì)進(jìn)入下降通道。這個(gè)周期有長(zhǎng)有短,長(zhǎng)的一年多,比如2008年那次,短的三四個(gè)月,比如去年通州房?jī)r(jià)的下跌?!?/P>
肖先生認(rèn)為,從某種意義上,這是雙方博弈較關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)?!坝行┵?gòu)房人對(duì)政策的效果有些誤讀,認(rèn)為有效果就是房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落,否則就是沒(méi)用,其實(shí),價(jià)跌往往不會(huì)那么快顯現(xiàn)?!?/P>
其次,“房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道就是進(jìn)入了量跌價(jià)跌階段?!毙は壬又治?。價(jià)跌的塊多米諾骨牌,一般會(huì)是規(guī)模較大或是位于郊區(qū)的純新盤,表現(xiàn)為以明顯低于之前預(yù)期和周邊項(xiàng)目的價(jià)格入市,原因是這些新盤進(jìn)入銷售之前都是投入,資金壓力、銷售壓力較大,急需資金回籠,會(huì)率先扛不住。另外,新盤也沒(méi)有老客戶退房的顧慮,降價(jià)在技術(shù)上也比較容易操作。
之后,如果市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)悲觀,成交量萎縮,開(kāi)發(fā)商的老項(xiàng)目沒(méi)辦法,也會(huì)通過(guò)打折、促銷的方式加入到降價(jià)的行列中來(lái)。相對(duì)來(lái)講,二手房的價(jià)格是相對(duì)堅(jiān)挺的,這是由于二手房的賣方是分散的個(gè)體,除非特殊原因,都不會(huì)有資金壓力,但當(dāng)一手房大規(guī)模降價(jià)后,一直以一手房為風(fēng)向標(biāo)的二手房也不會(huì)堅(jiān)持多久,樓市會(huì)進(jìn)入全面降價(jià)之中。至于降價(jià)幅度能有多少,會(huì)在哪個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入價(jià)跌量漲、量漲價(jià)升的回暖通道,就要看這個(gè)階段市場(chǎng)的博弈情況了。
扛價(jià)的根本原因 “即使降價(jià),許多人也購(gòu)不了”
“前兩天,有人告訴我,管莊一個(gè)項(xiàng)目降價(jià)了,由一平方米35000元降到28000元了,我當(dāng)時(shí)就不信,后來(lái)一打聽(tīng),這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)盤呢,嚷嚷過(guò)均價(jià)35000元,現(xiàn)在又說(shuō)28000元了,其實(shí)這只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)銷售策略,不能算是真正降價(jià),因?yàn)橹苓呿?xiàng)目均價(jià)不過(guò)26000元。在目前的市場(chǎng)觀望期,這樣的信號(hào)會(huì)很多,但從客觀規(guī)律上來(lái)講,可能會(huì)有‘假摔’,掃掃價(jià)格的浮沫兒,真正的降價(jià)一定不會(huì)這么快到來(lái)。選擇扛價(jià),既是開(kāi)發(fā)商出于角色的本能,也是規(guī)律使然。”肖先生坦言,在這方面,購(gòu)房人明顯處于弱勢(shì)。
在記者隨后的采訪中,多位開(kāi)發(fā)商向記者證實(shí)了肖先生的判斷:現(xiàn)在還沒(méi)有降價(jià)的計(jì)劃,至于原因則五花八門。東三環(huán)一位精裝修項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法很有代表性:“現(xiàn)在什么成本都在上漲,開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)已經(jīng)不像前兩年那么高了。就拿以前都不在意的人工成本來(lái)說(shuō),不要說(shuō)較貴的廣東技工,連浙江技工都300元了,成本在那兒擺著呢,肯定不愿意降呀。再說(shuō)了,現(xiàn)在的政策是限制需求,降價(jià)了,許多人也購(gòu)不了呀,弄不好,新客戶沒(méi)來(lái),老客戶也跑了?!?/P>
通州項(xiàng)目是去年調(diào)控后的率先降價(jià)者,這一輪會(huì)不會(huì)繼續(xù)領(lǐng)跌呢?通州一項(xiàng)目的副總韓先生說(shuō):“經(jīng)過(guò)去年一輪的回調(diào),通州房?jī)r(jià)已經(jīng)回歸到理性位置,金隅花石匠14000元,運(yùn)河灣、海棠灣21000元左右,北京ONE26000元……與大興、順義等區(qū)域的項(xiàng)目比,都是有優(yōu)勢(shì)的,也得到了客戶的認(rèn)可,目前都還有成交,我不知道其他項(xiàng)目的情況,但我們公司去年年底的工作會(huì)上,已明確了今年不漲不降的調(diào)子。”
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作者介紹
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