案例回放

　　家住煙臺市萊山區(qū)的李小姐向萊山區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)商購購了一套商品房，商品房購賣合同中約定了開發(fā)商交房的具體日期，并明確約定如果開發(fā)商逾期交房達90天以上的，購受人可以解除合同。同時，李小姐向煙臺市萊山區(qū)某銀行申請了按揭貸款，開發(fā)商為貸款提供連帶保證責任。因開發(fā)商逾期交房超過了90天，李小姐要求解除商品房購賣合同，同時要求解除按揭貸款合同，開發(fā)商不同意解除合同，而銀行認為按揭貸款合同與商品房購賣合同是不同的法律關系，不應與商品房購賣合同一并處理，三方無法協(xié)商一致，遂產(chǎn)生糾紛。

　　律師說法

　　山東平和律師事務所馬洪亮律師

　　本案涉及的焦點問題有兩個：、李小姐能否單方請求解除商品房購賣合同解除？、商品房購賣合同與按揭貸款合同的關系是什么？商品房購賣合同的解除是否會導致按揭貸款合同的解除？對本案而言，由于開發(fā)商與李小姐約定了合同解除的條件，即逾期交房超過90日，李小姐完全可以依據(jù)協(xié)議約定單方解除商品房購賣合同。合同解除后，李小姐應當向開發(fā)商退還房屋，而開發(fā)商應當將購房價款及利息返還給購房人。

　　根據(jù)《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或購受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定除外?！贝朔N情況下，李小姐可以催告開發(fā)商在三個月內交付房屋，如果逾期仍未交付，李小姐可以行使法定解除權，單方解除合同。

　　《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房購賣合同被確認無效或者被撤消、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持?！痹摻忉屩械摹皳ＹJ款方式”即我們通常所稱的“按揭貸款方式”。開發(fā)商逾期交房，李小姐解除商品房購賣合同，按揭貸款合同的目的也就無法實現(xiàn)，李小姐也當然有權解除按揭貸款合同。開發(fā)商和銀行拒絕解除合同的理由都是不能成立的。

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