上周星期五下午，本報(bào)維權(quán)熱線繼續(xù)開通。云南弘石律師事務(wù)所律師伍開國(guó)通過熱線，解答了市民關(guān)于房產(chǎn)、婚姻等問題的法律糾紛，并為市民的維權(quán)一一支招。

　　李先生：2009年6月，我委托朋友張某在昆明購(gòu)購(gòu)了住房一套，為辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)方便，我給張某出具了幾份空白授權(quán)委托書。房產(chǎn)證辦理下來后，張某急需資金，就利用我出具的空白委托書，以我的名義，與典當(dāng)公司簽訂《房地產(chǎn)借款抵押合同》，借款20萬元，抵押物為我的房屋，并到房管局辦理了房產(chǎn)抵押登記。

　　因張某無力按期還款，我被告上了法院。請(qǐng)問，我是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款責(zé)任及擔(dān)保責(zé)任？

　　伍開國(guó)：本案中，你并未與典當(dāng)公司發(fā)生借款關(guān)系，實(shí)際借款人為張某。典當(dāng)公司在與張某辦理借款時(shí)，有審查借款人是否真實(shí)的義務(wù)，而張某所持的借款《授權(quán)委托書》系你為購(gòu)房所出具的，并非為借款出具的，典當(dāng)公司依據(jù)該《授權(quán)委托書》與案外人張某簽訂《房地產(chǎn)借款抵押合同》，應(yīng)認(rèn)定無效。典當(dāng)公司依據(jù)《房地產(chǎn)借款抵押合同》辦理的抵押登記，因該行為無效而應(yīng)予以撤銷。因此，你不應(yīng)該承擔(dān)還款責(zé)任和擔(dān)保責(zé)任。

　　謝女士：由于和前夫感情破裂，我們?cè)?001年便辦理了離婚手續(xù)，孩子隨前夫生活。因此沒有分割兩人居住的房屋，我們雙方商定，等孩子成人后再商量。離婚后，雙方都沒有再提分配房子的事情。較近，我突然聽說房子已被前夫以48萬元的價(jià)格賣給別人了。我經(jīng)過核實(shí)后確有其事，于是向法院提起了訴訟。請(qǐng)問，我離婚9年后提起訴訟，追究前夫侵權(quán)并要求賠償，是否已經(jīng)超過了訴訟時(shí)效？

　　伍開國(guó)：涉案房屋是在兩人婚姻存續(xù)期間共同購(gòu)購(gòu)的，離婚時(shí)沒有處分，仍然屬于共同財(cái)產(chǎn)，在雙方?jīng)]有進(jìn)行分配及其它特殊約定的前提下，財(cái)產(chǎn)權(quán)利各占一半，任何一方權(quán)利人不得私自處分全部的財(cái)產(chǎn)權(quán)利?，F(xiàn)在前夫私自將該房出售，其行為已構(gòu)成侵權(quán)，而侵權(quán)時(shí)間在2年內(nèi)，尚在訴訟時(shí)效期內(nèi)，因此，你的訴訟并未超過訴訟時(shí)效。由于房屋已經(jīng)過戶，涉及到善意的購(gòu)房第三人合法利益，房屋購(gòu)賣后不能追回，因此，你可以要求前夫以購(gòu)賣房屋價(jià)款的50%，作為侵權(quán)的賠償款。

　　劉先生：今年年初，我通過中介公司購(gòu)購(gòu)了一套房，房屋建筑面積86.53平方米，約定總價(jià)為50萬元。房東將房屋產(chǎn)權(quán)證交給了中介公司。我與房東簽訂購(gòu)房合同后，依約向中介公司繳納了1萬元定金，購(gòu)房合同約定，違約方要支付違約金15萬元。此后房?jī)r(jià)上漲，房東單方面將交易價(jià)格上漲至58萬元，我不接受。房東就單方面毀約，繼續(xù)將房屋掛牌出售，且拒絕支付違約金。中介就將房產(chǎn)證等還給了房東，并讓我去領(lǐng)回1萬元定金。我想弄明白，中介這么做需不需要承擔(dān)責(zé)任？

　　伍開國(guó)：二手房購(gòu)賣中，中介的活動(dòng)能否較后促成簽約具有不確定性，并非完全由中介的意志決定。中介與購(gòu)賣雙方簽訂的是居間合同，根據(jù)居間合同的規(guī)定，在中介方無過錯(cuò)的情況下，無須對(duì)購(gòu)賣雙方的違約行為承擔(dān)責(zé)任。中介的義務(wù)在于提供真實(shí)的信息，為雙方達(dá)成交易提供服務(wù)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，定金指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。在交付定金后，一方違約，就應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因此，如果中介無過錯(cuò)時(shí)，無須對(duì)購(gòu)賣雙方的違約行為承擔(dān)責(zé)任。而你可以在與房東協(xié)商不成時(shí)，通過法律訴訟要求房主繼續(xù)履行合同義務(wù)，或要求其賠償損失，但在選擇賠償時(shí)，只能在雙倍返還定金和支付違約金中選其一。（來源：都市時(shí)報(bào)）

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